{"id":784,"date":"2019-12-11T14:37:16","date_gmt":"2019-12-11T13:37:16","guid":{"rendered":"http:\/\/localhost\/2019\/hammervoll\/people\/kurt-elvevoll\/"},"modified":"2021-03-24T15:25:54","modified_gmt":"2021-03-24T14:25:54","slug":"kurt-elvevoll","status":"publish","type":"people","link":"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/","title":{"rendered":"Kurt Elvevoll"},"content":{"rendered":"\n<p>Kurt Elvevoll has particular expertise in building and construction law and has extensive experience in assisting professional operators in the industry, including public and private builders, contractors, advisory engineers and architects. He assists with contract strategy, quality control of contracts, follow-up of the construction process and dispute resolution. Elvevoll regularly litigates construction cases before the courts.<\/p>\n\n\n\n<p>Elvevoll assists operators with the digitalisation, BIM, VDC etc. that are now occurring in the industry. Among other things, he assists with necessary adjustments in relation to the standard contracts NS 8407, NS 8405, NS 8401 etc., that have not been adapted to the new digital reality.<\/p>\n\n\n\n<p>He also frequently lectures within his field of expertise.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":287,"template":"","titles":[67],"locations":[66],"people_sectors":[59],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v17.3 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Kurt Elvevoll - Advokatfirmaet Pind\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Kurt Elvevoll has particular expertise in building and construction law and has extensive experience in assisting professional operators in the industry, including public and private builders, contractors, advisory engineers and architects. He assists with contract strategy, quality control of contracts, follow-up of the construction process and dispute resolution. Elvevoll regularly litigates construction cases before the [&hellip;]\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Advokatfirmaet Pind\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2021-03-24T14:25:54+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/pind.no\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Kurt-Elvevoll.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"1140\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"835\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Est. reading time\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"1 minute\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/pind.no\/#website\",\"url\":\"https:\/\/pind.no\/\",\"name\":\"Advokatfirmaet Pind\",\"description\":\"Kunnskap. Engasjement. Resultater.\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/pind.no\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":\"required name=search_term_string\"}],\"inLanguage\":\"en-US\"},{\"@type\":\"ImageObject\",\"@id\":\"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/#primaryimage\",\"inLanguage\":\"en-US\",\"url\":\"https:\/\/pind.no\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Kurt-Elvevoll.jpg\",\"contentUrl\":\"https:\/\/pind.no\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Kurt-Elvevoll.jpg\",\"width\":1140,\"height\":835},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/#webpage\",\"url\":\"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/\",\"name\":\"Kurt Elvevoll - Advokatfirmaet Pind\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/pind.no\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/#primaryimage\"},\"datePublished\":\"2019-12-11T13:37:16+00:00\",\"dateModified\":\"2021-03-24T14:25:54+00:00\",\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"en-US\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Hjem\",\"item\":\"https:\/\/pind.no\/en\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Kurt Elvevoll\"}]}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/","og_locale":"en_US","og_type":"article","og_title":"Kurt Elvevoll - Advokatfirmaet Pind","og_description":"Kurt Elvevoll has particular expertise in building and construction law and has extensive experience in assisting professional operators in the industry, including public and private builders, contractors, advisory engineers and architects. He assists with contract strategy, quality control of contracts, follow-up of the construction process and dispute resolution. Elvevoll regularly litigates construction cases before the [&hellip;]","og_url":"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/","og_site_name":"Advokatfirmaet Pind","article_modified_time":"2021-03-24T14:25:54+00:00","og_image":[{"width":1140,"height":835,"url":"https:\/\/pind.no\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Kurt-Elvevoll.jpg","type":"image\/jpeg"}],"twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Est. reading time":"1 minute"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/pind.no\/#website","url":"https:\/\/pind.no\/","name":"Advokatfirmaet Pind","description":"Kunnskap. Engasjement. Resultater.","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/pind.no\/?s={search_term_string}"},"query-input":"required name=search_term_string"}],"inLanguage":"en-US"},{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/#primaryimage","inLanguage":"en-US","url":"https:\/\/pind.no\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Kurt-Elvevoll.jpg","contentUrl":"https:\/\/pind.no\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/Kurt-Elvevoll.jpg","width":1140,"height":835},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/#webpage","url":"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/","name":"Kurt Elvevoll - Advokatfirmaet