ENDELIG PUNKTUM FOR SKJEGGKRE SOM MANGEL?

28 april 2021

Høyesterett tok 26. mars i HR-2021-668-A stilling til om funn av skjeggkre i en bolig ga kjøper rett til prisavslag. Selv om Høyesterett tok konkret stilling til kravet vil nok dommen bli tolket dithen at skjeggkre ikke vil utgjøre en mangel i fremtiden, og at endelig punktum nå er satt.

Skjeggkre er insektet som første gang kom til Norge i 2013, og som skiller seg fra sine slektninger sølvkre ved at de ikke er lyssensitive og fuktsensitive. De kan altså sees i på dagtid i ellers tørre rom, som kjøkken og soverom. De kan også spise papir og skinn og kunne slik sett blitt ansett som et skadedyr. Kreene ble i lang tid ansett som umulig å fjerne, fordi kjemiske midler ikke virket.

I de første rettssakene i tiden etter ankomsten av skjeggkre ble det forsøkt fysisk fjerning av skjeggkreene ved å åpne konstruksjonen, støvsuge og lukke igjen. Dette innebar store kostnader og stor risiko for at man ikke fikk tatt alt. Det ble derfor i tillegg til reparasjonskostnader beregnet et kjøpelyte – altså at boligen hadde en restmangel fordi det var stor sannsynlighet for at bestanden ville ta seg opp igjen.

I løpet av 2018 og 2019 fant man de første kjemiske midlene som begrenset problemene og i starten av 2020 kunne man trekke de første konklusjonene, om at behandling over lang tid ville kunne utslette hele koloniene.
Kjøperne i Høyesterett kjøpte boligen i januar 2018, mens en endelig kur fremdeles ikke fantes. Det ble forsøkt utbedringer i april og mai 2018, slik at omfanget ble begrenset, men ikke borte.

Høsten 2018 og utover i 2019 ble det benyttet skadedyrmidler mot kakerlakker, som også viste seg effektiv mot skjeggkre. Boligen ble erklært fri for skjeggkre i april 2020. Utbedringen hadde skjedd for selgers regning.
Kjøper hadde tatt ut stevning i oktober 2018 og vant frem med sitt krav i Sør-Trøndelag tingrett i juli 2019, og videre i Frostating lagmannsrett i juni 2020. I begge instansene ble kjøper gitt erstatning for kjøpelyte og i lagmannsretten fikk kjøper erstatning for ulemper under utbedringsperioden.

Høyesterett slo enkelt fast at mangelen (skjeggkreet) hadde blitt utbedret i tråd med rettingsbestemmelsen i avhendingsloven § 4-10 og at kjøper da ikke har noen andre krav mot selger.
Høyesterett konkluderer med at det ikke var sannsynliggjort noe kjøpelyte, da dette krevde kvalifisert sannsynlighetsovervekt.
Det var heller ikke grunnlag for å utmåle noe prisavslag for midlertidig bruksulempe ved en lovlig retting, som ikke hadde medført urimelig ulempe og som skjedde innen rimelig tid.
Det spesielle med dommen er etter min oppfatning at Høyesterett legger domstidspunktet til grunn for vurderingene. Kjøper hevdet forgjeves at det var overtakelsestidspunktet som måtte legges til grunn for vurderingen.
Høyesterett åpner her for at selgers beviste illojale informasjonssvikt skal kunne «reddes» ved retting av feilene ved hjelp av tilfeldige nyvinninger i teknologien. Selv om kjøper har betalt for mye for boligen i det markedet de kjøpte boligen i, så er det selger som skal ha den tilfeldige gevinsten for etterfølgende omstendigheter, der mangel blir rettet.
Etter min oppfatning så er dommen uheldig og lite rimelig. Et mer rimelig resultat hadde vært å følge lagmannsrettens linje, og tildelt en skjønnsmessig erstatning for ulempene ved å bo i boligen under utbedringen, på tross av at retting hadde skjedd innenfor lovens rammer.
Som en kuriositet kan også nevnes at Høyesterett inntar en bemerkning om muligheten for å kreve erstatning for den positive kontraktsinteressen, uten at det var anført. Det er mulig det er her Høyesterett ønsker å ha slike tap kanalisert. Det store spørsmålet er altså om endelig punktum for skjeggkre nå er satt.

Artikkelen er først publisert på estatenyheter.no.

Kontaktperson

Kristian Ellstrøm

Senioradvokat
Oslo

480 59 087