Villere og våtere vær, hva må du ta høyde for?

Når skal du planlegge for vannet?

Når vi snakker om vann i byggeprosjekter er det i hovedsak tre tilfeller som er aktuelle; (1) vannforsyning inn i bygget, (2) tørt og tett bygg, (3) overvann og grunnvann. Her konsentrerer vi oss utelukkende om det siste alternativet – vann utenfor bygget.

Prosjektering og oppføring av et bygg er i de fleste tilfeller resultat av en lengre planleggingsfase. Området er kanskje lagt ut til bolig i kommuneplanens arealdel, eiendommen er detaljregulert, vegmyndighetene har sagt ja til oppføringen, og det er tilstrekkelig kapasitet på vann- og avløpsnettet. I noen tilfeller er det laget overvannsplaner for området, men i mange er det ikke tilfelle.

Uavhengig av om kommunen har egne krav til løsninger for overvannshåndtering, skal det planlegges for overvann og flom. Etter plan- og bygningsloven skal løsning for avledning av grunn- og overvann være «sikret» før det gis tillatelse til oppføring av bygget.

Skal du regulere i Oslo eller Bergen er overvannsplanleggingen en del av planprosessen. I mindre kommuner kommer kanskje kravet til dokumentasjon inn først ved byggesaken. Dersom kommunen ikke krever dokumentasjon, må du likevel sørge for at det planlegges og dokumenteres for overvann og flom før oppføring av bygget.

Vi anbefaler at planlegging for overvann begynner i en tidlig fase. Myndighetene ønsker at vannet hensyntas i planleggingen, og at vannveier holdes åpne. For en god prosjektoppstart kan det vært lurt å starte med å kartlegge tomtas naturlige forutsetninger før bygningene plasseres. Finn vannet før dere setter ut huset!

Hvilke krav gjelder?

Plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter har utfyllende regler om prosjektering og utførelse av tiltaket, se særlig TEK17 §§ 13-11 og 15-8. Det legges opp til lokal håndtering, samt åpne vannveier. Belastning på kommunale ledninger skal begrenses, og vannbalansen i området skal sikres.

Oppsummeringsvis kan vi si at aktørene i byggeprosjektet skal påse at det prosjekteres for overvann på en slik måte at vannet ikke kommer ut fra tomta raskere, i større mengder eller på måter som gir oversvømmelser eller andre endringer/ulemper for omgivelsene.

Du bør alltid kontakte kommunen for å få avklart om det er vedtatt lokale overvannsplaner som har betydning for saken.  

Mange entreprenører opplever nok at det er store ulikheter i kravene som stilles i enkeltsakene. Som vi skal komme tilbake til kan manglende dokumentasjon på overvannshåndtering få konsekvenser i etterkant.

Det er derfor svært viktig at aktørene i byggesaken avklarer grensesnittet seg imellom og påser at hensynet til overvann er ivaretatt. Både preaksepterte og analyserte ytelser må dokumenteres, og det er viktig å sørge for skriftlig dokumentasjon på at kravene er oppfylt.

Hva gjelder i saker med private kunder?

Overfor forbrukere skal den profesjonelle parten utføre arbeidet i samsvar med avtalen, og ellers på faglig godt vis. Dette betyr at arbeidet skal være av en slik kvalitet at en erfaren fagperson innenfor området ville vurdert løsningen som riktig – med utgangspunkt i alminnelig oppfatning av hva som er godt faglig arbeid. Hva som er gjeldende regelverk og bransjenormer er relevant.

Med et villere og våtere vær vil spørsmålet om faglig godt vis kunne bli satt på spissen, siden det stadig utvikles produkter/prosjektering/utførelse for å hensynta et slikt vær. Dersom man som byggmester ikke er oppdatert innen sitt fagområde risikerer man å komme i ansvar. Ved en tvist om den utførte løsningen er fagmessig vil dokumentasjon for løsningen være viktig, særlig om den fagmessige oppfatningen av utførelsen har endret seg etter byggeriet ble oppført.   

