Reklamasjonsfrister – hva bør byggmesteren være klar over?

17 mars 2021

Forbrukere må reklamere i tide til byggmesteren for å gjøre avtalebrudd gjeldende. Ellers risikerer forbrukeren å tape sitt krav om utbedring, prisavslag, erstatning mv.  Her fokuserer vi på reklamasjonsreglene mellom den profesjonelle (byggmesteren) og forbrukeren. Reklamasjonsreglene mellom de profesjonelle aktørene, som bl.a. fremgår av Norsk Standard kontraktene behandles ikke. Reklamasjoner på varer/produkter behandles heller ikke.

Hva er en reklamasjon?

En reklamasjon er en klage til byggmesteren om at det er en mangel ved tjenesten. Mangel er et avtalebrudd.

Hva er utgangspunktet for reklamasjonsfristen? 

Reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunktet forbrukeren oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Ved kjøp av nyoppført bolig/leilighet/fritidsbolig vil det ofte være i forbindelse med overtakelsesforretningen.  Ved mindre byggearbeider er friststart som regel når arbeidene er avsluttet. Friststart for såkalte «skjulte feil og mangler» vil være fra forbrukeren burde oppdaget mangelen, mao må det vurderes om det er klanderverdig at det ikke er blitt reklamert tidligere.

Hva er lengden av reklamasjonsfristen?

For reklamasjoner på tjenester overfor byggmestere vil forbrukere som hovedregel måtte reklamere innen rimelig tid og senest innen fem år. Lengstefristen kan i enkelte tilfeller være kun to år. Overholdes ikke fristene så vil forbrukerens krav på utbedring, prisavslag, erstatning mv som regel være tapt.

Høyesterett har lagt til grunn at «rimelig tid» vil si ca. 2-3 måneder fra mangelen ble oppdaget av forbrukeren til det ble reklamert til byggmesteren. Overholdes ikke fristen så vil ofte forbrukerens krav på utbedring, prisavslag, erstatning mv ofte være tapt.

Er det formkrav til reklamasjonen?

En reklamasjon kan fremsettes både skriftlig og muntlig. For å sikre bevis for at det er blitt reklamert og hva reklamasjonen gjelder bør byggmesteren derfor anmode forbrukeren om å reklamere skriftlig med for eksempel en e-post.

Er det krav til innholdet av reklamasjonen?

Reklamasjonen må være så konkret at byggmesteren blir «satt på sporet» av mangelen og slikt sett gjøres i stand til å igangsette eksempelvis utbedringer. En generell klage på tjenestene fra byggmesteren er derfor ingen reklamasjon i lovens forstand. En reklamasjon må ikke angi årsaken til mangelen, for eksempel hvorfor det er en lekkasje i vinduskarmen.

Tidvis må en reklamasjon følges opp med et spesifisert krav fra forbrukeren om eksempelvis utbedring. Ellers kan det bli spørsmål om forbrukerens krav er tapt.

Er det unntak fra reklamasjonsreglene?

  • Reklamasjonsreglene gjelder ikke dersom byggmesteren opptrådt grovt uaktsomt
  • Dersom byggmesteren har gitt en særskilt garanti, som gir forbrukeren «noe mer» enn de lovregulerte reklamasjonsreglene
  • Dersom byggmesteren har utbedret «litt», gjennom undersøkelser mv, kan det bli spørsmål om at man i realiteten har erkjent ansvar og dermed ikke kan bli møtt med at det er reklamert for seint

Litt om foreldelse mm

Parallelt med reklamasjonsreglene gjelder foreldelsesloven. Kort fortalt vil et krav fra forbruker om utbedring, prisavslag som regel være foreldet etter tre år, og dermed innenfor ovenfor nevnte reklamasjonsfrist på fem år. Dette kompliserer bildet. «Gamle» krav kan således være tapt pga foreldelse.

Å avvise ansvar med at det er reklamert for sent vil ofte ikke være kommersielt riktig, men dette er byggmesteren nærmest til å vurdere. For øvrig vil forbrukeren ofte oppfatte en rask og fagmessig utbedring som service, og ingen reklamasjon.

Relevant regelverk:

  • Håndverkertjenesteloven § 22
  • Bustadoppføringsloven § 30
  • Høyesteretts dommer Rt. 2010 s. 103, Rt. 2011 s. 1768 og Rt. 2013 s. 865

Sjekkliste: 

  • Når ble det reklamert?
  • Er det dokumentasjon for mangelen?
  • Burde det blitt reklamert tidligere?
  • Er mangelen tilstrekkelig konkretisert?
  • Er reklamasjonsfristene overholdt for den enkelte mangel?
  • Har forbrukeren fulgt opp mangelen med et konkret krav?

Artikkelen er tidligere publisert i Optimisten, som er kundeavisen til Optimera.

STAVANGER 9. mars 2020

Kontaktperson

Kurt Elvevoll

Partner
Stavanger

416 34 869

Malin Nybrodahl Pettersen

Advokatfullmektig
Stavanger

922 98 040