Styrets lovlige handlingsrom ved omstilling til bærekraftig drift

«Climate change is the biggest challange of our time … No one and no country will escape the impact of climate change» – Kofi Annan

Spørsmålet er hvor langt det enkelte styre må og kan gå, for å innrette selskapets virksomhet mot en mer miljø- og klimavennlig drift, også på bekostning av økonomisk gevinst for en periode. Det er ikke bare aksjonærer og investorer som er opptatt av dette, men også kunder, både offentlig og privat, etterspør bærekraft ved valg av leverandører. Denne spenningen mellom miljøvennlig drift og fokus på økonomisk gevinst kan oppleves som krevende for styrene i aksjeselskap.

Et lovpålagt fokus på bærekraft

I en rekke situasjoner er styret forpliktet til å sette bærekraft foran aksjonærenes gevinstformål.

Styrets handlingsrom er for det første begrenset av lov og forskrift. Forurensningsloven fastsetter en generell plikt til å unngå forurensning. Det innebærer at dersom det er gitt forbud mot å bruke spesielle stoffer, angitt utslippsgrenser eller gitt begrensede kvoter, kan selskapet ikke handle i strid med dette.

For bygg- og anleggsbransjen har lovgiver varslet at det skal legges til rette for at bygge- og anleggsplasser skal være fossilfrie innen 2025, og allerede i 2022 kommer forbudet mot å bruke mineralolje til byggvarme. På forskriftsnivå er det varslet endringer i byggteknisk forskrift (TEK17) og byggesaksforskriften (SAK10), hvor det blant annet er foreslått at det må føres klimagassregnskap for boligblokk og nybygg.

Gjennom EØS-avtalen er Norge forpliktet til å følge reglene om EUs indre marked, inkludert EUs regler om finans- og selskapsrett. EU innfører i år et felles klassifiseringssystem for bærekraftige investeringer, som også vil påvirke den norske bygg- og eiendomsbransjen. Klassifiseringssystemet, Taksonomien, gjelder for aktører i finansmarkedet og for store foretak som børsnoterte selskaper og foretak med over 500 ansatte. Taksonomien oppstiller mange ulike miljøkrav og stiller store krav til nybygg som skal kunne defineres som bærekraftig. Også for rehabilitering og tiltak på eksisterende bygg er det gitt en rekke miljøkrav. Man antar at finansmarkedet etter hvert vil bruke Taksonomien som kriterier for utlån og investeringer og at dette vil få konsekvenser for bygg- og anleggsbransjen.  Vi vet at Taksonomien, gjennom EØS-avtalen, på sikt vil bli en del av norsk rett og norske selskaper bør forberede seg på endringene.

For det andre begrenses styrets handlingsrom av selskapets vedtekter. Det er ingenting i veien for at et selskap har vedtekter som angir strengere miljøkrav enn det som følger av lov og forskrift. Slike miljøkrav kan være vedtektsfestet på stiftelsestidspunktet eller inntatt i vedtektene på et senere tidspunkt.  

For det tredje vil styrets handlingsrom være begrenset av generalforsamlingens beslutninger.

Man ser nå et økende antall grønne investorer, som i tillegg til staten som aksjonær, bidrar til å styre selskaper i en grønnere retning. Generalforsamlingen kan instruere styret til å ha miljøfokus, ikke bare i enkeltsaker, men også som en generell føring for selskapets videre utvikling og drift.

Bærekraft som konkurransefortrinn

Styret står selvsagt fritt til å velge den miljømessige beste løsningen i de situasjoner hvor de ulike alternativer gir den samme økonomiske gevinst. Utfordringen for styret ligger i de situasjoner hvor det miljømessige beste alternativet ikke er det valget som gir størst økonomisk gevinst for selskapet på kort sikt.