Pind","isPartOf":{"@id":"https:\/\/pind.no\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/#primaryimage"},"datePublished":"2019-12-11T13:37:16+00:00","dateModified":"2021-03-24T14:25:54+00:00","breadcrumb":{"@id":"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/#breadcrumb"},"inLanguage":"en-US","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/pind.no\/en\/people\/kurt-elvevoll\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Hjem","item":"https:\/\/pind.no\/en\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Kurt Elvevoll"}]}]}},"acf":{"telefon":"+47 416 34 869","experience":[{"from_year":"2017","to_year":"","description":"Partner, Advokatfirmaet Pind AS"},{"from_year":"2013","to_year":"2017","description":"Partner, Ryger Advokatfirma AS "},{"from_year":"2000","to_year":"2013","description":"Partner, ProJure Advokatfirma DA"},{"from_year":"1998","to_year":"2000","description":"Registrar, Dalane tingrett"},{"from_year":"1997","to_year":"1998","description":"Associate, Advokatfirmaet Helle "}],"education_list":[{"graduation_date":"1995","description":"Cand.jur., University of Troms\u00f8, Norway"}],"publication_list":[{"ID":605,"post_author":"1","post_date":"2019-06-20 10:50:04","post_date_gmt":"2019-06-20 08:50:04","post_content":"<!-- wp:paragraph -->\n<p>Her kommer en oversikt over noen sentrale kontrakter med tilh\u00f8rende standardformularer, som vi kaller byggblanketter i det f\u00f8lgende. Alle blankettene det refereres til i denne saken er tilgjengelig p\u00e5 blant annet Standard Norge sin nettside,&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.standard.no\/\">standard.no<\/a><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:heading {\"level\":3} -->\n<h3>Kontrakter mot private kunder<\/h3>\n<!-- \/wp:heading -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Oppf\u00f8ring av bolig eller fritidsbolig<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Byggblankett 3425:2019 gjelder planlegging av og oppf\u00f8ring av bolig eller fritidsbolig. Blanketten er basert p\u00e5 bustadoppf\u00f8ringslovas regler og legger til grunn at entrepren\u00f8ren p\u00e5tar seg det meste av planleggingen og oppf\u00f8ringen av boligen eller fritidseiendommen.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Arbeid relatert til oppf\u00f8ring av bolig eller fritidsbolig<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Byggblankett 3426 A:2011 og 3426 B:2019 gjelder utf\u00f8relse av arbeid relatert til oppf\u00f8ring av bolig eller fritidsbolig. Byggblanketten er basert p\u00e5 bustadoppf\u00f8ringslovas regler og forutsetter at forbrukeren leverer tegningsgrunnlaget. A gjelder i de tilfeller hvor vederlaget for byggearbeidet er lavere enn 2 ganger grunnbel\u00f8pet (G), og B gjelder n\u00e5r avtalt vederlag er h\u00f8yere enn 2G. Grunnbel\u00f8pet er per 1. mai 2018 kroner 96.883, og 2G utgj\u00f8r kroner 193.766.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Bolig eller fritidsbolig hvor arbeidet ikke er fullf\u00f8rt<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Byggblankett 3427:2019 er basert p\u00e5 bustadoppf\u00f8ringslovas regler og benyttes for kj\u00f8p av bolig eller fritidsbolig i de tilfeller hvor arbeidet ikke er fullf\u00f8rt. Dersom arbeidet er fullf\u00f8rt benyttes byggblankett NS 3428:2019 som er basert p\u00e5 avhendingslovas regler.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Arbeid som utf\u00f8res p\u00e5 fast eiendom<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>For arbeid som utf\u00f8res p\u00e5 fast eiendom benyttes byggblankettene 3501:2013 eller 3502:2013. Disse er tilgjengelige p\u00e5&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.forbrukerradet.no\/\">Forbrukerr\u00e5dets<\/a>&nbsp;nettsider. Byggblankett 3501 benyttes for arbeider p\u00e5 fast eiendom hvor det avtalte vederlaget er h\u00f8yere enn 2G. Byggblankett 3502 gjelder n\u00e5r vederlaget er lavere enn 2G.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Oppf\u00f8ring av bolig eller fritidsbolig p\u00e5 tomt med byggeklausul<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Byggblankettene 3429 A:2019 og 3429 B:2019 er basert p\u00e5 bustadoppf\u00f8ringslova og gjelder for tomter med byggeklausul. Blankett A gjelder for kontrakt om rett til slik tomt og B gjelder for kontrakt om planlegging og oppf\u00f8ring av bolig eller fritidsbolig p\u00e5 slik tomt.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Kj\u00f8p av prefab til bolig og andre bygninger<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Byggblankett 3404:2009 er basert p\u00e5 forbrukerkj\u00f8psloven og gjelder for kontrakt om kj\u00f8p av byggesett til bolig og andre bygninger.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:heading {\"level\":3} -->\n<h3>Oppdrag mellom profesjonelle akt\u00f8rer<\/h3>\n<!-- \/wp:heading -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Mellom profesjonelle parter er det ogs\u00e5 utarbeidet standard kontraktsformularer, eller byggblanketter. Flere av disse er i tillegg tilgjengelige som engelske versjoner.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Prosjektering, r\u00e5dgivning og byggelederoppdrag<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Ved prosjekteringsoppdrag benyttes byggblankett 8401 eller 8402, som er basert p\u00e5 henholdsvis NS 8401 og NS 8402. Byggblankett 8403 gjelder ved inng\u00e5else av byggelederoppdrag i henhold til NS 8403. Ved bruk av NS 8403 anvendes ogs\u00e5 byggblankett 8440 A og B som gjelder henholdsvis kontraktformular og formular for oppgavefordeling mellom byggherre og hans eller hennes kontraktspartner.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Utf\u00f8relsesentreprise<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Ved utf\u00f8relsesentreprise anvendes NS 8405 eller NS 8406 mellom byggherre og entrepren\u00f8ren som skal utf\u00f8re arbeidene. Det er tre byggblanketter for hver av standardene. Byggblankett 8405 og 8406 A er formular for inng\u00e5else av kontrakten, mens byggblankett 8405 og 8406 B og C er formularer for henholdsvis entrepren\u00f8rens og byggherrens sikkerhetsstillelse. Som hovedregel b\u00f8r NS 8405 med tilh\u00f8rende blanketter benyttes.