Eiendomsskatt – klagefrist i Oslo er 11. april

5 april 2019

Oslo kommune har de siste ukene sendt ut eiendomsskatteseddel som viser hvor mye du skal betale i eiendomsskatt. Dersom du mener at taksten eller utskrevet eiendomsskatt er feil, kan du klage. Fristen for dette er i Oslo 11. april.

Eiendomsskatt i Oslo

Eiendomsskatten skal beregnes ut fra en estimert markedsverdi for eiendommen. Kommunene skal ta i bruk skatteetatens beregnede markedsverdi for boligeiendommer. For andre eiendommer, herunder fritidseiendommer og næringseiendommer, fastsettes eiendomsskattegrunnlaget ved takst.

Eiendomsskatteseddelen sendes ut til de som skal betale eiendomsskatt mellom 15. og 28. februar hvert år. Siste frist for utsendelse er 1. mars. Eiendomsskattekrav forfaller til betaling i fire like store terminer per år.

Frist for å klage på eiendomsskatt i Bergen er seks uker etter at skattelisten legges ut eller fra du har mottatt skatteseddel. I Stavanger er klagefristen tre uker. Informasjon om klagefrister finnes på nettsidene til den enkelte kommune.

Nedenfor følger en beskrivelse av beregningen av eiendomsskatt i Oslo og av klagereglene i Oslo.

Beregning av eiendomsskatt for bolig

Kommunene skal ta i bruk skatteetatens beregnede markedsverdi for boligeiendommer. Denne verdien benyttes ved fastsettelse av boligens formuesverdi. Boligverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris beregnet av Statistisk sentralbyrå multiplisert med boligens areal (P-rom).

Eiendomsskattegrunnlaget skal ikke skal være høyere enn 80 prosent av den av skatteetaten beregnede markedsverdien det aktuelle året. Det gis et bunnfradrag i Oslo på 4,6 millioner kroner. Dette innebærer at dersom formuesverdien av boligen du bor i er lavere enn 5 750 000 kroner, skal du ikke betale ikke eiendomsskatt i Oslo (80 prosent av 5 750 000 = 4 600 000, som tilsvarer bunnfradraget i Oslo).

Overstiger verdien av boligen dette beløpet, skal du betale eiendomsskatt til kommunen.

For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget, fratrukket bunnfradraget (i Oslo er dette for tiden på inntil 4,6 millioner kroner). Det kan være ulike bunnfradrag fra kommune til kommune. Noen kommuner har ikke bunnfradrag.

Beregningen av eiendomsskatt skjer slik:

Eiendomsskattegrunnlag – bunnfradrag x 0,003 = årlig eiendomsskatt

Boliger som har flere boenheter som alle oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på flere bunnfradrag. Bunnfradraget for en boenhet er begrenset til boenhetens verdi (eiendomsskattegrunnlag). Dette innebærer at hvis boenhetens andel av verdien beregnes til tre millioner kroner, er bunnfradraget for denne boenheten begrenset til tre millioner kroner.

Hva som er selvstendig boenhet i Oslo reguleres av en egen forskrift. Som selvstendig bolig anses blant annet:

  • bolig som er godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som selvstendig boenhet etter gjeldende regelverk på godkjenningstidspunktet.
  • boenheter som (i) er fysisk adskilt fra øvrig boareal i eksisterende bolig, (ii) er godkjent til varig opphold, (iii) har egen separat inngang fra ytre rom og (iv) har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og wc) for en bolig.

Det er viktig å være oppmerksom på at selv om man har rett på ekstra bunnfradrag, så blir det ikke automatisk en godkjent boenhet etter plan- og bygningsloven, eller registrert i Eiendomsregisteret (matrikkelen).

Hvis det ikke gjelder boligeiendom, men for eksempel fritidseiendom fastsettes eiendomsskattegrunnlaget på bakgrunn av takst fra kommunen. Eiendomsskatten utgjør 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Også for fritidseiendom gis bunnfradrag (maksimalt kr 4 600 000).

