Utbyggingsavtaler og rekkefølgekrav

19 juni 2018

Vår advokatfullmektig Martin Johan Lie Hauge har nylig skrevet en artikkel i Tidsskrift for Eiendomsrett som tar for seg hva en utbyggingsavtale lovlig kan inneholde.

 Artikkelen kan leses her (krever innlogging).

Hva er en utbyggingsavtale?
En utbyggingsavtale går ut på at kommunen som reguleringsmyndighet inngår en frivillig avtale med en eller flere private utbyggere. Utbyggeren påtar seg å oppfylle betingelser som i medhold av plan- og bygningsloven må være gjennomført for at området skal bli byggeklart. Utbyggingsavtaler inngås oftest med profesjonelle utbyggere i forbindelse med større bolig- og næringsprosjekter, der kommunen har behov for etablering eller oppgradering av infrastruktur som vei, avløp, energiforsyning eller offentlige tjenester.

Hvorfor inngås utbyggingsavtaler?
Kommunens arealplaner (kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner) angir hvilke tiltak som kan settes i verk på den enkelte eiendom. I arealplanen har kommunen mulighet til å innta såkalte rekkefølgebestemmelser (ofte omtalt som «rekkefølgekrav»), hvor kommunen kan bestemme at visse offentlige infrastrukturtiltak må være opparbeidet eller sikret opparbeidet før utbyggeren kan etablere sitt tiltak.

Det kan ta flere år før en rekkefølgebestemmelse blir innfridd. Dette innebærer at private utbyggingsprosjekter ofte blir stående på vent. Ved å inngå en utbyggingsavtale med kommunen, kan utbyggeren sørge for at rekkefølgebestemmelsene innfris: Utbyggeren påtar seg å opparbeide kommunale tiltak som deretter overføres til kommunen, eventuelt å betale et økonomisk bidrag til kommunen som deretter selv opparbeider tiltaket. En utbyggingsavtale kan dermed bidra til at utbyggeren raskere får etablert sitt prosjekt.

Utfordringer – gjeldende regelverk
En utfordring er at kommunen har gyldig grunn til å nekte å gi ramme- eller igangsettingstillatelse så lenge en rekkefølgebestemmelse ikke er oppfylt. Dette kan gi kommunen en nokså sterk posisjon til å diktere hva en utbyggingsavtale skal inneholde. Flere utbyggere opplever tidvis at avtaleinngåelsen ikke er gjenstand for reelle forhandlinger mellom likeverdige parter.

Plan- og bygningslovens kapittel 17 regulerer hvor omfattende forpliktelser utbyggeren kan påta seg i en utbyggingsavtale. Reglene er imidlertid skjønnsmessige og ikke helt klare. Praksis viser at utbyggere tidvis påtar seg tyngre forpliktelser enn kommunen har lov til å kreve. Vår erfaring er at utbyggere som kjenner sine rettigheter, står vesentlig sterkere i forhandlinger med kommunen enn utbyggere som ikke kjenner regelverket.

Vår kompetanse
Vi har bred erfaring med å bistå grunneiere og utbyggere med eiendomsutviklingsprosjekter. Vår tunge kompetanse på området gjør at vi kan bistå med strategiske veivalg i forbindelse med bl.a. planprosesser, grunnerverv, inngåelse av utbyggingsavtaler og entreprisekontrakter. Vi bistår også med valg av selskapsstrukturer og gir avklaringer på skatte- og avgiftsmessige spørsmål.