Nedsettelse av husleie som følge av at myndighetene med hjemmel i lov har fastsatt innskrenkinger i bruken av lokalet

I artikkelen blir treningssenterkjeden SATS trukket frem som et eksempel. Kjeden er i medhold av covid-19-forskriften blitt pålagt å stenge alle sine treningssentre inntil videre. De fire advokatene som er intervjuet, fremstår som samstemte i at leietakere som i en slik situasjon krever leienedsettelse sannsynligvis vil tape en rettslig tvist med huseier om dette «med mindre det er noe helt spesielt i disse leiekontraktene som ikke vanlige leiekontrakter inneholder». Vi mener det rettslig sett er grunnlag for å nyansere dette synspunktet betraktelig.

Helse- og omsorgsdepartementet har i covid-19-forskriften fastsatt at nærmere angitte virksomheter «skal holde stengt» fra og med den 12. mars 2020. Dette omfatter på landsbasis tusenvis av små og store bedrifter. Andre bestemmelser i forskriften pålegger visse virksomheter større eller mindre innskrenkinger i den vanlige, daglige drift. For eksempel skal visse helsefaglige virksomheter (bl.a. fysioterapeuter) som hovedregel «sørge for at pasientbehandling skjer med to meters avstand mellom behandler og pasient», noe som til vanlig vil ha samme effekt som et påbud om stengning. I tillegg til de forbud og påbud som er nedfelt i den landsomfattende covid-19-forskriften, har mange kommuner gitt lokale forskrifter som inneholder ytterligere innskrenkinger. I de lokale forskriftene som vi har sett gjennom, er bruk av hjemmekontor nærmest blitt obligatorisk, og adgangen til å holde møter på arbeidsplassene er tilsvarende sterkt begrenset. Det finnes således en rik flora av lokale forbud og påbud, med det til felles at de i større eller mindre grad innskrenker muligheten for rasjonell drift.

Det sentrale spørsmål er om de leietakere som direkte rammes av de myndighetsbestemte brukshindringene omtalt foran kan kreve husleien satt ned så lenge hindringene varer. Svaret er i utgangspunktet ja. Lovbestemte brukshindringer som inntrer i leietiden – også forbud og påbud som kommer helt uventet på partene, og som er gitt for å ivareta folkehelsen – regnes etter husleieloven som kontraktsbrudd («mislighold») fra utleierens side. Av husleieloven § 5-7 tredje ledd fremgår det at leieren kan gjøre gjeldende alle lovens kontraktsbruddsanksjoner, herunder leienedsettelse, dersom «bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk». I departementets lovproposisjon forklares innholdet i denne regel slik:

«Hindres leierens kontraktsmessige bruk av bestemmelser i lov eller offentlig vedtak i medhold av lov, jf. utkastet § 2-17, gjelder det samme. Slike bestemmelser eller vedtak vil representere mislighold fra utleiers side, både når den kontraktsmessige bruk hindres helt og holdent, og når leieren må legge visse bånd på sin bruk av det leide».

Det er grunn til å nevne at bestemmelsen i husleieloven 1999 § 5-7 tredje ledd – som unektelig legger en tung bør på utleieren – ikke inneholder noe nytt sammenliknet med den gamle husleieloven fra 1939. I en dom fra 2005 (Kampen Grafiske) slår Høyesterett fast, under henvisning til den gamle lovens § 17, at «slike hindringer hadde utleieren risikoen for».

Bestemmelsen i § 5-7 tredje ledd kan fravikes i avtale. Om partene faktisk har avtalt en annen ordning enn den lovbestemte, må avgjøres ved en tolking av den enkelte leieavtale. På bakgrunn av husleielovens formål og karakter av vernelov er det rimelig å tro at partene må uttrykke seg ganske klart dersom risikoen for slike lovbestemte brukshindringer som vi her taler om skal flyttes over på leieren. Om dette heter det i departementets lovproposisjon: 

«Utgangspunktet må være at det kreves klare holdepunkter dersom en annen løsning enn den lovbestemte skal legges til grunn, men det kan naturligvis ikke kreves at eventuelle avvik er utformet skriftlig. Partenes felles forutsetninger om at en annen løsning enn lovens skal gjelde, vil utvilsomt være tilstrekkelig.”

Ved at det kreves «klare holdepunkter dersom en annen løsning enn den lovbestemte skal legges til grunn», kan vi slå fast at de fleste utleiere – basert på de standardkontraktene vi har gått gjennom – har lite håp om å slippe unna leiersidens krav om nedslag i husleien, i alle fall i de tilfeller der virksomheten har måttet stenge eller innskrenke vesentlig som direkte følge av myndighetspålegg, eksempelvis treningssentre, frisørsalonger, kiropraktorer m.fl.

