Fornyelses-/forlengelsesopsjoner i husleieavtaler mellom næringsdrivende – har du en rett til fornyelse, eller har du i realiteten bare en rett til å forhandle om en fornyelse?

21 juni 2017

Avtaler om leie av næringseiendom eller næringslokaler er gjerne tidsbestemte, det vil si at kontrakten inneholder en bestemmelse om når leieforholdet skal opphøre uten forutgående oppsigelse. Leietiden er ofte fastsatt til fem år eller mer.

Erfaringsmessig inneholder imidlertid de fleste tidsbestemte kontrakter bestemmelser om forlengelse/fornyelse, noe som gir leietaker en opsjon til å videreføre leieforholdet, på like eller endrete vilkår, i én eller flere perioder. Både når en husleiekontrakt inngås og når det avtalte opphørstidspunktet nærmer seg, er det en del forhold både utleier og leietaker bør merke seg. Er det på tide med en gjennomgang av dine husleiekontrakter?

1. Innledning

Husleiekontrakter har stor praktisk og økonomisk betydning for de fleste næringsdrivende, enten man er utleier eller leietaker.

Svært mange næringsleiekontrakter er tidsbestemte, med forskjellige varianter av rett til fornyelse etter at den avtalte leieperioden er utløpt. Ofte vil inngåelse av slike avtaler skje mellom parter der minst én av partene hverken selv er profesjonell på leierettens område eller representert av advokat. Mange slike næringsleieforhold er basert på standardkontrakter som er lett tilgjengelige. I disse tilfellene er gjerne forlengelsesproblematikken regulert. Men uten en tilpasning til det konkrete leieforholdet risikerer man å få seg en overraskelse den dagen leieforholdet skal fornyes.

Innledningsvis kan det være grunn til å nevne at man ikke skal la seg forvirre av begrepsbruken. I husleierettslig sammenheng er det gjennom rettspraksis fastslått at begrepene «fornyelse» og «forlengelse» er synonymer, det vil si at begrepene har samme meningsinnhold. Også begrepene «avtale» og «kontrakt» betyr i praksis det samme, og brukes i stor grad om hverandre, likevel slik at en «kontrakt» alltid vil være et skriftlig dokument.

2. Ved inngåelsen av leieavtaler

Næringsdrivende parter har stor grad av frihet til selv å bestemme innholdet i en husleiekontrakt. Også spørsmålene om når og hvordan et leieforhold mellom næringsdrivende bringes til opphør er undergitt avtalefrihet.

Når det gjelder tidsbestemte leieavtaler, vil disse opphøre på det tidspunktet som er fastsatt i avtalen, med mindre det blir avtalt adgang til fornyelse/forlengelse av leieavtalen. Slike forlengelsesklausuler er svært vanlige, og kan ha stor økonomisk betydning for begge parter i et leieforhold. For eier eller utleier kan leietakers rettigheter og plikter ved fornyelse ha direkte innvirkning på markedsverdien av eiendommen. Leieavtalenes innhold vil også kunne ha betydning i forhold til eiendommens verdi som pantobjekt. For leietaker vil muligheten for et langvarig, stabilt leieforhold ha en egenverdi for driften, arbeidsmiljøet og så videre. Sikre leiekontrakter har dessuten også betydning for verdsettelsen ved salg av leietakers virksomhet.

Større, profesjonelle aktører er som følge av dette som oftest – men langt fra alltid – oppmerksomme på viktigheten av at slike klausuler gis en presis utforming, uten rom for unødig tolkningstvil. Likevel er det til tider forbausende å se hvor lett enkelte næringsdrivende tar på disse spørsmålene ved kontraktsutformingen.

Ved forlengelse av et leieforhold kan det gjøre seg gjeldende en rekke problemstillinger som både utleier og leietaker aller helst bør ha tatt stilling til allerede når kontrakten inngås første gang. For å unngå overraskelser i starten av en fremtidig, ny leieperiode er det også svært viktig å tilstrebe stor grad av presisjon i avtaleteksten ved utforming av forlengelsesklausuler.

Eksempler på problemstillinger partene allerede ved første gangs inngåelse av en leiekontrakt bør ta stilling til er:

• hvorvidt leieforholdet, etter at det er forlenget, skal være tidsbestemt eller tidsubestemt
• dersom leieforholdet etter forlengelsen fortsatt skal være tidsbestemt, må man bestemme hvilken tidsavgrensning som skal gjelde
• hvilke leievilkår som for øvrig skal gjelde i forlengelsesperioden
• hvordan man skal fastsette eventuelle nye vilkår
• eventuelle begrensninger i omfanget av leieforholdet ved forlengelse
• begrensninger med hensyn til antall ganger forlengelse kan kreves
• varslingsregler
• hva en rett til forhandlinger eller fortrinnsrett eventuelt innebærer
• hvorvidt det skal fastsettes en frist for partene til å komme til enighet
• hvordan en uenighet eller tvist skal løses
• fornyelse av tilknyttete avtaler, typisk husleiegarantier

Hvordan partene på en mest mulig hensiktsmessig måte bør avtale forlengelse eller fornyelse, særlig med tanke på i størst mulig grad å unngå tolkningsproblemer og konflikter, må man ta stilling til konkret, fra tilfelle til tilfelle. Det er vanskelig generelt å angi hvordan man bør gjøre dette. Til det er variasjonene for mange. Noen spørsmål er likevel behandlet i punkt 3 under.