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Ved utf\u00f8relsesunderentreprise mellom utf\u00f8relsesentrepren\u00f8r og underentrepren\u00f8r benyttes standardene NS 8415 eller NS 8416. Her er det ogs\u00e5 tre byggblanketter med samme anvendelsesomr\u00e5der som NS 8405 og NS 8406.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Totalentreprise<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Ved totalentreprise, hvor totalentrepren\u00f8ren b\u00e5de skal prosjektere og utf\u00f8re arbeidene, benyttes NS 8407 mellom byggherre og totalentrepren\u00f8r. Her er det tre tilh\u00f8rende byggblanketter A, B og C som gjelder kontraktsinng\u00e5else og sikkerhetsstillelse.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Ved totalunderentreprise i henhold til NS 8417, som brukes mellom totalentrepren\u00f8r og underentrepren\u00f8r, er det ogs\u00e5 tre byggblanketter som f\u00f8lger standarden NS 8417. Disse har samme anvendelsesomr\u00e5der som byggblankettene til NS 8407.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>For kj\u00f8p av byggevarer<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>For kj\u00f8p av byggevarer benyttes byggblankett NS 8409, som reguleres av NS 8409. For \u00f8vrig kan nevnes at Standard Norge ogs\u00e5 har byggblanketter til bruk ved innkalling til overtakelsesforretning, overtakelsesprotokoll og mangelliste med forbrukere. Disse er byggblankett 8430 C, D og E. Overtakelsesprotokoll og mangelliste mellom profesjonelle er byggeblankett 8430 A og B.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Etter \u00e5 ha valgt korrekt byggblankett, b\u00f8r man bruke tid til \u00e5 fylle inn presis informasjon om pris, forsikringer, tidsfrister, partenes representanter med mer. Dette kan v\u00e6re tidskrevende i starten, men l\u00f8nnsomt i det lange l\u00f8p. I verste fall kan frav\u00e6r av kontrakt f\u00f8re til u\u00f8nskede uenigheter og tvister.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->","post_title":"Hvordan velge riktig kontrakt?","post_excerpt":"Som utf\u00f8rende h\u00e5ndverker eller entrepren\u00f8r b\u00f8r du velge riktig kontrakt for det aktuelle oppdraget. Dette gjelder uavhengig av om kunden er privat eller profesjonell. Ellers risikerer man uenighet og tvister.","post_status":"publish","comment_status":"open","ping_status":"open","post_password":"","post_name":"hvordan-velge-riktig-kontrakt","to_ping":"","pinged":"","post_modified":"2020-09-16 12:32:49","post_modified_gmt":"2020-09-16 10:32:49","post_content_filtered":"","post_parent":0,"guid":"https:\/\/hammervollpind.no\/hvordan-velge-riktig-kontrakt\/","menu_order":0,"post_type":"post","post_mime_type":"","comment_count":"0","filter":"raw"},{"ID":870,"post_author":"1","post_date":"2019-01-15 13:12:12","post_date_gmt":"2019-01-15 12:12:12","post_content":"<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Hva er instruksjonsrett?<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>En eiendomsmegler har aldri rett til \u00e5 r\u00e5de over kj\u00f8pesum som ligger p\u00e5 klientkonto. Dette f\u00f8lger av eiendomsmeglingsloven \u00a7 3-2. Megleren sitter utelukkende med pengene p\u00e5 vegne av enten kj\u00f8per eller selger. Kj\u00f8pers instruksjonsrett er en naturlig konsekvens av dette. Instruksjonsretten g\u00e5r ut p\u00e5 at kj\u00f8peren kan bestemme hvordan megleren skal disponere pengene s\u00e5 lenge megleren sitter med pengene p\u00e5 vegne av kj\u00f8per.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Instruksjonsretten er en forutsetning for \u00e5 ut\u00f8ve tilbakeholdsrett<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Instruksjonsretten m\u00e5 ses i sammenheng med kj\u00f8perens tilbakeholdsrett. Tilbakeholdsretten g\u00e5r i korte trekk ut p\u00e5 at kj\u00f8peren kan holde tilbake hele eller deler av kj\u00f8pesummen som sikkerhet for krav som m\u00e5tte oppst\u00e5 som f\u00f8lge av mangler eller forsinkelse fra selgers side. For en n\u00e6rmere redegj\u00f8relse for boligkj\u00f8perens tilbakeholdsrett, se v\u00e5r&nbsp;<a href=\"https:\/\/hammervollpind.no\/boligkjoperens-tilbakeholdsrett-virkninger-oppgjoret\/\">artikkel om tilbakeholdsrett i denne lenken.<\/a><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>I tilfeller der kj\u00f8peren har innbetalt kj\u00f8pesummen til megler, er det en forutsetning for \u00e5 ut\u00f8ve tilbakeholdsrett at kj\u00f8peren har instruksjonsretten i behold. Kj\u00f8peren kan ikke instruere megler om \u00e5 holde tilbake hele eller deler av kj\u00f8pesummen dersom kj\u00f8peren ikke lenger har r\u00e5dighet over pengene. Sp\u00f8rsm\u00e5let som oppst\u00e5r er dermed p\u00e5 hvilket tidspunkt kj\u00f8peren anses for \u00e5 ha mistet r\u00e5digheten over kj\u00f8pesummen n\u00e5r kj\u00f8pesummen er p\u00e5 meglers klientkonto.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Instruksjonsrettens bortfall \u2013 n\u00e5r har kj\u00f8peren mistet r\u00e5dighet over kj\u00f8pesummen?<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Sp\u00f8rsm\u00e5let om n\u00e5r kj\u00f8peren anses for \u00e5 ha mistet r\u00e5digheten over kj\u00f8pesummen, m\u00e5 avgj\u00f8res etter reglene i avhendingsloven (ved salg av brukte boliger) eller bustadoppf\u00f8ringslova (ved salg av nyoppf\u00f8rte boliger). Instruksjonsretten faller bort p\u00e5 det tidspunktet selgeren har oppfylt sin del av avtalen og dermed har krav p\u00e5 betaling.