Så godt som alle husleieavtaler mellom profesjonelle parter inneholder en oppsamlingsbestemmelse der det står at «Følgende bestemmelser i husleieloven gjelder ikke: §§ 2-15, 3-5 o s v.». Vi har ikke sett noen vanlig brukt standardavtale der det står at husleieloven § 5-7 tredje ledd ikke skal gjelde. Utleiersiden har altså – tilsynelatende gjennomgående – unnlatt å benytte muligheten til å ta med § 5-7 tredje ledd i oppregningen av paragrafer som ikke skal gjelde. I bunn og grunn er det nokså pussig at man i standardkontraktene ikke har benyttet muligheten til å balansere denne risikoen. Den gang husleieloven ble laget, fremkom det jo kritikk mot forslaget til lov, ved at det ble pekt på at regelen i tredje ledd kan føre til lite rimelige resultater (sett fra utleiersiden).

Hvis utleier har unnlatt å slå en strek over husleieloven § 5-7 tredje ledd, kan det likevel tenkes avtalt at leieren skal betale full leie selv om den avtalte bruk hindres av lov-bestemmelser. De vanlige brukte standardkontraktene her i landet inneholder imidlertid ikke noen slik klausul. Vi har bare funnet et mulig unntak, nemlig den standard som er inntatt i Gyldendals Rettsdata, der det som et alternativ er angitt en mulighet til å skyve risikoen over på leier. Standardkontraktene ellers begrenser seg stort sett til å regulere risikoen for offentlige vedtak som går ut på (eller som innebærer) at det må utføres endringsarbeider i lokalet; som eksempel kan nevnes tilfelle der arbeidstilsynet krever at det settes opp et rekkverk i trappen eller sivilforsvaret krever at det bygges et tilfluktsrom.

Offentlige vedtak som forbyr bruk eller som innebærer begrensninger i bruksutøvelsen, faller stort sett utenfor disse kontraktklausulene. Klausulene sier intet om leierens plikt til å betale husleie til utleieren.

Som eksempel på en slik klausul kan nevnes standardavtalen utarbeidet av Huseiernes Landsforbund m fl (5. utgave 2016) punkt 10 (3) der det står at «Leietaker skal oppfylle og bekoste alle nye offentligrettslige (bygningstekniske og andre) krav til Leieobjektet som oppstår i Leie-perioden, herunder krav til universell utforming og krav fra arbeidstilsyn, helsemyndigheter, sivilforsvar, industrivern, brannvern eller annen offentlig myndighet». Det skal kanskje godt gjøres å overbevise en domstol om at denne klausulen pålegger for eksempel et treningssenter å betale full husleie i den perioden sentrene er påbudt stengt. Når det gjelder de virksomheter som ikke positivt er pålagt å stenge eller innskrenke driften, men som mer eller mindre frivillig likevel har gjort dette som følge av helsemyndighetenes ulike krav og anbefalinger, er den rettslige situasjon betraktelig mer sammensatt. En slik drøftelse faller utenfor det plassen her tillater.

Midlertidige bygg etter plan- og bygningsloven

Regjeringen vedtok den 16. mars 2020 en midlertidig forskrift om unntak fra plan- og bygningsloven i forbindelse med Covid 19-pandemien. Forskriften gjelder med umiddelbar virkning, frem til 1. januar 2021.

Hensikten med forskriften er å avhjelpe den potensielt kritiske situasjonen som kan oppstå dersom antallet pasienter med behov for helsehjelp overstiger antallet ledige plasser. Som under asylkrisen i 2015 er det behov for å sikre fleksibilitet i regelverket slik at eksisterende bygg raskt kan tas i bruk til helse- og omsorgsformål, eller midlertidig føres opp til slik formål. Dette er de viktigste grepene i forskriften.

Kommunen kan gi vedtak om unntak for søknadsplikt

Etter forskriften kan kommunen fatte vedtak om fritak for krav til søknad. Unntaket gjelder tidsbestemt bruksendring og midlertidig plassering av bygg som skal brukes i forbindelse med koronapandemien. Bruken kan være helse- og omsorgstjenester, bolig for personell eller lagring av materiell. Unntaket gjelder også rett til å gjøre de nødvendige endringer i bygget for å gjøre det klart til bruk.

Unntaket fra søknadsplikt kan gjelde i inntil seks måneder. Du kan søke forlengelse maksimalt en gang.