Et fornuftig utgangspunkt ved inngåelsen av et nytt leieforhold vil for leietaker alltid være å gå kritisk gjennom det kontraktutkast man får seg forelagt av utleier. Gå nøye gjennom de aktuelle klausulene. Få med deg hva de egentlig sier, og forsikre deg om at det som bestemmes er i samsvar med det du virkelig ønsker. Er du i tvil, hent inn profesjonell bistand!

3. Innhold og utforming av klausuler om forlengelses-/fornyelsesadgang

3.1 Vilkår ved forlengelse/fornyelse

Spørsmålet om hvorvidt leietaker har en rett til fornyelse/forlengelse av en leiekontrakt, evt. på hvilke vilkår, må avgjøres ut fra tolking av den aktuelle leiekontrakten. Dette kan til tider være en vanskelig prosess, som krever kyndig advokatbistand. Helt kort kan man likevel si at også i husleieforhold må man ved utledning av det nærmere innholdet i kontraktbestemmelser ta utgangspunkt i de generelle prinsippene som gjelder for avtaletolkning etter norsk rett. For husleieavtaler vil dessuten husleielovens bestemmelser kunne anvendes både som tolkningsfaktor og supplement til en kontrakt som ikke regulerer alle forhold uttømmende.

Dersom det er på det rene at leietaker etter avtalen har rett til å forlenge leieforholdet og at retten er gjort gjeldende i tide, vil nok utgangspunktet i et flertall av tilfellene være at leieavtalen i forlengelsestiden skal løpe med de samme vilkår som tidligere. Noe mer enn et utgangspunkt er det imidlertid ikke. Dersom det er holdepunkter for noe annet, eksempelvis i kontraktsteksten, i korrespondanse mellom partene eller ut fra omstendighetene for øvrig, viser rettspraksis at domstolene kan gå langt i å stille partene fritt i forhold til slike klausuler. Det samme gjelder dersom de aktuelle kontraktsbestemmelsene er uklart utformet. Særlig gjelder dette for fastsetting av leievederlaget. I så fall vil en forlengelsesklausul bare uttrykke en intensjon om å forhandle med sikte på å komme til enighet, uten garantier for at det lykkes.

Partene har med andre ord ikke noe rettskrav på å få forlenget en leieavtale på samme vilkår som tidligere, med mindre dette helt utvetydig er fastsatt i kontrakten. På samme måte valgte Høyesterett i en sentral dom på dette området å se bort en klausul som ga utleier rett til å si opp leieforholdet ved utløpet av leietiden. Begrunnelsen var at klausulen var så uklart utformet at den ikke ga noe entydig mening. Den måtte derfor, etter en konkret vurdering, vike for leietakers ønske om forlengelse av leieavtalen, som blant annet hadde betydelig støtte i mer generelle næringsinteresser (Norwegian Talc dommen – Rt. 1990:626).

Hvis en forlengelse av leieavtalen på uendrete vilkår ikke er ønskelig, er det således nødvendig å skrive inn en mer utfyllende opsjonsklausul i leieavtalen enn bare et avtalen kan «forlenges» eller «fornyes». Dette er det særlig viktig for utleier å ta i betraktning, slik at det kontraktutkast som tilbys leietakeren klart angir hvilke vilkår som skal gjelde dersom leieavtalen skal forlenges.
En rekke opsjonsvarianter kan være aktuelle for partene, alt etter ønsker og behov, for eksempel:

• dersom leieforholdet skal fortsette, skal det skje på samme vilkår som tidligere
• leieforholdet kan fortsette på samme vilkår, men med justering av husleien til markedsleie
• leieforholdet kan forlenges, men da til generelle markedsvilkår
• leietaker kan forhandle vilkår om forlengelse
• det kan bestemmes fortrinnsrett til tilsvarende vilkår som tilbys fra tredjepart
• leieforholdet forlenges automatisk dersom ikke en av partene varsler noe annet
• ulike varslingsbestemmelser som forutsetter at dersom ikke retten til forlengelse benyttes, så opphører leieforholdet

Felles for alle tilfellene er at det lett kan oppstå tvil om hva partene egentlig har avtalt dersom man ikke er nøye med de skriftlige formuleringene.

3.2. Frister for utøvelse av opsjonen

Sett fra utleiers side, vil det så å si alltid være hensiktsmessig å avtale en frist for leietaker til å gjøre opsjonen gjeldende. Fristen bør settes såpass lang at utleier får rimelig tid til å finne nye leietakere dersom opsjonen ikke benyttes. Hvor lang varslingsfrist som skal settes vil til en viss grad avhenge av eiendommens beliggenhet, om lokalene er bransjespesifikke med videre. De vanligste frister for leietaker til å varsle utleier om bruk av opsjon ligger i intervallet mellom seks måneder og ett år.