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Etter avhendingsloven har selgeren krav p\u00e5 betaling idet kj\u00f8peren har f\u00e5tt overta boligen, med mindre et annet tidspunkt er avtalt mellom partene. Dette inneb\u00e6rer at penger som er innbetalt p\u00e5 meglers konto, er utenfor kj\u00f8pers r\u00e5dighet idet overtakelsen er gjennomf\u00f8rt. Etter bustadoppf\u00f8ringslova har selgeren derimot f\u00f8rst krav p\u00e5 betaling idet kj\u00f8peren har f\u00e5tt tinglyst skj\u00f8tet p\u00e5 seg (forutsatt at tomteoverdragelse inng\u00e5r i avtalen). Frem til dette tidspunktet har selgeren instruksjonsretten i behold.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Eksempel fra Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Som illustrasjon kan det vises til en klagesak for Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester (klagesak nr. 2017002). I saken hadde klageren kj\u00f8pt en enebolig som skulle seksjoneres. I overtakelsesprotokollen erkl\u00e6rte kj\u00f8peren tilbakehold av kr 300&nbsp;000 som f\u00f8lge av mangler. Etter overtakelsen ble megleren instruert om \u00e5 \u00f8ke det tilbakeholdte bel\u00f8pet til kr 400&nbsp;000. Begrunnelsen var at overtakelsen ikke kunne anses gjennomf\u00f8rt f\u00f8r boligen var seksjonert og kj\u00f8per dermed hadde f\u00e5tt skj\u00f8te.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>I saken bemerker Reklamasjonsnemda at avhendingsloven og bustadoppf\u00f8ringslova angir ulike skj\u00e6ringstidspunkt for bortfall av kj\u00f8pers instruksjonsrett. I dette konkrete tilfellet var det avhendingslova som kom til anvendelse. Megleren hadde dermed opptr\u00e5dt korrekt da han ikke aksepterte kj\u00f8pers instruks om \u00e5 \u00f8ke det tilbakeholdte bel\u00f8pet. Kj\u00f8pers instruksjonsretten hadde falt bort ved overtakelsen. Avgj\u00f8relsen samsvarer godt med v\u00e5r redegj\u00f8relse ovenfor.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Hvilke plikter har megler?<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Megleren kan ofte komme i en \u00abskvis\u00bb n\u00e5r kj\u00f8peren instruerer megleren om \u00e5 holde tilbake kj\u00f8pesum som er innbetalt p\u00e5 meglers konto. Ofte hevder selgeren at kj\u00f8perens tilbakeholdskrav er uberettiget, og at megleren dermed m\u00e5 utbetale bel\u00f8pet til selger.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Megleren skal ikke ta standpunkt i en tvist om hvorvidt kj\u00f8pers tilbakehold er berettiget. Megleren m\u00e5 etterleve kj\u00f8perens instruks selv om det etter meglers vurdering fremst\u00e5r klart at det ikke foreligger noen mangel ved boligen. Det er alts\u00e5 kj\u00f8per, og ikke megleren, som har risikoen for at det var adgang til \u00e5 holde tilbake pengene.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Imidlertid plikter megleren \u00e5 vurdere om kj\u00f8peren har instruksjonsrett p\u00e5 tidspunktet instruksen fremsettes. Megleren m\u00e5 alts\u00e5 avgj\u00f8re hvorvidt det er kj\u00f8per eller selger som har r\u00e5dighet over kj\u00f8pesummen idet instruksjonen fremsettes. Feilvurderinger kan medf\u00f8re at megleren kommer i erstatningsansvar.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Dersom megleren p\u00e5 den ene siden ikke f\u00f8lger kj\u00f8perens instruks, og det viser seg at kj\u00f8peren hadde instruksjonsrett, kan megleren m\u00e5tte erstatte \u00f8konomisk tap kj\u00f8peren lider som f\u00f8lge av dette. Og p\u00e5 den andre siden \u2013 dersom megleren holder tilbake penger p\u00e5 vegne av kj\u00f8per etter at instruksjonsretten har falt bort, risikerer megleren erstatningsansvar overfor selger, eventuelt reduksjon i vederlaget, jf. eiendomsmeglingsloven \u00a7 7-7.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><em>Artikkelen ble f\u00f8rst publisert i tidsskriftet \u00abEiendomsmegleren\u00bb&nbsp;utgave 6\/2018, som utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund.<\/em><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->","post_title":"Boligkj\u00f8perens instruksjonsrett over kj\u00f8pesummen","post_excerpt":"I tilfeller der oppgj\u00f8ret ved boligsalg skjer gjennom eiendomsmegler, vil kj\u00f8pesummen v\u00e6re p\u00e5 meglers klientkonto en periode f\u00f8r utbetaling finner sted. Ved tvist om oppgj\u00f8ret mellom kj\u00f8per og selger, hender det at kj\u00f8peren instruerer megler om \u00e5 tilbakef\u00f8re kj\u00f8pesummen til seg selv. Selgeren vil typisk bestride at megler har adgang til \u00e5 foreta en slik tilbakebetaling. I denne artikkelen ser vi n\u00e6rmere p\u00e5 innholdet i kj\u00f8pers s\u00e5kalte instruksjonsrett.","post_status":"publish","comment_status":"open","ping_status":"open","post_password":"","post_name":"boligkjoperens-instruksjonsrett-over-kjopesummen","to_ping":"","pinged":"","post_modified":"2020-09-16 12:41:36","post_modified_gmt":"2020-09-16 10:41:36","post_content_filtered":"","post_parent":0,"guid":"http:\/\/localhost\/2019\/hammervoll\/boligkjoperens-instruksjonsrett-over-kjopesummen\/","menu_order":0,"post_type":"post","post_mime_type":"","comment_count":"0","filter":"raw"},{"ID":1009,"post_author":"1","post_date":"2018-11-07 14:54:34","post_date_gmt":"2018-11-07 13:54:34","post_content":"<!-- wp:paragraph -->\n<p><em> I denne artikkelen dr\u00f8fter vi hva som skal til for at byggmesteren kan bli erstatningsansvarlig overfor byggherren etter bustadoppf\u00f8ringslova og h\u00e5ndverkertjenesteloven.<\/em><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Grunnlaget for erstatning<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Byggherrens rett til \u00e5 kreve erstatning som f\u00f8lge av kontraktsbrudd er regulert i bustadoppf\u00f8ringslova, som regulerer nyoppf\u00f8ring av bolig for en forbruker, samt h\u00e5ndverkertjenesteloven, som regulerer h\u00e5ndverkertjenester for en forbruker. Erstatning med grunnlag i at byggmesteren har garantert for en ytelse behandles ikke n\u00e6rmere her.