Tidlig avklaring – veien til eplehagesuksess

8 november 2017

Fortettingsprosjekter stopper ofte opp og forsinkes som følge av uavklarte veirettigheter. Bedre forarbeider øker sannsynligheten for et godt sluttresultat i eiendomsprosjektet.

De senere årene har det skjedd endringer i hvordan det bygges i og utenfor storbyene. Endringene knytter seg blant annet til hvordan det fortettes i eksisterende boligområder. Ved siden av mer tradisjonell eiendomsutvikling, som feltutbygging og større reguleringsprosjekter, er denne typen utbygging blitt svært vanlig.

Utbyggingsformen går ofte under betegnelsen eplehageutbygging og gjennomføres hovedsakelig innenfor rammene av eksisterende arealplaner. Store eneboligtomter deles opp i flere mindre eiendommer, eller fortettes og organiseres som eierseksjonssameier. Ikke sjeldent byr denne type fortetting på problemer rent plan- og bygningsrettslig, blant annet i forbindelse med lovens krav til adkomst.

Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomten være sikret adkomst etter plan- og bygningsloven § 27-4. Kravene til adkomst kan oppfylles på følgende alternative måter:

  1. ved at tomten har adkomst direkte ut i vei som er åpen for alminnelig ferdsel
  2. ved et tinglyst dokument som sikrer tomten rett til adkomst over annenmanns grunn, og deretter ut i vei som er åpen for alminnelig ferdsel
  3. eiendommen er på en annen måte sikret veiforbindelse som kommunen godtar

Videre vil de ulike alternative gjennomgås, med hovedvekt på de to siste punktene som erfaringsmessig skaper mest trøbbel for eplehageutbyggeren.

  1. Tomten har adkomst direkte ut i vei som er åpen for alminnelig ferdsel

Dersom tomten grenser direkte til riksvei, fylkesvei eller kommunal vei, vil kravet til adkomstforhold ofte være uproblematisk. I slike tilfeller vil adkomstkravet være begrenset til at avkjørselspunktet fra eiendommen ut i den offentlige veien blir godkjent etter veilovens §§ 40 – 43.

Det er imidlertid ikke uvanlig at private veier fremstår som åpne for alminnelig ferdsel. Beboere har benyttet veiene i fellesskap i en årrekke og har sammen stått for utgifter til løpende vedlikehold som grusing og brøyting. Inn- og utkjøring har videre vært akseptert, uten restriksjoner og begrensninger.

Problemene oppstår i tilfellene hvor et eller flere utviklingsprosjekter etableres i strid med naboers ønsker og naboene isolert, eller i felleskap, viser til at veien er privat uten rett til generell kjøring.

I denne typen tilfeller er utgangspunktet at den private veien ikke anses som en vei som er åpen for alminnelig ferdsel. Det er da tiltakshaver som har bevisbyrden for at veien er åpen for alminnelig ferdsel. Forholdene på stedet, tidligere bruk, eiers holdning, skilting og hvem som har hatt vedlikeholdsansvaret, har ofte vært viktige momenter i vurderingen. Tiltakshaver må kunne vise til et gyldig rettsgrunnlag som begrenser grunneiers rett til å nekte eller begrense kjøring på veien.

Erfaringsmessig ser vi ofte konflikter knyttet til dette forholdet, hvor partene ikke klarer å bli enige.

2.Tomten er sikret adkomst over annenmanns grunn – tinglyst erklæring

Dersom utbyggingstomten ikke grenser til en vei som er åpen for alminnelig ferdsel, og det ligger eiendommer mellom utbyggingstomten og veien, kan adkomstretten sikres med en tinglyst avtale med en eller flere naboeiendommer. Denne retten må være knyttet til selve eiendommen og kan ikke bare gjelde for nåværende eier.

Problemene oppstår når en eller flere eiendommer historisk har benyttet naboeiendommer til adkomst, uten å ha en formell avtale. Det anføres veirett, men det kan ikke dokumenteres på annen måte enn historisk kjøring. Vi kommer tilbake til dette under pkt. 3.

Dersom eksistensen av rett til kjøring over annenmanns grunn kan dokumenteres med tinglyst erklæring, oppstår det ofte spørsmål om omfanget av bruken.

Eiendommer som i dag er bebygget med enebolig og garasje vil eksempelvis i fremtiden utvikles med ti boenheter organisert som et eierseksjonssameie. Det prosjekteres med to parkeringsplasser per boenhet og felles gjesteparkering.

Omfanget og belastningen på adkomsten vil dermed økes betydelig sammenlignet med tidligere bruk, og det oppstår spørsmål om eier av tjenende eiendom må akseptere en slik økning i omfang og belastning.

Erklæringen som dokumenterer selve veiretten inneholder sjeldent opplysninger og restriksjoner om veirettens omfang. Avtalen ble eksempelvis inngått tidlig på 50–tallet og partene tok aldri høyde for den utviklingen som nå er en realitet. Dersom veirettens omfang likevel skulle være avtalefestet mellom partene, vil utbygger måtte respektere dette.

Der den tinglyste erklæringen kun sikrer veiretten og ikke inneholder opplysninger om omfanget av retten, må dette vurderes etter prinsippene i servituttloven § 9, jf. § 2.

Prinsippet bygger på et utgangspunkt om at hverken eier av grunnen hvor veien er lagt, eller rettighetshaver til veien må bruke rådigheten slik at den er til urimelig ulempe eller skade for den andre parten. I vurderingen av om bruken av veien vil være urimelig for en av partene, skal det blant annet legges vekt på hva som er formålet med bruksretten og hva som er i samsvar med tiden og forholdene.

