Orderud gård – rettighetsforhold og tvist

9 november 2018

Orderud saken preget norske medier for 20 år. Saken er på nytt aktuell etter at Per Kristian Orderud og hans tidligere ektefelle har sonet ferdig dommer på 21 års fengsel (et fengselsår = 2/3 år). NRK viser for tiden en tv-serie som strekker seg over seks episoder. I serien skildres drapene på Orderud gård i detalj.

Gården – gnr. 125 bnr. 3 i Sørum – fremstår som sentral i saksforholdet. Dette fordi uenighet/tvist om rettighetsforhold knyttet til gården, forutsettes å ha medvirket til drapene på Per Kristian Orderuds far, mor og søster den 22.05.1998.

Forholdene rundt gårdstvisten reiser spørsmål vedrørende regelverk knyttet til landbrukseiendommer og generasjonsskifte. Jeg skal i denne artikkelen forsøke å avklare enkelte spørsmål som er fremsatt ved vårt kontor.

Gården Orderud

Landbrukseiendommen 125/3 utgjør til sammen 507 dekar (mål)  fordelt på 210 dekar fulldyrket jord, 250 dekar produktiv skog samt noe annet areal. Eiendommen fremstår som et melkebruk med en kvote på 125 000 liter kumelk. Besetningen på gården bestod på 1990-tallet av 20 melkekyr, 10 ammekyr samt en del ungdyr.

Gården fremstår etter forholdene på stedet som en relativt stor landbrukseiendom.

Forhold som kan prege både drift og verdi av en landbrukseiendom, er nærhet til bolighus og potensiell utbygging. Orderud gård ligger i et tettbygd område med bolig- og næringseiendommer mot sør, vest og nord. Fradeling av landbruksjord til industri (Kværner) var aktuelt i 1997, og er det sikkert fremdeles. Omregulering av jord fra LNF til utbygging trenger imidlertid godkjennelse av kommune og Fylkesmann.

Odel

Ut fra sin størrelse og beskaffenhet har Orderud gård «alltid» fremstått som en odelseiendom.

Odel reguleres i særskilt lov, og fremstår som en løsningsrett. Den odelsberettigede kan kreve gården overført til seg, dersom den overdras til en dårligere odelsberettiget (salg, arv, mv.). Den som har odelsrett kan ikke løse en gård på odel som ikke er overdratt til tredjemann, og heller ikke fra person med bedre odelsrett.

Hvem har slik odelsrett? Etter odelsloven av 1821 satt omtrent hele slektstreet med odel til eiendommen. Odelsloven av 1974 medførte en kraftig reduksjon i odelskretsen. Senere endringer av odelsloven frem til i dag har ytterligere redusert antall odelsrettshavere.

Odelsretten er en slektsrett med en avklart odelsrekkefølge. Frem til 1974-loven trådte i kraft i januar 1975 gikk «kjønn foran alder». Gutt gikk foran jente, selv om jenta var eldst.  Fra og med 1974-loven var alene alder avgjørende for hvem som hadde best odelsrett. Det ble likevel gjort unntak for gutter født før 1965. Disse skulle fortsatt gå foran sine eldre søstre.

Av den grunn hadde Per Orderud født i 1954 bedre odelsrett til slektsgården enn sin søster født i 1952.

Drift og forventning

Per hadde best odelsrett, og med sin store interesse for landbruksdrift ønsket han å overta gården. Sikkert til glede for sine foreldre.

Per skulle overta landbrukseiendommen, og han ble derfor boende på gården. Som i alle slike forhold fungerte han gjennom en del år som billig arbeidskraft. I 1977 var han ferdig med sin landbruks-utdannelse. Hans far ble uføretrygdet i 1980. Da var Per 26 år gammel, men gårdsoverdragelse/ eierskifte var ikke aktuelt.

Forpaktning

I 1984 inngikk Per og faren en forpaktningsavtale. Forpaktningsavtaler er regulert i særskilt lov. Forpaktning innebærer at man leier jord og bygningsmasse mot årlig betaling. En slik avtale skulle tidligere godkjennes av kommunen. Forpaktningsloven har også bestemmelser om leie av besetning (dyr) og driftsløsøre. Også disse aktivapostene inngikk i forpaktningsavtalen på Orderud.

Forpaktning brukes ofte som en myk overgang til et generasjonsskifte, men anvendes også i andre sammenhenger. Varigheten av et forpaktningsforhold er sjeldent under 5 år – 10 år.

I forpaktningsperioden kjøpte Per Orderud ut så vel besetning som driftsløsøre og var eier av disse aktivapostene.  I perioden gjennomførte han også jusstudiet. I 1994 var det kun landbrukseiendommen som gjenstod vedrørende generasjonsskifte.

Far var i 1994 76 år gammel og generasjonsskiftet kan sies å være noe «på overtid». Det er grenser for hvor gammel odelsgutten skal bli før han overtar som eier. Per var i 1994 blitt 40 år gammel.

Det var minst to årsaker til at generasjonsskiftet ikke ble gjennomført. Den ene grunnen kan kanskje beskrives som forfengelighet, ved at far som nærmet seg 80 år ikke ønsket å fremstå som en «kårkall». Hva er så det?