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Kontraktsbrudd og \u00f8konomisk tap<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>En forutsetning for at byggherren kan kreve erstatning, er at det foreligger et kontraktsbrudd p\u00e5 byggmesterens side i form av en forsinkelse eller mangel. Dessuten m\u00e5 kontraktbruddet ha p\u00e5f\u00f8rt byggherren et \u00f8konomisk tap. Byggherren vil neppe, om noen gang, ha krav p\u00e5 erstatning for ikke-\u00f8konomiske ulemper (\u201dtort og svie\u201d), som eksempelvis irritasjon eller tapt livskvalitet som f\u00f8lge av kontraktsbruddet.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Forholdet til andre sanksjoner ved kontraktsbrudd<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Det er en forutsetning at byggherren ikke allerede har f\u00e5tt dekket sitt tap gjennom utbedring, prisavslag og\/eller dagmulkt.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Dagmulkt er en form for standarderstatning i forsinkelsestilfeller. Byggherren kan kreve dagmulkt etter bustadoppf\u00f8ringslova \u00a7 18. For h\u00e5ndverkertjenester m\u00e5 dagmulkt avtales s\u00e6rskilt, jf. h\u00e5ndverkertjenesteloven \u00a7 31. Byggherren har rett til \u00e5 kreve erstatning istedenfor dagmulkt dersom erstatningskravet vil gi en h\u00f8yere kompensasjon, men bare dersom byggherrens tap skyldes at byggmesteren har handlet grovt uaktsomt (sterkt kritikkverdig) eller i strid med redelighet og god tro. Det skal alts\u00e5 mye til for \u00e5 kreve erstatning fremfor dagmulkt. Dette var et bevisst valg fra lovgiver, som \u00f8nsket \u00e5 unng\u00e5 konflikter om grunnlaget for erstatning og st\u00f8rrelsen p\u00e5 erstatningskravet.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Ansvarsregelen \u2013 \u201dkontrollansvaret\u201d<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Ansvarsgrunnlaget etter bustadoppf\u00f8ringslova og h\u00e5ndverkertjenesteloven bygger p\u00e5 et s\u00e5kalt \u201dkontrollansvar\u201d. Dette inneb\u00e6rer at byggmesteren blir fri for ansvar dersom han sannsynliggj\u00f8r at kontraktsbruddet skyldes en&nbsp;<em>hindring som var utenfor hans kontroll<\/em>, jf. bustadoppf\u00f8ringslova \u00a7\u00a7 11 og 35 og h\u00e5ndverkertjenesteloven \u00a7 28.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>For at byggmesteren skal bli ansvarsfri, m\u00e5 kontraktsbruddet med andre ord relatere seg til en faktor som byggmesteren ikke hadde mulighet til \u00e5 p\u00e5virke. Byggmesteren svarer fullt ut for feil som foretas av egne ansatte, egne maskiner, mv. i forbindelse med prosjektering, sikring og kontroll med arbeider, o.l. P\u00e5 den annen side er uv\u00e6r en typisk hindring som byggherren ikke kan kontrollere. I f\u00f8lge lovforarbeidene skal ogs\u00e5 feil ved byggematerialer som byggmesteren har valgt, anses som en faktor utenfor byggherrens kontroll, s\u00e5fremt feilen ikke var synlig ved overtakelsen og materialvalget for\u00f8vrig var forsvarlig.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>For \u00e5 bli fri for ansvar m\u00e5 byggmesteren&nbsp;<em>i tillegg&nbsp;<\/em>p\u00e5vise at hindringen som for\u00e5rsaket kontraktsbruddet verken var noe byggherren<em>kunne regne med&nbsp;<\/em>p\u00e5 avtaletidspunktet, eller kunne forventes \u00e5&nbsp;<em>unng\u00e5 eller overvinne f\u00f8lgene av<\/em>f\u00f8r leveringstiden var kommet. Dette inneb\u00e6rer at byggmesteren m\u00e5 s\u00f8rge for \u00e5 ta forholdsregler mot tenkelige risikofaktorer, eksempelvis s\u00f8rge for \u00e5 ha nok materialer p\u00e5 lager i tilfelle det oppst\u00e5r produksjonssvikt hos leverand\u00f8ren.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Byggmesteren hefter ogs\u00e5 for feil som beg\u00e5s av sine underentrepren\u00f8rer, med mindre byggmesteren kan bevise at ogs\u00e5 underentrepren\u00f8rene ville v\u00e6rt fritatt for ansvar etter det samme kontrollansvaret.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Fjerntliggende skader \u2013 uaktsomhetsansvar<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Kontrollansvaret omfatter skader p\u00e5 selve kontraktarbeidet og p\u00e5 gjenstander som har n\u00e6r og direkte sammenheng med dette. Skade p\u00e5 mer fjerntliggende gjenstander kan bare kreves erstattet dersom byggmesteren har handlet uaktsomt, dvs. i strid med det man normalt m\u00e5 forvente av en byggmester i den gitte situasjon. R\u00f8rleggeren som feilmonterer et vannr\u00f8r, er ansvarlig etter kontrollansvarsregelen for vannskader p\u00e5 gulvet, men kan ogs\u00e5 tenkes \u00e5 v\u00e6re ansvarlig for skader p\u00e5 elektrisk anlegg i huset dersom han har handlet uaktsomt. Utf\u00f8relser i strid med offentligrettslige krav eller bransjenormer vil ofte betegnes som uaktsomt.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Hva kan kreves erstattet?<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Byggmesteren er som hovedregel ansvarlig for ethvert \u00f8konomisk tap byggherren lider som f\u00f8lge av kontraktsbruddet, jf. bustadoppf\u00f8ringslova \u00a7 36 f\u00f8rste avsnitt og h\u00e5ndverkertjenesteloven \u00a7 30 f\u00f8rste avsnitt. Tapet kan eksempelvis dreie seg om utlegg i forbindelse med opprydning av uferdig arbeid, verdireduksjon p\u00e5 kontraktsgjenstanden som f\u00f8lge av en mangel, tapte leieinntekter som f\u00f8lge av forsinket ferdigstillelse, \u00f8kte utgifter til oppvarming p\u00e5 grunn av mangelfull isolering, p\u00e5dratte leieutgifter i forbindelse med utflytting i en utbedrings-\/forsinkelsesperiode, utgifter til sakkyndig hjelp, advokatbistand mm.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Erstatningsansvaret omfatter ikke personskader, tap som forbrukeren lider i n\u00e6ringsvirksomhet, og andre skader som ikke skyldes kontraktsbrudd. Men for ordens skyld nevnes at byggmesteren kan bli holdt ansvarlig etter andre erstatningsregler. Byggmesteren kan eksempelvis risikere \u00e5 bli ansvarlig overfor en tilfeldig person som p\u00e5drar seg skade ved at byggverket ikke er tilfredsstillende sikret.