Høstens første webinar

Advokatfirmaet Pind hadde i går høstens første webinar rettet mot aktørene i bygg- og eiendomsbransjen, hvor temaet var «Hvilken entreprisekontrakt bør entreprenør inngå med forbruker?»

Foredragsholder var vår advokatfullmektig Malin Nybrodal Pettersen. Dersom du gikk glipp av dette verdifulle webinaret er det og andre webinarer for nevnte aktører fritt tilgjengelig på vår hjemmeside. Her kan du også melde deg på med navn og e-postadresse og motta fremtidige invitasjoner til våre populære webinarer.

Prosjekteringsansvar i utførelseskontrakter

Hva er prosjektering?

I en kontrakt er det normalt en orientering og teknisk beskrivelse av hva som utgjør kontraktsarbeidet. Det er to hovedtyper tekniske beskrivelser; funksjonsbeskrivelse og detaljbeskrivelse. En funksjonsbeskrivelse stiller funksjonskrav i forhold til oppdragsgivers behov, og er basert på at entreprenøren skal utføre hele eller vesentlige deler av detaljprosjekteringen i tillegg til utførelsen. En detaljbeskrivelse angir en detaljert leveranse, med spesifikasjoner av de ulike produktene og ytelser med prisbærende poster med angivelse av mengder. Kort fortalt vil den som har ansvaret for detaljbeskrivelsen ha ansvaret for å fremskaffe arbeidstegningene.

Hvilke utførelseskontrakter har vi? 

Dersom entreprenøren ønsker å påta seg «noe» prosjekteringsansvar i en utførelseskontrakt, er det flere Norsk Standard (NS) kontrakter som er aktuelle: NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8416. Disse gjelder mellom profesjonelle parter, og skal brukes der byggherre (hovedentreprenøren) står for det vesentlige av prosjekteringen.

Det er en utbredt misoppfatning at de ovenfor nevnte NS-kontraktene ikke kan brukes dersom entreprenøren kun skal prosjektere «noe». Dette «noe» bør imidlertid klart angis i kontraktsforholdet mellom partene.

Altfor ofte har partene valgt NS 8407 (Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser) som grunnlag for kontrakten, samtidig som byggherren i realiteten har stått for hele eller det vesentlige av prosjekteringen. I disse tilfellene risikerer partene å ha en grunnleggende misoppfatning om risikofordelingen i kontrakten, som er tvisteskapende. Bruk derfor tid på å finne frem til korrekt NS-kontrakt for det aktuelle kontraktsforholdet.

I kontraktsforhold mellom forbruker og entreprenør er flere byggblanketter fra Standard Norge aktuelle. For eksempel dersom forbrukeren skal prosjektere, dvs levere tegninger og beskrivelser, benyttes Byggblankett 3426 A eller Byggblankett 3426 B. Byggblankett 3425 brukes dersom entreprenøren påtar seg det hovedsaklige av planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukerens tomt.

NS 3420 åpner for postgrunnlag, hvor entreprenøren skal prosjektere sine arbeider.

Hva konsekvensen av et uklart prosjekteringsansvar?

Dersom prosjekteringsansvaret er uklart regulert i kontakten vil det ofte «smitte over» på spørsmålet om hva som utgjør endringsarbeider underveis i byggeprosjektet. Klargjøring av prosjekteringsansvaret på avtalestadiet vil dermed redusere tvister om endringsarbeid, som er vanlig i byggeprosjekter.

Videre kan et uklart prosjekteringsansvar medføre reklamasjoner og spørsmål om avtalebrudd (mangler) når kontraktsarbeidene skal overtas. Det er derfor betydelige gevinster med å få avklart prosjekteringsansvaret i forbindelse med inngåelsen av kontrakten. Dersom entreprenøren skal prosjektere «noe», er det viktig å få dette priset inn i prosjektet, ellers gir entreprenøren pris på ufullstendige forutsetninger, som tidvis kan bli meget kostbart.

Mange kostbare tvister hadde vært unngått om partene i forbindelse med inngåelsen av kontrakten hadde brukt mer tid på å få avklart hva som er funksjonsbeskrivelser og detaljbeskrivelser, samt hvem av partene som hadde ansvaret for å prosjektere hva.