Selv om det ligger i aksjeselskapets natur å drive virksomhet som frembringer profitt, kan det ikke settes likhetstegn mellom selskapsinteressen og aksjonærenes profittinteresse alene. Aksjeloven skiller selv mellom selskapets interesse og aksjonærenes interesse i generalklausulene inntatt i asl. §§ 6-28 og 5-21. Også i rettspraksis ser vi at aksjonærer må være forberedt på at selskapet ivaretar også andre interesser enn aksjonærenes rene profittinteresse.

Selskaper som er notert ved Oslo Børs skal alle forholde seg til anbefalingen for god eierstyring og selskapsledelse (NUES-anbefalingen). Anbefalingen ble sommeren 2021 sendt på høring hvor man foreslår at selskapenes ansvar for bærekraft skal knyttes opp mot selskapets verdiskapning. Formålet er å tydeliggjøre at bærekraft skal være en integrert del av selskapets mål, strategi og risikoprofil.

Forskning viser at en omlegging av virksomheten i bærekraftig retning i hovedsak har en positiv påvirkning på konkurransekraften. Selskaper som tidlig har tatt plass i førersetet vil åpenbart få et konkurransefortrinn, spesielt sett hen til den økende andel grønne investorer og økt vekst i antall kunder, særlig blant unge forbrukere som er villige til å betale ekstra for bærekraft.

Nytenkning kan videre bidra til reduserte kostnader, også for kunnskapsbedrifter. Eksempelvis kan en ny strategi for avfallshåndtering, elektrisk drift av kjøretøy, justering av innkjøpsavtaler og omlegging av arbeidsmåter blant de ansatte, slå positivt ut på selskapets bunnlinje.

Også i konkurranse om de skarpeste hodene vil man antagelig se en økning i kandidater som er opptatt av miljø, bærekraft og innovasjon i sin søken etter arbeidsgiver.

Mange selskaper vil ha behov for å gjennomføre omstillinger i forretningsmodell og tankegang for å kunne tilpasse seg nye krav og endrede markedsforhold. Det grønne skiftet kan være en trussel for dagens drift, men skiftet vil høyst sannsynlig føre med seg markante fremtidige muligheter.  Styret har forholdsvis stort handlingsrom, og svært mye kan begrunnes forretningsmessig, når miljø settes foran kortsiktig profitt.

Høstens første webinar

Advokatfirmaet Pind hadde i går høstens første webinar rettet mot aktørene i bygg- og eiendomsbransjen, hvor temaet var «Hvilken entreprisekontrakt bør entreprenør inngå med forbruker?»

Foredragsholder var vår advokatfullmektig Malin Nybrodal Pettersen. Dersom du gikk glipp av dette verdifulle webinaret er det og andre webinarer for nevnte aktører fritt tilgjengelig på vår hjemmeside. Her kan du også melde deg på med navn og e-postadresse og motta fremtidige invitasjoner til våre populære webinarer.

Klimabaserte energikrav til bygg

Klima- og miljøspørsmål har de senere år tatt en større del av mediebildet. Ekstremvær, varslet klimakrise og FNs bærekraftsmål innebærer ikke bare at politikken må ta en dreining mot det grønne, men også at den enkelte bransje selv ønsker å bidra til, og ta del i, det grønne skiftet. Næringslivet vil for fremtiden også måtte tilpasse seg ny og omfattende regelendring på flere områder. Storkommunene som byggherrer har også varslet at de vil bruke sin innkjøpsmakt til å sette fart på nødvendige klimatiltak i bygge- og anleggsbransjen.  Det vil derfor være en konkurransefordel om du og din bedrift er i forkant av, og med på, endringene som kommer.

Nytt høringsnotat

De største klimagassutslippene fra bygg er indirekte utslipp ved produksjon av materialer og transport. Byggenæringen står også for en stor del av ressursbruken i samfunnet. Energikravene til byggene som nå bygges, er allerede omfattende regulert. I et nytt høringsnotat foreslås det endringer i regelverket, hvor man forsøker å se næringen og miljøpåvirkningen som en helhet, og hvor det også legges til rette for at det i fremtiden kan utformes krav til utslippsnivået. Forslaget går ut på endringer i byggeteknisk forskrift (TEK17) og tilhørende endringer i byggesaksforskriften (SAK10), og det foreslås blant annet at det må føres klimagassregnskap for boligblokk og yrkesbygg. Forslaget innebærer også krav om bedre tilrettelegging for senere ombruk av materialer mv.

