Styreleder erstatningsansvarlig for manglende §12-garanti

10 mars 2017

Borgarting lagmannsrett har nylig avsagt dom hvor styreleder i en entreprenørbedrift er holdt personlig erstatningsansvarlig for det tap forbrukerkunden led som følge av at garanti etter bustadoppføringslova § 12 ikke var stilt.

Lagmannsretten konstaterer nærmest uten videre at fravær av slik lovpålagt garanti utgjør en uaktsomhet hos styreleder (tilsvarende for daglig ledelse) som utløser personlig ansvar.

Den 16. januar 2017 avsa Borgarting lagmannsrett en dom i en sak om styreansvar. Saken gjaldt krav om erstatning fra to boligkjøpere som krevde erstatning fra styreleder og daglig leder i entreprenørselskapet som stod for oppføringen av boligkjøperenes bolig. Bakgrunnen for kravet var at kjøperne led tap som følge av at entreprenørselskapet ikke hadde stillet garanti etter budstadoppføringslova § 12.

Styreleder ble idømt et erstatningsansvar på kr 366.148. I skrivende stund er ankefristen ikke utløpt, så dommen er foreløpig ikke endelig.

Sakens bakgrunn er at kjøperne allerede før overtakelse og kort tid etter overtakelse oppdaget flere forhold som ble påreklamert som mangler ved boligen. Entreprenøren bestred manglene og mangelsansvaret. Kjøperne bestemte seg derfor for å foreta utbedringer ved bruk av andre håndverkere. Ferdigstillelsen av boligen hadde også vært forsinket slik at det påløp dagbøter. Dette var ikke bestridt. Totalt kom utbedringskostnadene opp i kr 1.014.958. I tillegg var det påløpt dagbøter for 183.074 kroner.

Entreprenøren begjærte oppbud og kjøperne reiste derfor søksmål mot styreleder/daglig leder i entreprenørselskapet, med krav om erstatning oppad begrenset etter rettens skjønn til kr 1.042.749. Det ble gjort gjeldende at styreleder/daglig leder var personlig ansvarlig for det økonomiske tapet p.g.a. dårlig fagmessig utført arbeid, blant annet ved valg av byggetekniske løsninger uten hjemmel i byggetekniske forskrifter, TEK 10. Videre ble det anført at han hadde opptrådt erstatningsbetingende som følge av vesentlige mangler ved oppfyllelsen av flere kontraktsforpliktelser, blant annet ved å unnlate å sørge for at det ble stillet påkrevet garanti etter bustadoppføringslova § 12, til sikkerhet for entreprenørselskapets forpliktelser.

Styreleder ble i tingretten frifunnet for erstatningsansvar, men saken ble påanket. For lagmannsretten var kravet begrenset til kr 366.148 som knyttet seg til ansvar for manglende sikkerhetsstillelse.

Når det gjelder ansvarsgrunnlaget finner lagmannsretten det ikke tvilsomt at styreleder/daglig leder har opptrådt uaktsomt og erstatningsbetingende etter aksjeloven § 17-1, ved at det ikke er sørget for at det ikke er stillet slik garanti for selskapets forpliktelser etter kontrakten og bustadoppføringslova § 12. Det var ingen forhold ved selskapets økonomi eller andre forhold ved selskapet som på da værende tidspunkt tilsa at selskapet ikke rettidig kunne stille oppnå slik garanti fra finansielle samarbeidsparter. At styreleder / daglig leder var under stort arbeidspress og derfor glemte å følge opp garantistillelse, var ikke unnskyldelig.

Lagmannsretten presiserer at retten til garanti etter bustadoppføringslova er ufravikelig, og det har ingen betydning at kjøperne ikke reklamerte over manglende garanti før 6 måneder etter kontraktsinngåelsen, da de fikk juridisk bistand. Det var heller ikke funnet bevist at kjøperne hadde akseptert at det ikke ble stillet garanti.

Når det gjelder det økonomiske tapet finner lagmannsretten at erstatningskravet utgjøres av kjøpernes merkostnader ved å få oppført boligen, utover avtalt kontraktssum, når entreprenøren på grunn av konkursen ikke selv kunne oppfylle sin forpliktelse. Dernest måtte retten ta stilling til hvorvidt dette kravet, når tapet ikke ble dekket, kunne gjøres gjeldende mot en kontraktsmessig avgitt garanti på 366.148 (10% av kontraktssummen). Retten fant det ikke bevist at det var endringer i kontraktssummen som tilsa et annet utgangspunkt for beregningen av garantisummen enn det som fulgte av kontraktsdokumentet.