For eksempel kan det inntas en bestemmelse i avtalen hvor det uttrykkes at «[d]ersom leietaker ønsker å benytte sin rett til å forlenge leieforholdet, skal dette meddeles skriftlig til utleier tidligst 12 måneder før og senest 9 måneder før utløpet av leieperioden».

I en del tidsbestemte leieforhold vil som nevnt leietakers rett til forlengelse være betinget av at partene blir enige om nye leievilkår. Der det er aktuelt, vil det vanligvis også være hensiktsmessig å sette en frist for partene til å oppnå enighet om forlengelsesvilkårene. En slik bestemmelse kan for eksempel formuleres på denne måten: «Dersom skriftlig enighet om nye vilkår ikke er oppnådd senest 6 måneder før utløp, faller retten til forlengelse bort.»

3.3. Varsel om utøving av opsjon

I de fleste tilfeller er fornyelse av et leieforhold som står i ferd med å utløpe betinget av at leietaker aktivt varsler at man vil benytte seg av opsjonen. Den motsatte situasjon, altså at leietaker må varsle om man ikke vil fornye leieforholdet, forekommer ikke veldig ofte, men forekommer typisk ved utleie av forretningslokaler som kan være vanskelig å få leid ut.

I de tilfeller der forlengelse er betinget av at leietaker gir forhåndsvarsel om at opsjonen vil bli benyttet, vil en oversittelse av fristen innebære at retten til forlengelse faller bort. Riktignok ser vi ikke sjelden at leietaker likevel får forlenget leieforholdet, men vær i så fall oppmerksom på at en slik situasjon – så langt markedet tillater det – setter utleier i en posisjon der han kreve endrete leievilkår.

I de tilfeller der leieforholdet automatisk blir forlenget dersom ikke leietaker innen en gitt frist varsler utleier om at leieforholdet ikke vil bli forlenget, vil de negative konsekvensene av unnlatt varsel kunne være meget store for leietaker. Vi har sett eksempler på at leietakere som har ønsket seg ut av nåværende lokaler har inngått ny tidsbestemt leiekontrakt et annet sted, uten å varsle nåværende utleier i tide om at leieavtalen ikke vil bli forlenget innen den frist som er satt i kontrakten. Leietaker er derved blitt sittende med forpliktelse til å leie begge lokalene i mange år. Det sier seg selv at de økonomiske konsekvensene kan bli svært tyngende. Dersom den leieavtalen man vil ut av heller ikke gir hjemmel for å kunne fremleie de lokalene man vil ut av, vil konsekvensene kunne være brutale for leietaker.

3.4. Et leieforhold kan bestå selv om leiekontrakten er utløpt

Det forekommer ikke sjelden at et leieforhold fortsetter selv om den avtalte leietiden i kontrakten er utløpt. Situasjonen vil her typisk være at den tidsbestemte kontrakten angir opsjon for leietaker til å fornye avtalen, men at den avtalte leieperioden utløper uten at leietaker gir noe varsel om forlengelse og uten at utleier reagerer gjennom å sende flytteoppfordring. Husleieloven angir for disse tilfellene en frist på tre måneder for utleier til å sende flytteoppfordring. Fristen løper fra den avtalte leieperiodens utløp. I standardiserte leiekontrakter er denne fristen ofte forlenget, gjerne til seks måneder.

Etter at fristen til å sende flytteoppfordring er utløpt går leieforholdet over til å bli tidsubestemt. Det innebærer at husleielovens oppsigelsesregler kommer til anvendelse. Etter disse reglene kan husleieavtalen sies opp av begge parter med tre måneders varsel.

De øvrige bestemmelsene i (den utløpte) leiekontrakten vil fortsatt gjelde mellom partene.

Særlig sett fra en utleiers ståsted er en slik situasjon lite heldig, idet leietaker vil få en ubetinget rett til selv å si opp leieforholdet samtidig som han blir omfattet av det generelle vern mot oppsigelse fra utleiers side som loven gir.

4. Oppsummering

Som gjennomgangen viser, er det av sentral betydning at man ved utforming av forlengelses-/fornyelsesklausuler i leiekontrakter er tydelig og konkret, for derved å unngå tolkningstvil og konflikter når tiden for forlengelse kommer.

Med mindre man sitter med en godt gjennomtenkt og presist formulert kontrakt, vil man kunne oppleve at det man trodde var en rett til forlengelse viser seg kun å ha vært et lønnlig håp om forlengelse, torpedert av utleiers rett til å endre betingelsene.

Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS sine advokater innenfor fagfeltet fast eiendom har bred og omfattende praksis med husleierettslige problemstillinger. En av våre advokater var sekretær for husleielovutvalget, og en annen har vært medforfatter av Husleieloven med kommentarer. Vi forhandler jevnlig frem små og store næringsleiekontrakter, både på vegne av utleiere og leietakere. Vi bistår også ved tvister knyttet til leieforhold. Kontakt oss gjerne om du har spørsmål.

Kontaktperson

Morten Pind

Partner
Bergen

480 35 997

Alf-Erik Jentoft

Partner
Bergen

900 43 901