Noen av de foreslåtte endringene vil gjennomgås kort nedenfor, før virkningen av forslaget for byggenæringen kommenteres.

Høringsnotatet i sin helhet kan leses på https://dibk.no/klimabaserte-energikrav-til-bygg

Kort om endringene

Energikrav på passivhusnivå foreslås supplert med krav som bidrar til reduserte klimagassutslipp fra materialer og bedre ressursutnyttelse.

Det foreslås krav til dokumentasjon av klimagassutslipp fra materialer (klimagassregnskap) for boligblokk og yrkesbygg. Det er tenkt at erfaringene fra denne dokumenteringen gir et utgangspunkt for fremtidige krav til utslippsnivå, samt senere utvidelse til å gjelde flere bygningskategorier (småhus mv.). Standarden NS 3720:2018 Metode for klimagassberegninger for bygninger skal benyttes som metode for dokumentasjonen. Håpet er at ved å synliggjøre klimagassutslipp fra byggematerialene vil kravet kunne legge til rette for at næringen får økt oppmerksomhet om å redusere utslippene. Dokumentasjonskravet er, ifølge høringsnotatet, et første steg mot et fremtidig obligatorisk kravsnivå for reduksjon av klimagassutslipp fra bygninger.

Det er også foreslått en frivillig, alternativ modell hvor energirammen kan oppfylles gjennom å benytte materialer med lavere dokumenterte klimagassutslipp. I høringsnotatet er det foreslått en grense på 6 kg CO2e/m2 BTA/år for boligblokker og en grense på 4,5 CO2e/m2 BTA/år for yrkesbygninger. Forslaget innebærer en reduksjon i klimagassutslipp fra materialer med omtrent 20 % i forhold til dagens gjennomsnittsbygninger.

Det er videre et foreslått forskriftskrav at bygninger over 1000 m2 oppvarmet BRA skal ha energifleksible varmesystemer som dekker minimum 60 % av varmebehovet.

Endelig er det foreslått endringer i miljøkravene. Herunder mer spesifiserte krav til helse- og miljøfarlige stoffer i faste produkter, og bedre tilrettelegging for senere ombruk. I denne sammenheng er det også foreslått å skjerpe kravet til avfallssortering til minimum 70 vektprosent.

Ombruk forventes oppnådd ved at det legges inn et krav til at byggverk skal prosjekteres og bygges for demontering. Det foreslås også et krav til å kartlegge om materialer i eksisterende bygg er egnet til ombruk, og rapportering av dette.

Betydningen for bransjen

For byggenæringen innebærer noen av forslagene økte kostnader til kartlegging og rapportering. Direktoratet for byggkvalitet uttaler selv at i den grad forslagene innebærer økte kostnader, så forventes det ikke at forslagene vil gi en vesentlig negativ virkning for aktørene.

En positiv virkning kan være den fleksibiliteten den frivillige, alternative modellen, hvor energirammen kan oppfylles gjennom å benytte materialer med lavere dokumenterte klimagassutslipp. Der eksisterende bygg gjennomgår hovedombygging og beholder mye av den opprinnelige bærende konstruksjonen, vil utbyggere kunne oppnå besparelser i klimagassutslipp fra materialer. Den alternative klimamodellen tilbyr da fleksible alternativer der utbygger ikke må følge kravene til minimumsnivå for u-verdier (mål for en bygningsdels varmeisolerende evne).

Det er usikkert i hvilken grad tilrettelegging for ombruk vil påvirke byggekostnadene. Dette er et relativt nytt konsept, uten erfaringsgrunnlag. I høringsnotatet trekkes det frem at det samlet sett kan tyde på at kostnadene vil øke for næringen, men at det forventes at de fleste utbyggere vil velge tilpasninger som oppfyller kravet på rimeligst mulig måte.