Ved et generasjonsskifte er det vanlig at generasjonen som gir fra seg landbrukseiendommen betinger seg bolig på gården for sin levetid. Før folketrygden ble innført i 1967, var det også vanlig med krav om leveranse av poteter, melk, ved, mv. De fleste gårdsbruk har eget kårhus. Slik var det også på Orderud. Pers foreldre hadde flyttet til kårboligen på et forholdsvis tidlig tidspunkt. Men far var ifølge det opplyste lite interessert i å sitte «i kår» – som kårkall. Han ville fortsatt være eier.

Forhandlinger og kjøpekontrakt

I desember 1995 forhandlet far og sønn om innholdet i en kjøpekontrakt. Per la frem en ferdig utfylt kjøpekontrakt som han ba faren signere. Det ønsket ikke far, som var klar på at også Pers søster skulle godskrives noe av gårdens verdi. Spesielt forholdet til en mulig utbyggingsverdi så han som relevant.

Hvordan verdsettes en landbrukseiendom som skal overdras? Ved odelsløsning blir gårdens verdi fastsatt ved odelstakst. Reglene rundt odelstakst finner vi i odelsloven § 49.  Loven med rettspraksis gir anvisning på en bruksbestemt salgsverdi, med tillegg av boverdi.

Den vanlige fremgangsmåten ved generasjonsskifter, er at partene inngår en avtale.  For optimal gjennomføring av et generasjonsskifte, bør hele familien gjøres kjent med hva som skjer. Det innhentes en konsesjonstakst basert på landbruksdepartementets rundskriv. Fra takstbeløpet trekkes vanligvis et åsetefradrag som settes til 25 %, samt en stipulert verdi av foreldrenes livsvarige borett på gården. Noen ganger trekkes det også fra et beløp som gave/arveforskudd og til slutt kommer fastsettelsen av et kronebeløp som kjøper skal betale.

En slik transaksjon etterlater normalt intet til andre barn – kjøperens søsken. En løsning på den problemstillingen er at foreldrene utbetaler hele eller deler av kontantbeløpet til sine øvrige barn.

I de tilfeller gården har en mulig utbyggingsverdi – som på Orderud gård – har odelsloven i § 57 bestemmelser om såkalt «etteroppgjør». Bestemmelsen er begrenset til en periode på 10 år. Dersom deler av gården i 10-årsperioden selges til en verdi som overstiger landbruksverdien, kan de øvrige søsken kreve at denne merverdien fordeles mellom alle søsken. Fordi reguleringsplaner tar tid, er det ikke uvanlig at odelslovens 10-års frist i avtalen utvides til både 20 år og 30 år. En slik avtaleregulering ville ivaretatt interessene til Per Orderuds søster – så langt de gjaldt utbygging. Vi vet ikke om slikt etteroppgjør var tema i forhandlingene mellom Per og faren.

Per mente som utgangspunkt at han skulle overta gården vederlagsfritt. Dette fordi han gjennom sine ungdomsår og senest frem til forpaktningen i 1984, hadde lagt ned et betydelig arbeid på gården. Men den løsningen så ikke far som aktuell. Far ønsket et kontantbeløp som kunne overføres Pers søster.  Per opplyste i straffesaken at han også hadde tilbudt et kontantbeløp.

Sommeren 1996 var far svekket av sykdom. I den situasjonen fikk Per sin far til å signere et skjøte – uten vitner. Et signert og vitnebekreftet skjøte er nødvendig for å overføre det formelle eierskapet (hjemmelen) til en eiendom, fra en person til en annen. Per sørget senere for at vitnebekreftelser ble påført skjøtet. Men Per stanset ikke der. Han utarbeidet også en kjøpekontrakt som han daterte til 15.12.1995. Han signerte selv kjøpekontrakten og forfalsket farens navn.

Per oppsøkte i 1997 sorenskriverkontoret for å tinglyse skjøtet. Han ble imidlertid avvist, ved at hans far via advokat hadde tinglyst en såkalt urådighetsklausul på eiendommen.

Per reiste senere i 1997 sak mot sin far ved Nes herredsrett. Basert på de fremlagte dokumentene, la herredsretten under sterk tvil til grunn at kjøpekontrakten var gyldig. Far anket dommen, men før anken kom til behandling i lagmannsretten ble Pers søster og foreldre drept.

Under lagmannsrettens behandling av straffesaken erkjente Per å ha forfalsket kjøpekontrakten.

Senere tid

Foruten å bli idømt 21 års fengsel, ble Per i henhold til arvelovens § 73 fradømt retten til å ta arv etter søster og foreldre.

Per ervervet likevel Orderud gård med tinglyst hjemmel 02.12.2004. På det tidspunktet satt Per Orderud i fengsel.

I henhold til grunnboken var det ikke andre formelle eiere av landbrukseiendommen mellom far Kristian Orderud med hjemmel fra 1993 og Per Orderud med hjemmel i 2004. Pers eierskap er derfor neppe basert på odelsløsning, men avtale med øvrig slekt som arvet gården.  Kjøpesummen i 2004 er opplyst til 2,9 mill.

Siste ord er neppe sagt i Orderud-saken.

Kontaktperson

Paul Aakre

Partner
Stavanger

958 11 058