Eiendomsskatt for næringseiendom og ubebygd tomt

For næringseiendom og tomt gjennomfører kommunen taksering av eiendommen, og fastsetter eiendomsskattegrunnlaget på bakgrunn av taksten. Også her er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Det er imidlertid ikke bunnfradrag for næringseiendom. Består eiendommen av både bolig og næring, fastsettes eget eiendomsskattegrunnlag på de to delene.

I festeforhold skal i utgangspunktet eiendomsskatten fordeles forholdsmessig mellom fester og bortfester. Da slike eiendommer har forskjellige eiere av henholdsvis tomten og bygningsmassen fordelingen av skattebyrden mellom fester og bortfester på bakgrunn av hvem som anses som eier av hhv bygning og grunn. Den totale skattebyrden knyttet til en slik eiendom skal i utgangspunktet være den samme uavhengig av om det er en festetomt eller ei.

Klage til kommunen

Hvis du mener boligverdien (formuesverdien) fra Skatteetaten er feil, kan du selv endre dette ved å endre skattemeldingen. Dette gjør du ved å sende en endringsmelding til skatteetaten. Det er ikke nødvendig å melde fra om dette til kommunen. Dersom Skatteetaten endrer boligverdien, vil kommunen få melding om dette slik at eiendomsskatten blir korrigert. For mye innbetalt eiendomsskatt vil tilbakebetales etterhvert. Kommunen vil normalt skrive ut nye terminoppgaver når endringen/klagen er behandlet, der det hensyntas at det er innbetalt for mye i en eller flere tidligere terminer.

Dersom du mener at andre forhold ved eiendomsskatten er feil, kan du klage til kommunen ved å enten levere klagen på Min Side, eller ved å sende en skriftlig klage til Eiendomsskattekontoret. Dette kan for eksempel gjelde dersom du mener at takseringen foretatt av kommunen er feil, eller fordi du mener du har krav på et ekstra bunnfradrag fordi du har flere selvstendige boenheter i boligen.

Fristen for å klage til Oslo kommune er seks uker etter kunngjøringen av eiendomsskattelisten, eller den dagen eiendomsskatteseddelen ble sendt. Fristen for å klage på eiendomsskatten i Oslo er senest 11. april 2019.

Husk at selv om du mener at eiendomsskattegrunnlaget er feil, må du betale den faktura du har fått.

Høyesterett skal vurdere eiendomsskatten i Oslo

Høyesterett skal i mai 2019 behandle en sak som gjelder eiendomsskatten i Oslo, hvor striden blant annet gjelder tidsfristen for utskriving av skatt. En gruppe på 3 400 privatpersoner har saksøkt Oslo kommune for blant annet å ikke ha overholdt den lovbestemte fristen for utsendelse av eiendomsskattegrunnlag for skatteåret 2016. Oslo kommune utskrev eiendomsskatten 30. juni.

Borgarting lagmannsrett mente at kommunen ikke hadde overholdt den lovbestemte fristen som er 1. mars.

Kommunen har i sin anke til Høyesterett blant annet anført at skatten ikke var skrevet ut for sent, og at virkningene av en eventuell for sen utskriving ikke er ugyldighet. Privatpersonene anførte at dette ikke er første gang Oslo kommune skriver ut eiendomsskatt, og at skatten derfor ble utskrevet etter fristen. I anken til Høyesterett anførte privatpersonene at de som ikke har klaget kan få prøvd utskrivingsvedtakene.

Dersom lagmannsrettsdommen blir stående risikerer kommunen å måtte tilbakebetale flere hundre millioner skattekroner til disse privatpersonene.

Høyesterett skal også ta stilling til om selve skattemodellen er ulovlig. Privatpersonenes hovedpoeng er at bunnfradraget er satt så høyt at mange boliger i realiteten ikke får eiendomsskatt. Privatpersonene anfører at en eiendomsskatt som verner 8 av 10 boligenheter, ligger utenfor den beskatningskompetansen Stortinget har gitt kommunen etter eiendomsskatteloven og at den dermed er ulovlig. Kommunen på sin side anfører at bunnfradraget ikke er satt ulovlig høyt. Kommunen vant frem på dette punktet både i tingretten og lagmannsretten. Det gjenstår å se hvilket resultat Høyesterett kommer til.