Andre virkninger for bransjen er at det må avsettes tid og ressurser for å få oversikt over nye krav. Dette er noe vi i Advokatfirmaet Pind kan bistå med. Endringene foreslås å tre i kraft fra 1.1.2022 med en overgangsperiode på ett år.

Vi gratulerer Tormod Bergem Strand som senioradvokat!

Tormod Bergem Strand arbeider særlig med bygg- og entrepriserett, fast eiendom, og annen kontraktsrett. Han har bred erfaring med prosedyre og tvisteløsning, både som advokat og dommer. Strand har også betydelig meklingserfaring, blant annet som rettsmekler i domstolene.

Vi gratulerer så mye med opprykk, Tormod!

Viktig avklaring for utbyggere som drøfter rekkefølgekrav med kommunen.

I denne saken for Høyesterett var kjernespørsmålet: Hvilke skranker setter plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 for adgangen til å gi rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven § 12-7 slår fast at kommunen «i nødvendig utstrekning» kan gi bestemmelser til arealformål og hensynssoner, bl.a i bestemmelsens nr. 10 hvor det kan stilles krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og om at utbygging av et område ikke kan finne sted før visse infrastrukturtiltak er «tilstrekkelig etablert».

Høyesteretts flertatt kom til at vedtaket var ugyldig fordi det bygget på en uriktig forståelse av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10. Dommen gjelder lovforståelsen av bestemmelsen, det ble konkret sett ikke funnet grunn for å vurdere myndighetsmisbruk eller bruken av skjønn, da rekkefølgekravet ble ansett ugyldig allerede etter lovbestemmelsens innhold.

Det aktuelle rekkefølgekrav var vedtatt i forbindelse med et planlagt boligprosjekt på Mortensrud i Oslo og gjaldt oppgradering av en turvei. Flertallet i Høyesterett legger til grunn at adgangen til å vedta rekkefølgebestemmelser ikke bare begrenses av læren om myndighetsmisbruk, men at § 12-7 nr. 10 inneholder visse skranker for forvaltningen. Hvor kommunen ikke selv har til hensikt å utføre tiltaket, kan det bare oppstilles rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. Høyesterett mener at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Etter flertallets syn bygget fylkesmannens vedtak i klagesaken på en for vid forståelse av § 12-7 nr. 10.

Høyesterett drøfter også sammenhengen mellom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler, og hvilken betydning bestemmelsen om utbyggingsavtaler i § 17-3 har for de rekkefølgekrav som kan stilles. Høyesterett viser til Ot.prp. nr. 22 (2004−2005), hvor departementet uttaler at et tiltak må «ha saklig sammenheng med gjennomføringen av planen» for å kunne anses nødvendig, og at departementet også presiserer at utbyggingen «må være den direkte foranledningen til behovet for ytelsen, slik at det er en relevant og nær sammenheng mellom ytelsen og planens innhold». Departementet uttaler samme sted at et tiltak også kan anses nødvendig hvis det «avhjelper skadevirkninger eller ulemper av den konkrete utbyggingen».  Høyesterett konkluderer deretter slik: «Sammenhengen mellom bestemmelsene om rekkefølgetiltak og utbyggingsavtaler gjør at disse uttalelsene legger føringer også for forståelsen av § 12-7 nr. 10 i tilfeller hvor kommunen selv ikke har til hensikt å gjennomføre tiltaket».

Nå foreligger endelig resultatet i Mortensrud-saken. Vi venter på nok en Høyesterettsavgjørelse innenfor saksfeltet, Tullinløkka-saken. Den vil gjelde utbyggingsavtalen som Oslo kommune inngikk med Entra i Tullinløkka-saken, foreløpig avgjort  i Borgarting Lagmannsrett LB-2019-135154.