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Avslutning<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Byggmesterens erstatningsansvar etter bustadoppf\u00f8ringslova og h\u00e5ndverkertjenesteloven er strengt. Byggherren har imidlertid en alminnelig plikt til \u00e5 begrense sitt tap gjennom rimelige tiltak. Overholder ikke byggherren tapsbegrensningsplikten, s\u00e5 risikerer han \u00e5 selv m\u00e5tte b\u00e6re deler av tapet. Dersom erstatningskravets st\u00f8rrelse fremst\u00e5r urimelig h\u00f8yt, kan kravet undertiden nedjusteres (\u201dlempes\u201d) etter en konkret vurdering. Terskelen for \u00e5 lempe erstatningskravets st\u00f8rrelse er imidlertid h\u00f8y.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><em><a href=\"https:\/\/ipaper.ipapercms.dk\/optimera\/Optimera\/Optimisten\/2018\/optimisten-oktober\/optimisten-06-2018\/?page=32\">Artikkelen<\/a>&nbsp;<\/em><em>ble f\u00f8rst publisert i Optimeras kundeavis, Optimisten.<\/em><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->","post_title":"Erstatning ved kontraktsbrudd \u2013 n\u00e5r kan byggmesteren bli ansvarlig?","post_excerpt":"Et kontraktsbrudd kan f\u00e5 store \u00f8konomiske konsekvenser for en byggmester\/entrepren\u00f8r. Byggmesteren risikerer \u00e5 bli m\u00f8tt med krav om utbedring, prisavslag, dagmulkt, heving, og kan dessuten bli ilagt krav om erstatning for tap byggherren lider som f\u00f8lge av kontraktsbruddet.","post_status":"publish","comment_status":"open","ping_status":"open","post_password":"","post_name":"erstatning-ved-kontraktsbrudd-nar-kan-byggmesteren-bli-ansvarlig","to_ping":"","pinged":"","post_modified":"2019-12-26 15:35:19","post_modified_gmt":"2019-12-26 14:35:19","post_content_filtered":"","post_parent":0,"guid":"https:\/\/hammervollpind.no\/?p=1009","menu_order":0,"post_type":"post","post_mime_type":"","comment_count":"0","filter":"raw"},{"ID":1023,"post_author":"1","post_date":"2018-10-22 15:00:08","post_date_gmt":"2018-10-22 13:00:08","post_content":"<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Om tilbakeholdsretten og dets form\u00e5l<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Kj\u00f8perens tilbakeholdsrett er utslag av prinsippet&nbsp;<em>ytelse mot ytelse<\/em>. B\u00e5de selger og kj\u00f8per plikter \u00e5 levere sine respektive ytelser i henhold til kontrakt. Dersom selgeren ikke leverer en bolig i tr\u00e5d med avtalte krav, kan kj\u00f8peren ha rett til \u00e5 sanksjonere med krav om utbedring, prisavslag, dagmulkt, heving og\/eller erstatning. Tilbakeholdsretten er en sikkerhet for dekning av kj\u00f8perens krav mot selgeren. Samtidig kan tilbakeholdsretten fungere som et \u00abpressmiddel\u00bb for at selgeren oppfyller kravene.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Hvilke lovbestemmelser gjelder?<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Regler om boligkj\u00f8perens tilbakeholdsrett finnes i avhendingslova \u00a7\u00a7 4-6 og 4-15 og i bustadoppf\u00f8ringslova \u00a7\u00a7 24 og 31. Dreier avtalen seg om salg av bolig, er det avhendingslova som kommer til anvendelse, jf. lovens \u00a7 1-1 f\u00f8rste ledd. Dersom avtalen gjelder bolig under oppf\u00f8ring er det bustadoppf\u00f8ringslova som gjelder, jf. bustadoppf\u00f8ringslova \u00a7 1 f\u00f8rste ledd bokstav b.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Tilbakeholdsretten forutsetter mislighold<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>En betingelse for \u00e5 holde tilbake deler av kj\u00f8pesummen er at det foreligger kontraktsbrudd p\u00e5 selgers side: enten i form av en<em>forsinkelse<\/em>, typisk at overskj\u00f8ting eller bruksovertakelse ikke har skjedd til avtalt tid og dette ikke kan bebreides kj\u00f8peren, eller i form av en&nbsp;<em>mangel<\/em>, dvs. at boligens tilstand avviker fra avtalen eller regler i avhendingslova \u00a7\u00a7 3-2 flg.\/bustadoppf\u00f8ringslova \u00a7\u00a7 7, 9 og 13.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Kontraktsbruddet m\u00e5 dessuten gi opphav til et misligholdskrav mot selger. Kj\u00f8perens misligholdskrav som f\u00f8lge av forsinkelse eller mangel behandles ikke n\u00e6rmere her, men f\u00f8lger av avhendingslova kapittel 4 og bustadoppf\u00f8ringslova kapittel III og IV.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Kj\u00f8per m\u00e5 ha r\u00e5dighet over kj\u00f8pesummen \u2013 hva n\u00e5r pengene st\u00e5r p\u00e5 meglers konto?<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Det er en betingelse for \u00e5 ut\u00f8ve tilbakeholdsrett at boligkj\u00f8peren har r\u00e5dighet over pengene. Kj\u00f8peren kan ikke holde tilbake penger som allerede er betalt til selgeren. I dag formidles de fleste boligkj\u00f8p via eiendomsmegler, hvor kj\u00f8peren instrueres om \u00e5 innbetale pengene p\u00e5 meglers klientkonto f\u00f8r overtakelsen. Sp\u00f8rsm\u00e5let blir da om kj\u00f8peren har r\u00e5dighet over penger som er innbetalt p\u00e5 meglers konto.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Oppgj\u00f8rsreglene i avhendingslova og bustadoppf\u00f8ringslova er ikke s\u00e6rskilt tilpasset situasjonen der megler er involvert i oppgj\u00f8ret. Det er imidlertid klarlagt gjennom rettspraksis og teori at eiendomsmegleren sitter med pengene p\u00e5 kj\u00f8perens vegne og er underlagt kj\u00f8perens instruksjonsrett inntil betalingstiden inntreffer, jf. Rt. 2006 s. 31. Dette forutsettes ogs\u00e5 i eiendomsmeglingsloven \u00a7 3-2 andre ledd.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Etter avhendingslova kan selger kreve betaling idet kj\u00f8peren overtar boligen. Fra dette tidspunktet mister kj\u00f8peren som hovedregel r\u00e5digheten over penger som st\u00e5r p\u00e5 meglers konto, og dermed ogs\u00e5 retten til \u00e5 holde tilbake deler av kj\u00f8pesummen.