Innhold og bortfall av kårytelser

1 november 2017

Enkelte problemstillinger rundt avtalt kår etter generasjonsskifte kan vi karakterisere som gjengangere i tvistesammenheng. Andre fremstår som spesielle og dermed sjeldne. I løpet av de siste månedene har vi behandlet to saker knyttet til kåravtaler.

Selgeren som ved generasjonsskifte betinger seg folge/kår, får normalt denne retten beskrevet i kjøpekontrakt og/eller skjøte. Enkelte kåravtaler fremstår som omfattende med detaljreguleringer. Andre avtaler er begrenset til «livsvarig vederlagsfri rett» til beboelse. Vår erfaring er at partene i generasjonsskifte ikke er garantert at deres gode forhold fortsetter inn i all fremtid. For selgeren som betinger seg folge/kår bør derfor sørge for at hans rettighetsforhold i noen grad detaljeres. Også kjøperen som skal leve med «kårfolket» over lang tid, er det nyttig at kårretten grensesettes. Jeg skal gi enkelte eksempler på forhold som med fordel kan reguleres.

Hvilken bygning(er) omfattes av kåret? Dersom bygningen knyttes til et større hus kan det være greit å presisere at bruksretten er eksklusiv for kårfolket. Omfatter kåret hage som ligger rundt kårboligen? Følger det parkeringsplass og eventuelt garasje med kåret? Skal kårfolket ha rett til å lagre gjenstander i redskapshus/verksted? Som eksempel på behov for detaljering av rettighetsforholdet kan nevnes et eksempel fra Rogaland. Kårboligen var beskrevet som leiligheten i andre etasje i en horisontalt delt bolig på gården. Det oppstod uvennskap mellom kårfolket og datteren som hadde overtatt gården. Da hagen ikke var beskrevet som en del av retten, ble kårfolket nektet bruk av hagen, og vårblomstene de hadde plantet ble revet opp og fjernet. Slik vil man ikke ha det.

Partene i en kåravtale er normalt kjent. Som regel er det tale om foreldre og et barn som overtar gården. Sporadisk har foreldrene fremdeles et barn som bor hjemme og som anses som en del av kåravtalen frem til vedkommende flytter ut. Det forekommer også at eiendommen selges ut av familien og at kårfolket derfor må forholde seg til fremmede. Spesielt i den situasjonen er det nyttig med en detaljert beskrivelse av rettighetsforholdet. Dersom selger er enke eller enkemann, må man akseptere at vedkommende inngår ekteskap eller samboerforhold, og således tar opp en ny person i husholdningen. Kanskje også en sønn som er blitt skilt og som alternativ til hybel flytter hjem til foreldrene.

Om partene velger å avtale brutto eller netto kår er et forhold som sjelden fører til problemer. Dersom kårboligen er av nyere dato og godt vedlikeholdt, velger man vanligvis netto kår, hvoretter kårfolket selv har ansvar for vedlikeholdet.

Varighet

Når bortfaller retten til kår? Når kan gårdens eier rydde kårboligen for møbler og rape og selv ta bygningen i bruk? En ikke uvanlig situasjon er at kårfolket er varig fraflyttet kårboligen og bor på sykehjem. Fordi kårretten er avtalt som «livsvarig», kan gårdens eier oppleve at hans/hennes søsken med foreldrenes samtykke benytter kårboligen som feriebolig, alternativt leier den bort til tyske fisketurister. Dersom kårretten er avgrenset i tid til eksempelvis «varig fraflyttet» ville man unngått denne problemstillingen. Men også en ordinær fortolkning av kåravtalen tilsier at retten bortfaller ved varig fraflytting. Dersom kårfolket på grunn av sykdom eller andre årsaker anses å være midlertidig fraflyttet kårboligen, består naturlig nok retten som før.

Enkelte generasjonsskifter finner sted mens selgerne fremdeles er forholdsvis unge. Det forekommer at kårfolket på et tidspunkt velger å flytte til byen og bosette seg der. Kårboligen beholdes som feriested. Dersom partene i kåravtalen er enige om en slik løsning er det greit. Dersom det oppstår tvist ved vedrørende bortfall av kårretten, er vår erfaring at kårretten henger «i en tynn tråd». En avtale om kår er en langvarig avtale. Jordlovens § 12 er en bestemmelse om delingsforbud. Leieforhold for mer enn 10 år betinger godkjennelse/konsesjon. Kåravtalen er etter sin art spesiell, og gjennom forvaltningspraksis er det avklart at kårfolket ikke trenger konsesjon for langsiktige avtaler. Men dersom du etablerer alternativ bolig et annet sted er du i brudd med det formål kåravtalen normalt skal ivareta – å sikre selgeren en bolig. Kårfolket kan dermed bli tvunget til å søke konsesjon/tillatelse for å opprettholde kåravtalen. Det er ikke gitt at de får den tillatelsen.

Når kårfolket dør bortfaller også retten. Den ene ektefellen dør normalt før den andre, og den gjenlevende gifter seg kanskje på ny eller etablerer samboerskap. Hva er vedkommendes rettslige stilling når rettighetshaveren etter kåret etter noen år dør? Har den nye ektefellen/samboeren rett til å fortsette å disponere kårboligen? Med mindre det foreligger en klar avtale som gir en slik rett, vil svaret forutsetningsvis være negativt. Det er da også naturlig at når en kåravtale inngås for selgernes levetid, så blir det slik. At far har inngått ekteskap eller samboerforhold med en langt yngre kvinne skal ikke belastes gårdens eier i form av fortsatt beslagleggelse av hus nummer to på gården. Gjenlevende ektefelles forhold til særkullsbarn er generelt et problem på landbrukseiendommer, også i odelssammenheng. Odelsloven har en egen bestemmelse som søker å regulere gjenlevende ektefelles rett til å bli boende på eiendommen etter at den overtas av særkullsbarn på odel.

Det er med kåravtaler som med avtaler flest. De skrives gjerne mens relasjonene er gode, men bør hensynta faren for fremtidige uværsdager.

Denne artikkelen ble først publisert i Bondevennen.