Begge saker er svært viktige for utbyggerne og kommunene. Og for oss som følger regelutviklingen er de en kilde til debatt og engasjement. Det er inspirerende å følge Høyesteretts dypdykk i et saksfelt som betyr så mye for by- og stedsutviklingen!

Sluttoppgjør i entreprisekontrakter – særlig om byggherrens innsigelser til sluttoppstillingen.

Etter en ofte lang prosjektperiode der det underveis har oppstått uenigheter knyttet til a konto betalinger av kontraktssum, endringskrav og krav på vederlagsjustering/fristforlengelse, har partene behov for å danne seg et bilde av uenigheten. Entreprenøren vil ha betalt for arbeidet som er utført. Byggherren vil på sin side nødig betale mer enn hva han mener er tilført bygge- eller anleggsplassen. I tillegg oppstår det ofte uenighet om kontraktens varslingsregler er overholdt, og dermed om entreprenøren kan gjøre gjeldende ellers berettigede krav på vederlagsjustering og fristforlengelse.

Prosedyren for sluttoppgjør tvinger partene til å ta stilling til uenigheten og gjøre en ny vurdering av om krav, og avslag på krav, opprettholdes. Sluttoppgjørsprosedyren legger grunnlaget for en konstruktiv dialog om kravenes berettigelse ut ifra partenes ståsted etter gjennomført overtakelse eller registreringsforretning.

Entreprenøren skal sende sluttoppstilling med sluttfaktura

To måneder etter overtakelses-/registreringsforretning skal entreprenøren sende sluttoppstilling med sluttfaktura til byggherren (eller hovedentreprenøren). Sluttoppstillingen skal i utgangspunktet inneholde en fullstendig spesifikasjon over alle de krav entreprenøren mener å ha etter kontrakten. Det betyr at oppstillingen som et minimum må inkludere:

1. alle fakturerte krav underveis i prosjektet
2. alle krav som byggherren har avvist, men som entreprenøren opprettholder
3. alle krav som ikke er fakturert før sluttoppgjøret, herunder krav på innestående

Krav som ikke er medtatt i sluttoppstillingen vil som den klare hovedregel være prekludert (tapt). Alle krav som ikke tidligere er fakturert skal inkluderes i sluttfakturaen. Sluttfakturaen vil som regel bestå av innestående kontraktssum, i tillegg til eventuelle forsinkelsesrentekrav o.l.

Under utarbeidelse av sluttoppstillingen oppdager ofte entreprenøren at han mangler fullgodt grunnlag for å beregne enkelte krav. For eksempel vil krav på forsinkelsesrente først kunne beregnes etter at kravet som forrentes er betalt. I slike tilfeller må entreprenøren ta forbehold om at sluttoppstillingen vil korrigeres når man har det nødvendige grunnlaget for å beregne kravet.

Dersom entreprenøren ikke sender sluttoppstilling med sluttfaktura innenfor tomåneders-fristen, innebærer ikke det at kravene prekluderes. Prosedyren i standardkontraktene er at byggherren (eller hovedentreprenøren) selv må aktivere preklusjonsvirkningen ved å fastsette en ny og endelig frist for oversendelse av sluttoppstilling med sluttfaktura. Entreprenørens krav tapes først dersom tilleggsfristen oversittes.

Byggherrens innsigelser til sluttoppstillingen – krav til innsigelsenes innhold i lys av nyere rettspraksis

Byggherren skal innen to måneder fra mottakelse av sluttoppstilling med sluttfaktura inngi sine innsigelser til sluttoppstillingen og fremsette de krav han mener å ha etter kontrakten. Krav og innsigelser som ikke fremsettes innen fristen prekluderes.

Ettersom byggherren risikerer tap av sine innsigelser og krav dersom han ikke svarer ut sluttoppstillingen på korrekt måte, er det viktig at byggherren har en klar formening om hvilke krav som stilles til en gyldig fremsatt innsigelse. Høyesterett tok stilling til dette spørsmålet i en sentral dom fra 2020.