Dersom skaden oppstår

Skader på både bygg og eiendom inntreffer hyppig, og i 2017 var det over 8500 vannskadesaker som skyldtes tilbakeslag eller overvann. Mange er forsikret mot vannskader i hus- og innboforsikringer, men her vil forsikringsselskapene kunne fraskrive seg ansvar/kreve avkorting pga feil ved prosjektering eller utførelse.

For den profesjonelle aktøren er det viktig å merke seg at forsikringsselskapet kan vurdere regress mot den som har prosjektert eller utført, dersom ansvaret for skaden kan spores tilbake til en feil. Det er derfor viktig at det finnes dokumentasjon på de valgte løsningene.    

Oppsummering

Som profesjonell aktør må du sørge for at hensynet til flom og overvann er håndtert i prosjektet. Sørg for at grensesnittet mellom de ulike aktørene er klarlagt både i ansvarsretter og i kontraktene. Sørg for en god dialog med kommunen om hvilke krav som gjelder for tiltaket. Sørg alltid for at dokumentasjon på løsningen som er valgt følger prosjektet, og kan etterprøves dersom en tvist oppstår. 

Og en liten oppfordring: tenk på vannet tidlig. Plasser bygget ut fra hvor du får den beste prosjekteringen for de naturgitte konsekvensene – ikke motsatt.

  • Relevant regelverk:
  • Pbl. §§ 29-5 (tekniske krav)
  • Pbl. § 27-2 (avløp)
  • TEK17 §§ 13-11 (overvann)
  • TEK17 15-8 (Utvendig avløpsanlegg med ledningsnett. Overvann og drensvann)
  • Kommunens krav til overvannshåndtering for eiendommen/området
  • Bustadoppføringslova §§ 7 og 25
  • Håndverkertjenesteloven § 5
  • Vannressursloven § 7
  • Regler om prosjekteringsansvar, både ulovfestet, lovfestet og kontraktsfestet
  • Sjekkliste 
  • Har kommunen normer eller krav til overvannshåndtering?
  • Er grensesnittet mellom de ulike foretakene ivaretatt – er ansvaret for prosjektering og utførelse regulert både i kontrakter mellom de profesjonelle partene, og i ansvarsretter til byggesaken?
  • Foreligger det dokumentasjon på både prosjektering og utførelse av løsningene?
  • Er den utførte løsningen i samsvar med den prosjekterte?
  • Har du som profesjonell aktør ivaretatt forbrukerens interesser i tråd med offentlige sikkerhetskrav eller offentligrettslige krav?
  • Risikerer du avkortning i forsikringsutbetaling eller regress fra forsikringsselskapet som følge av skade?

Denne artikkelen ble først publisert mars 2021 i «Optimisten», som er kundeavisen til Optimera.

Midlertidige bygg etter plan- og bygningsloven

Regjeringen vedtok den 16. mars 2020 en midlertidig forskrift om unntak fra plan- og bygningsloven i forbindelse med Covid 19-pandemien. Forskriften gjelder med umiddelbar virkning, frem til 1. januar 2021.

Hensikten med forskriften er å avhjelpe den potensielt kritiske situasjonen som kan oppstå dersom antallet pasienter med behov for helsehjelp overstiger antallet ledige plasser. Som under asylkrisen i 2015 er det behov for å sikre fleksibilitet i regelverket slik at eksisterende bygg raskt kan tas i bruk til helse- og omsorgsformål, eller midlertidig føres opp til slik formål. Dette er de viktigste grepene i forskriften.