Styreleder ble heller ikke hørt med at det var grunnlag for bortfall av erstatningsansvaret, fordi kjøperne ikke hadde holdt tilbake vederlag i påvente av garantistillelse. Begrunnelsen for dette er at dette er en mulighet kjøperne står fritt til å benytte seg av ovenfor entreprenøren, men at man velger bort denne muligheten stenger ikke for kjøpers mulighet til å fremme erstatningskrav.

Lagmannsretten fastslo at beregningsmåten for erstatningskravet måtte basere seg på summen av, de fakturaer kjøperne hadde innbetalt med tillegg for pådratte kostnader for ferdigstillelse av boligen. Til fradrag i dette kom avtalt kontraktssum. I herværende sak utgjorde dette kr 565 355 kr. I tillegg kom dagbøter som nevnt på kr 183 074, til sammen 748 429 kr. Rammen for garantien, kr 366 148, utgjorde likevel en øvre beløpsbegrensning for kravet som var gjort gjeldende.

Lagmannsretten vurderte deretter de påberopte manglene for å se hvorvidt det var berettigede krav innenfor garantiens rammer, ettersom kravet på dagbøter var erkjent.

Et av de påberopte forholdene gjaldt bruk av modulbaserte veggpaneler istedenfor ordinær veggkledning. Retten kom til at entreprenøren hadde en plikt til å sørge for at kjøperne var klar over betydningen av denne endringen og at det skulle vært inngått en skriftlig endringsavtale før man gikk videre i prosjektet på dette punktet. Muntlige uttalelser fra kjøperne om at de ikke motsatte seg levering av modulbasert kledning kunne entreprenøren ikke bygge på, da de ble avgitt i tillit til at slik levering ville bli bra. Risikoen for at dette ikke svarte til kjøpers forventninger påhviler entreprenøren som hadde gitt uttrykk for at det ville være millimeter-store glipper mellom modulene, mens realiteten var at det var store glipper som ble dekket av 4,5 cm brede metallbeslag på fasaden.

Da entreprenøren motsatte seg å skifte ut utvendig panelkledning fant retten at entreprenøren ville være forpliktet til å dekke kjøpers merkostnader ved å engasjere andre håndverkere til dette arbeidet. Under utbedringsarbeidet ble det også avdekket og dokumentert andre feil i konstruksjonen, herunder isolasjon, vindsperre og utvendig vegg. Kostnadene for utbedring av dette ble også inntatt som merkostnader.

Da styreleder mente utbedringskostnadene var urimelig høye. Han hadde likevel ikke fremsatt opplysninger eller ført sakkyndige vitner til støtte for sitt syn og ble derfor ikke hørt med dette.

Kjøperne hadde også fremsatt krav knyttet til utbedring av mangelfullt oppført terrasse over soverommet. Basert på bevisførselen kom man til at det forelå alvorlige mangler og entreprenørens forslag til utbedring ble av retten ansett å være utilstrekkelig, slik at Kjøperne var berettiget til å engasjere andre håndverkere, med rett til å kreve erstatning for merkostnadene innenfor rammen av bustadoppføringslova § 35 jf. § 36. Også i forbindelse med dette arbeidet ble det avdekket flere feil i det allerede utførte arbeidet, samt fukt og vannskader på underliggende konstruksjoner.

Heller ikke på dette punkt fremkom styreleder med opplysninger eller annen bevisførsel som kunne rokke ved kjøpernes krav om erstatning for disse utbedringskostnadene som avrundet ble satt til kr 450.000,-

Basert på dette konkluderte retten med at det var bevist og dokumentert mangler med tilhørende utbedringskostnader som selv etter fradrag for gjenstående del av kontraktssummen, oversteg rammen for garantiansvaret.

Styreleder ble dermed funnet ansvarlig for et beløp tilsvarende garantibeløpet. Dette fordi hans erstatningsbetingende forhold ved å ikke sørge for garantistillelse, medførte at kjøperne led et tilsvarende økonomisk tap som kunne gjøres gjeldende mot ham personlig.

I tillegg ble kjøperne tilkjent forsinkelsesrenter og saksomkostninger for lagmannsretten og delvis dekning av saksomkostninger for tingretten.

Artikkelen var publisert i Byggeindustrien nr. 3-2017.

Forfattere: Per Christian Grant-Carlsen og Magnus A. Grape Løvdal