Saksbehandlingsfristen hos kommunen er fem dager fra komplett søknad er mottatt.

Det er ikke gitt veiledning om hva en søknad skal inneholde. Søknaden må gi nok informasjon til at kommunen kan ta stilling til om det skal gis fritak. Vi anbefaler at kommunen kontaktes for å konkretisere dokumentasjonskravene. Erfaringsmessig vil følgende informasjon alltid være nyttig for kommunen:

  • Redegjørelse for hva bygget brukes til i dag, og når det er bygget
  • Fasade-, snitt-, og plantegninger
  • Situasjonskart hvor parkeringssituasjon og adkomst fremgår
  • Byggets tekniske tilstand. Det er gitt spesifikke unntak fra TEK17 – utgangspunktet er at TEK17 gjelder for alt annet. Dersom bygget er eldre må det avklares om kommunen er villig til å gi fravik fra teknisk forskrift
  • Brannsikkerhet og rømningsveier må være i samsvar med TEK17 kapittel 11

Vedtak kan bare fattes etter anmodning fra statlig, fylkeskommunal eller kommunal myndighet

Forskriften er rettet mot de offentlige helseforetakene. Dersom du som privat eier av et bygg ønsker å gjøre bygget tilgjengelig til bruk for helsemyndighetene, må du inngå en avtale med den berørte helsemyndigheten.

Behandling av søknad om midlertidig dispensasjon fra plan

Med mindre reguleringsplanen for tomten gir et eksplisitt forbud mot midlertidige tiltak, krever ikke midlertidig plassering av bygg eller midlertidig bruksendring dispensasjon fra plan.

Der det i plan er gitt et eksplisitt forbud mot midlertidige tiltak, må du søke dispensasjon.

Andre myndigheter som skal fatte vedtak i saken eller gi uttalelse, som VA-myndigheter eller veimyndigheter, har tre dager på å behandle saken etter at den er oversendt dem fra kommunen. Overholdes ikke fristen kan kommunen behandle saken.

Unntak for nabovarsel

Det er ikke krav til nabovarsling for søknader etter forskriften.

Byggteknisk forskrift

Det er gitt spesifikke unntak fra TEK17 for tiltak som er omfattet av forskriften. Unntakene er angitt i forskriftens §4.

Det viktigste unntaket gjelder brannsikkerhet. Det er ikke krav om automatisk brannslokkeanlegg dersom bygget har brannalarmanlegg og rømningsveier i samsvar med TEK17 kapittel 11. Det er viktig å merke seg at for alt det ikke er gitt unntak om i forskriften vil TEK17 gjelde for midlertidig bruksendring og midlertidig bygg.

Klagebehandling

Dersom et vedtak påklages skal kommunen sende klagesaken til klageinstansen innen fem arbeidsdager etter utløp av klagefristen på tre uker. Klageinstansen skal avgjøre saken innen fem arbeidsdager.

Oppsummering

Midlertidig forskrift om unntak fra plan- og bygningsloven i forbindelse med Covid 19-pandemien gir fleksibilitet til helseforetak for å sikre at pasienter kan ivaretas i en kritisk fase. Sørg for en god dialog med kommunen om hvilke krav som stilles til en søknad etter forskriften.

Håndtering av saker etter forskriften vil være nytt for kommunene, som i tillegg er under sterkt press på grunn av sykdomsutbruddet. Det er derfor særlig viktig å være grundig i søknadsprosessen. Ta kontakt med oss for bistand med kartlegging og søknad.

Lenker

Hammervoll Pind sin håndtering og tiltak knyttet til spredning av koronaviruset

Kjære klienter og samarbeidspartnere,

Basert på utviklingen i spredning av koronaviruset, og denne ekstremt uforutsigbare situasjonen, har vi i Hammervoll Pind iverksatt en rekke tiltak. Dette for å ta vare på våre medarbeidere, opprettholde kapasiteten for å bistå våre klienter og ikke minst bidra til samfunnsdugnaden.

Fra og med mandag 16. mars vil alle i Hammervoll Pind ha hjemmekontor. Vi er fullt operative via telefon, e-post og video, og vårt sentralbord er betjent kl 08-16 mandag til fredag.

Ønsker du å kontakte en av våre kolleger direkte, finner du en oversikt på vår hjemmeside.

For spørsmål vedrørende rettslige konsekvenser av koronaviruset kan våre partnere innenfor det enkelte fagområde kontaktes direkte.

Ta vare på deg selv, dine nærmeste og dine medmennesker!

HP KOMMUNISERER

Covid-19 – hva betyr det for deg og din bedrift?