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Tilbakeholdsretten kan likevel v\u00e6re i behold dersom kj\u00f8peren tar uttrykkelig forbeholdf\u00f8r overtakelsen, jf. Rt. 2006 s. 31. I denne saken fra H\u00f8yesterett avdekket kj\u00f8peren visse mangler under overtakelsesbefaringen, og instruerte megleren om \u00e5 holde tilbake deler av kj\u00f8pesummen inntil manglene var vurdert av takstmann. Forbeholdet ble nedtegnet i overtakelsesprotokollen, som partene signerte. N\u00e5r selgeren deretter lot kj\u00f8peren overta boligen, mente H\u00f8yesterett at selgeren hadde akseptert forbeholdet og i realiteten overlevert boligen p\u00e5 kreditt. Kj\u00f8perens tilbakeholdsrett var derfor i behold ogs\u00e5 etter overtakelsen.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Boligkj\u00f8peren kan ogs\u00e5 miste r\u00e5dighet over kj\u00f8pesummen f\u00f8r bruksovertakelse.Dersom kj\u00f8peren har krevd skj\u00f8tet fra selgeren, som overgir skj\u00f8tet til kj\u00f8per, har r\u00e5digheten over kj\u00f8pesummen g\u00e5tt over til selger, jf. avhendingslova \u00a7 2-3 f\u00f8rste setning. Dette gjelder ogs\u00e5 dersom kj\u00f8per selv skal foreta tinglysningen. Dersom selger derimot overgir skj\u00f8tet helt uoppfordret, beholder kj\u00f8peren r\u00e5digheten over kj\u00f8pesummen frem til bruksovertakelse, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 111.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Bustadoppf\u00f8ringslova \u00a7 46 f\u00f8rste ledd andre punktum har en s\u00e6rregel for bustadoppf\u00f8ringsavtaler som omfatter tomteoverdragelse (jf. \u00a7 1 f\u00f8rste ledd bokstav b): Selger kan bare kreve betaling mot hjemmelsoverf\u00f8ring. Kj\u00f8peren har dermed r\u00e5dighet over kj\u00f8pesummen og kan ut\u00f8ve tilbakeholdsrett helt frem til kj\u00f8peren har f\u00e5tt&nbsp;<em>skj\u00f8tet tinglyst p\u00e5 seg<\/em>, jf. H\u00f8yesterettsdommen Rt. 2013 s. 1541. Dette gjelder uavhengig av om kj\u00f8peren har overtatt boligen p\u00e5 et tidligere tidspunkt.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Tilbakeholdsrettens rekkevidde \u2013 hvor mye kan kj\u00f8peren holde tilbake?<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Tilbakeholdsretten bygger p\u00e5 en tanke om forholdsmessighet. Kj\u00f8peren har derfor bare rett til \u00e5 holde tilbake s\u00e5 store deler av kj\u00f8pesummen&nbsp;<em>som er<\/em><em>n\u00f8dvendig for \u00e5 f\u00e5 dekket sitt krav mot selgeren<\/em>, jf. avhendingslova \u00a7\u00a7 4-6 og 4-15 og bustadoppf\u00f8ringslova \u00a7\u00a7 24 og 31.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Dette inneb\u00e6rer at kj\u00f8peren m\u00e5 vurdere hvilke(t) misligholdskrav som kan gj\u00f8res gjeldende mot selger, og deretter regne seg frem til hvor stort bel\u00f8p som kan holdes tilbake, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 110. Mener kj\u00f8peren eksempelvis at det er grunnlag for \u00e5 heve avtalen, vil det v\u00e6re naturlig \u00e5 holde tilbake hele bel\u00f8pet. P\u00e5beroper kj\u00f8peren andre misligholdskrav, eksempelvis prisavslag, m\u00e5 den delen av kj\u00f8pesummen som overstiger kj\u00f8perens p\u00e5st\u00e5tte krav naturligvis utbetales p\u00e5 oppgj\u00f8rstidspunktet.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Boligkj\u00f8peren tillates et visst slingringsmonn<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Det kan v\u00e6re utfordrende \u00e5 beregne hvor store deler av kj\u00f8pesummen som kan holdes tilbake. Kj\u00f8peren kan ha begrenset oversikt over kravets st\u00f8rrelse idet tilbakeholdsretten ut\u00f8ves. Det kan eksempelvis tenkes at kj\u00f8peren ved overtakelsesbefaring har observert r\u00e5teskader i veggen, men er usikker p\u00e5 hvor store tiltak som m\u00e5 til for \u00e5 utbedre skadene. For \u00e5 avb\u00f8te denne usikkerheten, uttaler lovforarbeidene og rettspraksis at kj\u00f8peren skal gis et visst slingringsmonn ved beregningen av hvor mye av kj\u00f8pesummen som skal holdes tilbake.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Slingringsmonnet kan ikke fastsl\u00e5s generelt. Dommen Rt. 2006 s. 31 gir en viss pekepinn for vurderingen. I saken hadde kj\u00f8peren tilbakeholdt kr 200&nbsp;000 pga. vanninntrenging i bad og grunnmur samt sopp og r\u00e5te i lofttaket. Selgeren ble senere d\u00f8mt til \u00e5 betale kr 150&nbsp;000 i prisavslag. Dette innebar at kj\u00f8peren hadde tilbakeholdt kr 50&nbsp;000 for mye i forhold til endelig utm\u00e5lt prisavslag. H\u00f8yesterett fant at avviket l\u00e5 innenfor akseptabel slingringsmonn. H\u00f8yesterett fremhevet s\u00e6rlig at utbedringskostnader knyttet til denne type mangler kunne v\u00e6re vanskelig \u00e5 beregne for kj\u00f8per. Differansen p\u00e5 kr 50&nbsp;000 m\u00e5tte selvsagt betales til selger, men uten tillegg av forsinkelsesrenter.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Kj\u00f8peren m\u00e5 etter dette foreta en rimelig og fornuftig vurdering av misligholdskravets st\u00f8rrelse, basert p\u00e5 de konkrete forhold som foreligger i saken n\u00e5r tilbakeholdsretten ut\u00f8ves. Har fagfolk blitt engasjert til \u00e5 vurdere en mangel, vil det normalt v\u00e6re forsvarlig \u00e5 legge takstrapporten til grunn selv om kj\u00f8perens krav senere viser seg \u00e5 v\u00e6re lavere enn ansl\u00e5tt.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>Konsekvenser av urettmessig tilbakehold<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Kj\u00f8peren b\u00e6rer risikoen for at vilk\u00e5rene for \u00e5 ut\u00f8ve tilbakehold er oppfylt, herunder at tilbakeholdt bel\u00f8p faller innenfor kj\u00f8perens slingringsmonn. Konsekvensen av at kj\u00f8peren ut\u00f8ver et urettmessig tilbakehold, er at kj\u00f8peren har misligholdt sin betalingsforpliktelse. Dette inneb\u00e6rer at kj\u00f8peren plikter \u00e5 betale forsinkelsesrente for det overskytende bel\u00f8pet. Selgeren kan tidvis ogs\u00e5 gj\u00f8re andre misligholdskrav gjeldende mot kj\u00f8per, s\u00e5 som stansing, heving og erstatning.