Kommunen kan gi vedtak om unntak for søknadsplikt

Etter forskriften kan kommunen fatte vedtak om fritak for krav til søknad. Unntaket gjelder tidsbestemt bruksendring og midlertidig plassering av bygg som skal brukes i forbindelse med koronapandemien. Bruken kan være helse- og omsorgstjenester, bolig for personell eller lagring av materiell. Unntaket gjelder også rett til å gjøre de nødvendige endringer i bygget for å gjøre det klart til bruk.

Unntaket fra søknadsplikt kan gjelde i inntil seks måneder. Du kan søke forlengelse maksimalt en gang.

Saksbehandlingsfristen hos kommunen er fem dager fra komplett søknad er mottatt.

Det er ikke gitt veiledning om hva en søknad skal inneholde. Søknaden må gi nok informasjon til at kommunen kan ta stilling til om det skal gis fritak. Vi anbefaler at kommunen kontaktes for å konkretisere dokumentasjonskravene. Erfaringsmessig vil følgende informasjon alltid være nyttig for kommunen:

  • Redegjørelse for hva bygget brukes til i dag, og når det er bygget
  • Fasade-, snitt-, og plantegninger
  • Situasjonskart hvor parkeringssituasjon og adkomst fremgår
  • Byggets tekniske tilstand. Det er gitt spesifikke unntak fra TEK17 – utgangspunktet er at TEK17 gjelder for alt annet. Dersom bygget er eldre må det avklares om kommunen er villig til å gi fravik fra teknisk forskrift
  • Brannsikkerhet og rømningsveier må være i samsvar med TEK17 kapittel 11

Vedtak kan bare fattes etter anmodning fra statlig, fylkeskommunal eller kommunal myndighet

Forskriften er rettet mot de offentlige helseforetakene. Dersom du som privat eier av et bygg ønsker å gjøre bygget tilgjengelig til bruk for helsemyndighetene, må du inngå en avtale med den berørte helsemyndigheten.

Behandling av søknad om midlertidig dispensasjon fra plan

Med mindre reguleringsplanen for tomten gir et eksplisitt forbud mot midlertidige tiltak, krever ikke midlertidig plassering av bygg eller midlertidig bruksendring dispensasjon fra plan.

Der det i plan er gitt et eksplisitt forbud mot midlertidige tiltak, må du søke dispensasjon.

Andre myndigheter som skal fatte vedtak i saken eller gi uttalelse, som VA-myndigheter eller veimyndigheter, har tre dager på å behandle saken etter at den er oversendt dem fra kommunen. Overholdes ikke fristen kan kommunen behandle saken.

Unntak for nabovarsel

Det er ikke krav til nabovarsling for søknader etter forskriften.

Byggteknisk forskrift

Det er gitt spesifikke unntak fra TEK17 for tiltak som er omfattet av forskriften. Unntakene er angitt i forskriftens §4.

Det viktigste unntaket gjelder brannsikkerhet. Det er ikke krav om automatisk brannslokkeanlegg dersom bygget har brannalarmanlegg og rømningsveier i samsvar med TEK17 kapittel 11. Det er viktig å merke seg at for alt det ikke er gitt unntak om i forskriften vil TEK17 gjelde for midlertidig bruksendring og midlertidig bygg.

Klagebehandling

Dersom et vedtak påklages skal kommunen sende klagesaken til klageinstansen innen fem arbeidsdager etter utløp av klagefristen på tre uker. Klageinstansen skal avgjøre saken innen fem arbeidsdager.

Oppsummering

Midlertidig forskrift om unntak fra plan- og bygningsloven i forbindelse med Covid 19-pandemien gir fleksibilitet til helseforetak for å sikre at pasienter kan ivaretas i en kritisk fase. Sørg for en god dialog med kommunen om hvilke krav som stilles til en søknad etter forskriften.

Håndtering av saker etter forskriften vil være nytt for kommunene, som i tillegg er under sterkt press på grunn av sykdomsutbruddet. Det er derfor særlig viktig å være grundig i søknadsprosessen. Ta kontakt med oss for bistand med kartlegging og søknad.

Lenker