HR-2020-228-A – bybanen i Bergen

Saken i HR-2020-228-A gjaldt tvist om sluttoppgjør i en underentreprise regulert av NS 8415. Hovedentreprenøren hadde fremsatt sine innsigelser til underentreprenørens sluttoppstilling i et brev med 12 vedlegg. Vedlegg 2 inneholdt en talloppstilling der totalbeløpet var inndelt i tre kategorier: 1) «Andel godkjent», 2) «Andel avvist» og 3) «Andel ikke ferdigbehandlet». Det sentrale tolkningsspørsmålet for Høyesterett var hvilke krav standardkontrakten stiller til hovedentreprenørens innsigelser til sluttoppstillingen.

Høyesterett tok utgangspunkt i en objektiv fortolkning av kontraktens ordlyd. Vilkåret «innsigelser» i NS 8415 pkt. 33.2 tilsier at hovedentreprenøren må bestride sluttoppstillingen innen tomåneders-fristen.

Ut ifra dette fastslo Høyesterett at det ikke er tilstrekkelig at hovedentreprenøren beklager seg eller ytrer misnøye mot sluttoppstillingen. Det kreves at han utvetydig tar stilling til innholdet i sluttoppstillingen og underentreprenøren må få klar beskjed om at sluttoppstillingen bestrides.

Deretter vurderte Høyesterett hvor detaljert en slik innsigelse må være. NS 8415 pkt. 33.2 og pkt. 33.1 lest i sammenheng tilsier at hovedentreprenøren som et minimum må identifisere hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som bestrides. Det er helt sentralt å få brakt på det rene hvilke krav som er akseptert og hvilke beløp som er omtvistet. Dette kan enkelt klargjøres ved bruk av talloppstillinger.

En enstemmig Høyesterett slår fast at det ikke kreves en nærmere begrunnelse for hvorfor kravsbeløp bestrides. Så langt innsigelsene identifiserer hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som bestrides, på en måte som gjør at en normalt forstandig underentreprenør forstår hvilke krav som avvises, kreves det ikke en nærmere redegjørelse for hovedentreprenørens standpunkt. Det er særlig på dette punkt dommen er rettsavklarende.

Basert på dette utgangspunktet uttalte Høyesterett at formuleringen «Andel ikke ferdigbehandlet» isolert sett gir inntrykk av at hovedentreprenøren ikke hadde tatt stilling til denne delen av sluttoppstillingen. Formuleringen lest i sammenheng med innsigelsesbrevet og den forklarende teksten i vedlegg 2 var etter Høyesteretts syn likevel tilstrekkelig til at underentreprenøren måtte forstå at kravene ikke var godkjent.

Reglene om sluttoppgjør er tilnærmet identiske i de øvrige kontraktstandardene til bruk i næringsentreprise (NS 8405, NS 8406/8416 og NS 8406/8417). De minstekrav Høyesterett oppstiller til innsigelser vil dermed være gjeldende også etter disse standardkontraktene. Det er derfor ikke overraskende at Hålogaland lagmannsrett i en avgjørelse fra desember 2020 la til grunn at Høyesteretts dom måtte ha «betydelig overføringsverdi» i spørsmålet om det var inngitt gyldige innsigelser til sluttoppstillingen i en totalentreprise regulert av NS 8407 (se nærmere omtale av dommen nedenfor).

Selv om Høyesterett nå har avklart at entreprenørens innsigelser får virkning uavhengig av om det gis en nærmere begrunnelse, er vår anbefaling at byggherren (hovedentreprenøren) forsøker å begrunne sine standpunkter så langt praktisk mulig. En begrunnet innsigelse gir et langt bedre grunnlag for senere forhandlinger om sluttoppgjøret. Begrunnelsen vil i tillegg få verdi som et såkalt «tidsnært bevis». Dokumentasjon som viser hva partene mente på det aktuelle tidspunktet, i motsetning til etterfølgende og tilbakeskuende forklaringer, har i utgangspunktet større bevismessig verdi i saker for domstolene. Høyesterett understreket betydningen av tidsnære bevis i HAB-dommen fra 2019 (HR-2019-1225-A).