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p><strong>\u00d8vrige virkninger for oppgj\u00f8ret<\/strong><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>En boligkj\u00f8per som rettmessig ut\u00f8ver tilbakeholdsrett, har krav p\u00e5 \u00e5 overta boligen og \u00e5 f\u00e5 overlevert skj\u00f8te, eventuelt f\u00e5 tinglyst skj\u00f8te p\u00e5 seg iht. bustadoppf\u00f8ringslova \u00a7 46 f\u00f8rste ledd andre setning, til tross for at kj\u00f8pesummen ikke er betalt fullt ut. Dersom selgeren nekter \u00e5 overlate bruken eller \u00e5 overgi\/tinglyse skj\u00f8tet, og kj\u00f8pers tilbakehold senere viser seg \u00e5 v\u00e6re berettiget, har selgeren misligholdholdt sin forpliktelse etter avtalen.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Selgeren plikter \u00e5 ta imot den delen av kj\u00f8pesummen som kj\u00f8peren ikke holder tilbake. Nekter selgeren \u00e5 ta imot delbetalingen, er selgeren i kreditormora som bl.a. inneb\u00e6rer at selger ikke kan kreve forsinkelsesrenter p\u00e5 delbetalingen.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\n\n<!-- wp:paragraph -->\n<p>Selger kan ikke avskj\u00e6re kj\u00f8pers tilbakehold ved \u00e5 ensidig kreve at kj\u00f8peren i stedet mottar bankgaranti eller annen sikkerhetsstillelse til dekning av kj\u00f8perens p\u00e5st\u00e5tte misligholdskrav. Etter bustadoppf\u00f8ringslova \u00a7 47 annet og tredje ledd kan partene eventuelt avtale at kj\u00f8peren betaler hele kj\u00f8pesummen mot at selgeren stiller selvskyldnergaranti for det omtvistede bel\u00f8pet. Tilsvarende ordning m\u00e5 kunne avtales ved boligkj\u00f8p som omfattes av avhendingslova.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->","post_title":"Boligkj\u00f8perens tilbakeholdsrett \u2013 virkninger for oppgj\u00f8ret","post_excerpt":"I forbindelse med boligkj\u00f8p avdekkes tidvis feil\/mangler ved boligen. Kj\u00f8peren har rett til \u00e5 holde tilbake deler av kj\u00f8pesummen til dekning av krav mot selgeren som f\u00f8lge av kontraktsbrudd, en s\u00e5kalt \u00abtilbakeholdsrett\u00bb. I denne artikkelen ser vi p\u00e5 innholdet i kj\u00f8perens tilbakeholdsrett og hvilke virkninger tilbakeholdsretten har for oppgj\u00f8ret.","post_status":"publish","comment_status":"open","ping_status":"open","post_password":"","post_name":"boligkjoperens-tilbakeholdsrett-virkninger-for-oppgjoret","to_ping":"","pinged":"","post_modified":"2019-12-16 15:01:18","post_modified_gmt":"2019-12-16 14:01:18","post_content_filtered":"","post_parent":0,"guid":"https:\/\/hammervollpind.no\/?p=1023","menu_order":0,"post_type":"post","post_mime_type":"","comment_count":"0","filter":"raw"}],"office_list":[{"office_title":"Member of Den Norske Advokatforening"},{"office_title":"Publication: Enkle grep som forbedrer entreprisekontrakter, Byggeindustrien nr 1\/2011"},{"office_title":"Publication: Nye regler \u2013 stort ansvar (ansvar for akt\u00f8rene i hht ny plan- og bygningslov), Byggeindustrien nr 8\/2012"},{"office_title":"Publication: Nye regler \u2013 stort ansvar (ansvar for akt\u00f8rene i hht ny plan- og bygningslov), Byggeindustrien nr 8\/2012"}],"language_proficiency":[{"language":"Norwegian "},{"language":"English"}],"title__position":"Partner","sectors":[{"ID":245,"post_author":"1","post_date":"2019-12-11 10:42:48","post_date_gmt":"2019-12-11 09:42:48","post_content":"<!-- wp:paragraph -->\n<p>Our lawyers have significant experience within all steps of these types of projects, including the drafting of contracts, follow-up of the project, takeover with final settlement, as well as complaints and dispute resolution. We advise a number of small and large operators, including public and private builders, contractors, architects, advisory engineers, other advisors and consumers.<\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->","post_title":"Building and Construction","post_excerpt":"The building and construction sector has become increasingly more professionalised in recent years. The contracts are complex and often involve significant risk. The contracts require formal notification rules during and at the conclusion of the construction project.","post_status":"publish","comment_status":"closed","ping_status":"closed","post_password":"","post_name":"entreprise","to_ping":"","pinged":"","post_modified":"2019-12-19 15:48:42","post_modified_gmt":"2019-12-19 14:48:42","post_content_filtered":"","post_parent":185,"guid":"https:\/\/hammervollpind.no\/?page_id=245","menu_order":0,"post_type":"page","post_mime_type":"","comment_count":"0","filter":"raw"}],"email":"kurt.elvevoll@pind.no"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/pind.no\/en\/wp-json\/wp\/v2\/people\/784"}],"collection":[{"href":"https:\/\/pind.no\/en\/wp-json\/wp\/v2\/people"}],"about":[{"href":"https:\/\/pind.no\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/people"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/pind.no\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/287"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/pind.no\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=784"}],"wp:term":[{"taxonomy":"titles","embeddable":true,"href":"https:\/\/pind.no\/en\/wp-json\/wp\/v2\/titles?post=784"},{"taxonomy":"locations","embeddable":true,"href":"https:\/\/pind.no\/en\/wp-json\/wp\/v2\/locations?post=784"},{"taxonomy":"people_sectors","embeddable":true,"href":"https:\/\/pind.no\/en\/wp-json\/wp\/v2\/people_sectors?post=784"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}