I en offentligrettslig sammenheng vil det være kommunen ved plan- og bygningsmyndighetene som foretar vurderingen. Parten vil dermed måtte overbevise bygningsmyndighetene om at en økt belastning er innenfor det man må forvente, eller motsatt argumentere for at den økte belastningen (omfanget) innebærer ulemper som overstiger det tjenende eiendom må akseptere. Vurderingen må bli konkret i hvert enkelt tilfelle. I praksis har man sett eksempler på at fortetting i form av kjøring til og fra 8-10 nye boenheter er noe tjenende eiendom må akseptere.

Ved inngåelse av nye avtaler om adkomst vil dermed naboer og eiendommer, som i fremtiden skal tjene som adkomst til andre boenheter, ofte være tjent med å presisere omfang i den tinglyste erklæringen. For utbygger vil det være hensiktsmessig at dette ikke er presisert. Muligheten for ytterligere belastning er da tilstede.

Dersom veiretten ikke dekker det omfanget nye boenheter forutsetter, vil veiretten ikke være sikret etter bestemmelsen i plan- og bygningsloven § 27-4. Plan- og bygningsmyndighetene skal da avslå søknaden, eller alternativt anmode en omprosjektering hvor belastningen på adkomsten nedjusteres.

Et betydelig antall konflikter oppstår på bakgrunn av ovennevnte, enten som en uenighet vedrørende eksistensen av veiretten, eller som følge av det omfanget som ønskes realisert.

Erfaringsmessig ser vi ofte at mellomstore utbyggere ender opp i denne type konflikter, og da som en konsekvens av dårlige forundersøkelser på akkvisisjonstidspunktet. Rammesøknaden for prosjektet sendes inn til kommunen med en forventing om snarlig tillatelse og realisering av prosjektet, men realiteten kan være betydelige utfordringer rent tids- og kostnadsmessig. Eiendommen har rett og slett ikke adkomst dokumentert forut for byggesøknaden. På dette tidspunktet er det ofte problematisk å komme i dialog og til enighet med naboene.

3.Eiendommen er på annen måte sikret adkomst kommunen godtar

Dersom utbyggingstomten ikke grenser til vei som er åpen for alminnelig ferdsel, eller det kan dokumenteres adkomst etter tinglyst erklæring, åpner loven for at kommunen skjønnsmessig kan akseptere annet som dokumenterer veiforbindelse. Eksempler på denne type dokumentasjon kan være rettsavgjørelser som bekrefter veirett, fradelingshistorikk som samlet innebærer at utskilte parsell må ha tilsvarende veirett som hovedbølet, eller annen historikk som sannsynliggjør veiretten. Spørsmål om hevd som grunnlag for sikret adkomstrett har også vært et tema i teori og praksis.

Sammenlignet med tilfellene hvor veiretten fremgår av en tinglyst erklæring, innebærer alternativet få håndfaste kriterier for vurderingen av veiretten. Alternativet kan dermed medføre betydelige utfordringer for bygningsmyndighetene.

Det ligger utenfor bygningsmyndighetenes kompetanseområde å skulle ta stilling til mer utpregede privatrettslige spørsmål. Kommunen tar riktignok stilling til privatrettslige spørsmål ved å vurdere adkomstrettens eksistens og omfang, men dersom vurderingene blir for komplekse, vil partene være henvist til å avklare rettighetene før byggesøknad, da eksempelvis ved domstolsavgjørelse.

Uoversiktlige og kompliserte spørsmål som anførsler om hevdet rett til adkomst, er typiske forhold partene vil måtte avklare ved domstolsavgjørelse eller annet egnet tvisteløsningsorgan.

Kommunens vurderinger av om adkomstrett er sikret etter tredje alternativ, vil dermed ofte begrense seg til de klare tilfellene, for eksempel oversiktlige fradelingshistorikker eller dom som dokumenterer adkomstrett. I andre tilfeller bør og skal bygningsmyndighetene være svært tilbakeholdende med å konkludere med at adkomstretten er sikret. Dette synes også å være praksis i flere kommuner.

Konkluderer kommunen med at adkomstretten ikke er tilstrekkelig dokumentert, må tiltakshaver fremskaffe slik dokumentasjon eller inngå avtale med en eller flere naboer som sikrer eksistensen og omfanget.

Dersom bygningsmyndighetene kommer til at det eksisterer en adkomstrett etter tredje alternativ, må omfanget av adkomstretten vurderes på tilsvarende måte som redegjort for under pkt. 2.

Adkomsten må være tilfredsstillende

I tillegg til kravet om eksistens og omfang som nevnt i pkt. 1-3, er det etter loven et krav om at adkomsten må være tilfredsstillende.

Kravet innebærer at kommunen på skjønnsmessig grunnlag kan stille krav til veiens standard og bredde. Rent privatrettslig kan det dermed oppstå et spørsmål om veiens standard, herunder eventuelle ulemper ved utvidelse og oppgradering. Denne type forhold er sjeldent skriftlig presisert i avtale mellom partene på forhånd.

Loven stiller ikke krav om at veien må være etablert og opparbeidet før det gis tillatelse. Det er tilstrekkelig at utbygger kan dokumentere en rett til fremtidig etablering og opparbeidelse eller oppgradering.