Ny underrettspraksis: ­LH-2020-157041

I avgjørelsen fra Hålogaland lagmannsrett, avsagt 22. desember 2020, ble Høyesteretts dom for første gang anvendt i en tvist om innsigelser til en sluttoppstilling. Tvisten gjaldt en totalentreprisekontrakt regulert av NS 8407. Sakens sentrale problemstilling var om byggherren hadde fremsatt gyldige innsigelser til totalentreprenørens sluttoppstilling.

Dagen etter at totalentreprenøren hadde oversendt sin sluttoppstilling, ble den besvart av byggherren med følgende e-post:

«Hei, tenker det er fornuftig å ta et møte for gjennomgang av oppstillingen. Fredag klokken 0900, Skypemøte? Bare sånn til orientering så har vi ikke endret holdning til endringsmeldinger som er avvist.»

Byggherren besvarte ikke sluttoppstillingen skriftlig på annen måte før utløpet av tomåneders-fristen. Spørsmålet var dermed om denne e-posten alene var å anse som gyldige innsigelser til sluttoppstillingen, jf. NS 8407 pkt. 39.2 (2).

Lagmannsretten fant at e-posten oppfylte de innholdsmessige kravene til innsigelser til sluttoppstillingen. Det ble vist til at e-posten for det første innebar en gjentakelse av tidligere avslag på endringskrav, og for det andre at de aktuelle endringskravene var oppgitt som avvist i totalentreprenørens sluttoppstilling. E-posten sett i lys av sluttoppstillingen innebar dermed at formuleringen var tilstrekkelig til å konstatere at det var rettet innsigelser til sluttoppstillingen.

Når det gjaldt spørsmålet om e-posten i tilstrekkelig grad spesifiserte hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som ble bestridt, konstaterer lagmannsretten at graden av spesifikasjon må vurderes konkret i det enkelte sluttoppgjør. Det ble vist til at Høyesteretts avgjørelse i HR-2020-228-A illustrerer at det ut ifra omstendighetene ikke er nødvendig å angi det eksakte beløp som bestrides. Basert på konteksten rundt e-posten fra byggherren fant lagmannsretten det naturlig å forstå innsigelsene som en fortsatt fullstendig avvisning av kravene slik disse var oppgitt i sluttoppstillingen. Det var dermed tilstrekkelig spesifisert hvilke deler av kravsbeløpet som var bestridt.

Lagmannsretten går etter vårt syn langt i å akseptere nokså enkle og lite presise innsigelser. Det som praktisk kan utledes fra dommen, er at manglende spesifikasjon av innsigelser fra byggherren kan «repareres» av en presis sluttoppstilling. Saken er et eksempel på innsigelser som befinner seg i randsonen av hva domstolene vil akseptere og det frarådes å ta risikoen forbundet med at sluttoppstillingen kan kompensere for en vag og generelt utformet innsigelse.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.

Denne artikkelen er tidligere publisert på bygg.no.

ENDELIG PUNKTUM FOR SKJEGGKRE SOM MANGEL?

Skjeggkre er insektet som første gang kom til Norge i 2013, og som skiller seg fra sine slektninger sølvkre ved at de ikke er lyssensitive og fuktsensitive. De kan altså sees i på dagtid i ellers tørre rom, som kjøkken og soverom. De kan også spise papir og skinn og kunne slik sett blitt ansett som et skadedyr. Kreene ble i lang tid ansett som umulig å fjerne, fordi kjemiske midler ikke virket.

I de første rettssakene i tiden etter ankomsten av skjeggkre ble det forsøkt fysisk fjerning av skjeggkreene ved å åpne konstruksjonen, støvsuge og lukke igjen. Dette innebar store kostnader og stor risiko for at man ikke fikk tatt alt. Det ble derfor i tillegg til reparasjonskostnader beregnet et kjøpelyte – altså at boligen hadde en restmangel fordi det var stor sannsynlighet for at bestanden ville ta seg opp igjen.