Så lenge det er liv, er det HP…!

Samfunnets vidtgående tiltak for å begrense spredningen av koronaviruset (Covid-19) vil medføre store økonomisk konsekvenser både for bedrifter og enkeltpersoner i Norge.

Med de rette grep vil det være mulig for bedrifter å begrense effektene av myndighetenes tiltak, slik at fortsatt drift blir sikret og at store verdier ikke forvitrer. Det forutsetter en bevisst og aktiv holdning fra virksomhetenes ledelse.

Ut fra de signaler som er kommet fra sentrale myndigheter, vil det komme tiltakspakker og betydelige statlige økonomiske incentiver for å begrense de økonomiske skadevirkningene for næringslivet, eksempelvis gjennom lemping av skatteregler, utsettelse av betalingskrav, reduksjon av arbeidsgiverperioden ved permitteringer, statsstøtte mv. Situasjonen vil likevel bli svært tøff for mange, med driftsstans, permitteringer, betalingsmislighold, likviditetsskvis mv. til følge.

Vi gir her en kortfattet oversikt over noen tiltak den enkelte virksomhet vil kunne ha til rådighet for å lempe på konsekvensene og hindre konkurs. Det er viktig å understreke at bedriftenes handlingsrom vil kunne være begrenset av lover, forskrifter og ulike avtaler. Vi anbefaler derfor at bedriftene søker rettslig bistand i denne prosessen.

Arbeidsrettslig

  • Permitteringer, oppsigelser og (midlertidig) endring i arbeidstiden
  • Endring av stillingsinstrukser for enkeltansatte eller grupper av ansatte
  • Lønnsnedsettelse – bortfall av tilleggsgoder

Kontrakter

  • Det er vesentlig å få oversikt over virksomhetens leieavtaler, finansiering-/kredittavtaler, kjøps- og salgsavtaler, samt vurdere reforhandling av vilkårene i løpende kommersielle kontrakter
  • Vurdering av om vilkårene for såkalt Force Majeure er til stede, altså om det er grunnlag for endring av oppfyllelsesvilkårene som følge av de ekstraordinære forholdene som foreligger
  • Avvikling av løpende kontraktsforhold, herunder undersøke avbestillings- og utsettelsesadgang for allerede foretatte bestillinger og pågående prosjekter

Restrukturering – insolvens/konkurs

  • Kortsiktig fokus på sikring av tilstrekkelig likviditet og å unngå mislighold. Vurdering av finansiering-/kredittavtaler. Reforhandling av lånevilkår.
  • Fremforhandling av såkalte «stand still»-avtaler som ledd i restrukturering av virksomheten. (Avtaler hvoretter kreditorer forplikter seg til ikke å kreve oppfyllelse/betaling eller inndrive krav for en nærmere avtalt periode mens virksomheten er i gjeldsforhandlinger
  • Søke private eller offentlige gjeldsforhandlinger

Regjeringen har kommet med en krisepakke (fase 1)

Inntatt i to proposisjoner som skal vedtas av Stortinget.

Kort oppsummert innebærer det følgende

  • Diverse tiltak i helsesektor for å sikre bemanning, tilgang til medikasjon, etc. Endring av pensjonslovene slik at pensjonert helsevesen kan jobbe
  • Reduksjon fra 15 til 2 dager med lønnsplikt for arbeidsgivere ved permittering
  • Oppheve ventedagene før dagpengeutbetalingene starter for de som permitteres
  • Redusere kravet til arbeidstidsreduksjon fra 50 pst. til 40 pst. for rett til dagpenger under permittering
  • Endring i skattereglene slik at bedrifter som går med underskudd i 2020, kan tilbakeføre underskuddet mot beskattet overskudd fra tidligere år
  • Endring i skattereglene slik at eiere av bedrifter som går med underskudd i 2020, skal kunne få utsettelse av betaling av formuesskatt
  • Midlertidig oppheving av flypassasjeravgiften
  • Midlertidig oppheving av samtlige lufthavnavgifter
  • Forsterket støtte til kompetanseheving og bedriftsintern opplæring
  • Økt bevilgning av skjønnsmidler til kommuner som har hatt større merutgifter i forbindelse med virusutbruddet

Vi er rigget for situasjonen og har egne team med erfaring og spesialkompetanse innenfor blant annet kontraktsrett, insolvens/restrukturering og arbeidsrett som straks vil kunne bistå dere i dagens situasjon.

Nyttige lenker

Alle kan vi bidra til å stoppe spredningen – takk for at du bidrar!