Relevant regelverk:

  • NS 8405:2008 (Norsk bygge- og anleggskontrakt)
  • NS 8415:2008 (Norsk underentreprisekontrakt vedrørende utførelse av bygge- og anleggsarbeider)
  • NS 8406:2009 (Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt)
  • NS 8416:2009 (Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt vedrøende utførelsen av bygge- og anleggsarbeider)
  • Byggblankett 3425 (Bustadoppføringslova – Kontrakt om planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukerens tomt)
  • Byggblankett 3426 A (Bustadoppføringslova – Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig. Mindre byggearbeider. Vederlag mindre enn 2 G.
  • Byggblankett 3426 B (Bustadoppføringslova – Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig. Mindre byggearbeider. Vederlag over 2 G.)
  • NS 3450:2014 (Konkurransegrunnlag for bygg og anlegg – Redigering og innhold)
  • NS 3420 (Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner)

Sjekkliste: 

  • Er det angitt i kontrakten hvem av partene som skal prosjektere hva?
  • Har kontrakten skilt ut hva som er funksjonsbeskrivelser og detaljbeskrivelser?
  • Er prosjekteringen med tilhørende ansvar konkretisert i avtalen?
  • Har man engasjert rådgivere (rådgivende ingeniører, arkitekter mv) til å prosjektere arbeidene?
  • Dekker ens ansvarsforsikring også prosjekteringsfeil?

Denne artikkelen ble først publisert mars 2021 i «Optimisten», som er kundeavisen til Optimera.

STAVANGER 9. mars 2021

Vær til besvær

Det regner 20% mer i Norge enn det gjorde for 100 år siden, og styrtregn og regnflommer kommer oftere og er kraftigere. Som prosjekterende eller utførende er du ansvarlig for å sørge for en faglig god leveranse, og planlegger du ikke for vannet risikerer du å komme i ansvar.

Når skal du planlegge for vannet?

Når vi snakker om vann i byggeprosjekter er det i hovedsak tre tilfeller som er aktuelle; (1) vannforsyning inn i bygget, (2) tørt og tett bygg, (3) overvann og grunnvann. Her konsentrerer vi oss utelukkende om det siste alternativet – vann utenfor bygget.

Prosjektering og oppføring av et bygg er i de fleste tilfeller resultat av en lengre planleggingsfase. Området er kanskje lagt ut til bolig i kommuneplanens arealdel, eiendommen er detaljregulert, vegmyndighetene har sagt ja til oppføringen, og det er tilstrekkelig kapasitet på vann- og avløpsnettet. I noen tilfeller er det laget overvannsplaner for området, men i mange er det ikke tilfelle.

Uavhengig av om kommunen har egne krav til løsninger for overvannshåndtering, skal det planlegges for overvann og flom. Etter plan- og bygningsloven skal løsning for avledning av grunn- og overvann være «sikret» før det gis tillatelse til oppføring av bygget.

Skal du regulere i Oslo eller Bergen er overvannsplanleggingen en del av planprosessen. I mindre kommuner kommer kanskje kravet til dokumentasjon inn først ved byggesaken. Dersom kommunen ikke krever dokumentasjon, må du likevel sørge for at det planlegges og dokumenteres for overvann og flom før oppføring av bygget.

Vi anbefaler at planlegging for overvann begynner i en tidlig fase. Myndighetene ønsker at vannet hensyntas i planleggingen, og at vannveier holdes åpne. For en god prosjektoppstart kan det vært lurt å starte med å kartlegge tomtas naturlige forutsetninger før bygningene plasseres. Finn vannet før dere setter ut huset!

Hvilke krav gjelder?

Plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter har utfyllende regler om prosjektering og utførelse av tiltaket, se særlig TEK17 §§ 13-11 og 15-8. Det legges opp til lokal håndtering, samt åpne vannveier. Belastning på kommunale ledninger skal begrenses, og vannbalansen i området skal sikres.

Oppsummeringsvis kan vi si at aktørene i byggeprosjektet skal påse at det prosjekteres for overvann på en slik måte at vannet ikke kommer ut fra tomta raskere, i større mengder eller på måter som gir oversvømmelser eller andre endringer/ulemper for omgivelsene.

Du bør alltid kontakte kommunen for å få avklart om det er vedtatt lokale overvannsplaner som har betydning for saken.  

Mange entreprenører opplever nok at det er store ulikheter i kravene som stilles i enkeltsakene. Som vi skal komme tilbake til kan manglende dokumentasjon på overvannshåndtering få konsekvenser i etterkant.

Det er derfor svært viktig at aktørene i byggesaken avklarer grensesnittet seg imellom og påser at hensynet til overvann er ivaretatt. Både preaksepterte og analyserte ytelser må dokumenteres, og det er viktig å sørge for skriftlig dokumentasjon på at kravene er oppfylt.

Hva gjelder i saker med private kunder?

Overfor forbrukere skal den profesjonelle parten utføre arbeidet i samsvar med avtalen, og ellers på faglig godt vis. Dette betyr at arbeidet skal være av en slik kvalitet at en erfaren fagperson innenfor området ville vurdert løsningen som riktig – med utgangspunkt i alminnelig oppfatning av hva som er godt faglig arbeid. Hva som er gjeldende regelverk og bransjenormer er relevant.

Med et villere og våtere vær vil spørsmålet om faglig godt vis kunne bli satt på spissen, siden det stadig utvikles produkter/prosjektering/utførelse for å hensynta et slikt vær. Dersom man som byggmester ikke er oppdatert innen sitt fagområde risikerer man å komme i ansvar. Ved en tvist om den utførte løsningen er fagmessig vil dokumentasjon for løsningen være viktig, særlig om den fagmessige oppfatningen av utførelsen har endret seg etter byggeriet ble oppført.   

Dersom skaden oppstår

Skader på både bygg og eiendom inntreffer hyppig, og i 2017 var det over 8500 vannskadesaker som skyldtes tilbakeslag eller overvann. Mange er forsikret mot vannskader i hus- og innboforsikringer, men her vil forsikringsselskapene kunne fraskrive seg ansvar/kreve avkorting pga feil ved prosjektering eller utførelse.

For den profesjonelle aktøren er det viktig å merke seg at forsikringsselskapet kan vurdere regress mot den som har prosjektert eller utført, dersom ansvaret for skaden kan spores tilbake til en feil. Det er derfor viktig at det finnes dokumentasjon på de valgte løsningene.    

Oppsummering

Som profesjonell aktør må du sørge for at hensynet til flom og overvann er håndtert i prosjektet. Sørg for at grensesnittet mellom de ulike aktørene er klarlagt både i ansvarsretter og i kontraktene. Sørg for en god dialog med kommunen om hvilke krav som gjelder for tiltaket. Sørg alltid for at dokumentasjon på løsningen som er valgt følger prosjektet, og kan etterprøves dersom en tvist oppstår. 

Og en liten oppfordring: Tenk på vannet tidlig. Plasser bygget ut fra hvor du får den beste prosjekteringen for de naturgitte konsekvensene – ikke motsatt.

Relevant regelverk:

  • Pbl. §§ 29-5 (Tekniske krav)
  • Pbl. § 27-2 (Avløp)
  • TEK17 §§ 13-11 (Overvann)
  • TEK17 15-8 (Utvendig avløpsanlegg med ledningsnett. Overvann og drensvann)
  • Kommunens krav til overvannshåndtering for eiendommen/området
  • Bustadoppføringslova §§ 7 og 25
  • Håndverkertjenesteloven § 5
  • Vannressursloven § 7
  • Regler om prosjekteringsansvar, både ulovfestet, lovfestet og kontraktsfestet

Sjekkliste:

  • Har kommunen normer eller krav til overvannshåndtering?
  • Er grensesnittet mellom de ulike foretakene ivaretatt – er ansvaret for prosjektering og utførelse regulert både i kontrakter mellom de profesjonelle partene, og i ansvarsretter til byggesaken?
  • Foreligger det dokumentasjon på både prosjektering og utførelse av løsningene?
  • Er den utførte løsningen i samsvar med den prosjekterte?
  • Har du som profesjonell aktør ivaretatt forbrukerens interesser i tråd med offentlige sikkerhetskrav eller offentligrettslige krav?
  • Risikerer du avkortning i forsikringsutbetaling eller regress fra forsikringsselskapet som følge av skade?

En kortversjon av denne artikkelen er publisert i kundeavisen til Optimera, Optimisten, i februar 2020.