I løpet av 2018 og 2019 fant man de første kjemiske midlene som begrenset problemene og i starten av 2020 kunne man trekke de første konklusjonene, om at behandling over lang tid ville kunne utslette hele koloniene.
Kjøperne i Høyesterett kjøpte boligen i januar 2018, mens en endelig kur fremdeles ikke fantes. Det ble forsøkt utbedringer i april og mai 2018, slik at omfanget ble begrenset, men ikke borte.

Høsten 2018 og utover i 2019 ble det benyttet skadedyrmidler mot kakerlakker, som også viste seg effektiv mot skjeggkre. Boligen ble erklært fri for skjeggkre i april 2020. Utbedringen hadde skjedd for selgers regning.
Kjøper hadde tatt ut stevning i oktober 2018 og vant frem med sitt krav i Sør-Trøndelag tingrett i juli 2019, og videre i Frostating lagmannsrett i juni 2020. I begge instansene ble kjøper gitt erstatning for kjøpelyte og i lagmannsretten fikk kjøper erstatning for ulemper under utbedringsperioden.

Høyesterett slo enkelt fast at mangelen (skjeggkreet) hadde blitt utbedret i tråd med rettingsbestemmelsen i avhendingsloven § 4-10 og at kjøper da ikke har noen andre krav mot selger.
Høyesterett konkluderer med at det ikke var sannsynliggjort noe kjøpelyte, da dette krevde kvalifisert sannsynlighetsovervekt.
Det var heller ikke grunnlag for å utmåle noe prisavslag for midlertidig bruksulempe ved en lovlig retting, som ikke hadde medført urimelig ulempe og som skjedde innen rimelig tid.
Det spesielle med dommen er etter min oppfatning at Høyesterett legger domstidspunktet til grunn for vurderingene. Kjøper hevdet forgjeves at det var overtakelsestidspunktet som måtte legges til grunn for vurderingen.
Høyesterett åpner her for at selgers beviste illojale informasjonssvikt skal kunne «reddes» ved retting av feilene ved hjelp av tilfeldige nyvinninger i teknologien. Selv om kjøper har betalt for mye for boligen i det markedet de kjøpte boligen i, så er det selger som skal ha den tilfeldige gevinsten for etterfølgende omstendigheter, der mangel blir rettet.
Etter min oppfatning så er dommen uheldig og lite rimelig. Et mer rimelig resultat hadde vært å følge lagmannsrettens linje, og tildelt en skjønnsmessig erstatning for ulempene ved å bo i boligen under utbedringen, på tross av at retting hadde skjedd innenfor lovens rammer.
Som en kuriositet kan også nevnes at Høyesterett inntar en bemerkning om muligheten for å kreve erstatning for den positive kontraktsinteressen, uten at det var anført. Det er mulig det er her Høyesterett ønsker å ha slike tap kanalisert. Det store spørsmålet er altså om endelig punktum for skjeggkre nå er satt.

Artikkelen er først publisert på estatenyheter.no.

Har kunden krav på prisavslag?

Det er en kjensgjerning at mange håndverkere strekker seg langt for å gjøre kunden fornøyd, selv om man kanskje er uenig i kravet som fremsettes. Med stadig hardere konkurranse er det viktig å skaffe seg gode referanser og et godt renommé – evig eies kun et dårlig rykte. Likevel må det settes en grense for hvor langt man skal etterkomme kundens krav, og da gjelder det å ha loven i hånd.

I dette innlegget vil vi forklare litt om de rettslige aspektene knyttet til reklamasjoner som fremsettes etter utført arbeid etter håndverkertjenesteloven, hvor kunden krever prisavslag.  

Håndverkertjenesteloven kommer til anvendelse i avtaleforhold mellom en forbruker og en håndverker, typisk i tilknytning til reparasjoner, vedlikehold, installasjoner og ombygginger med mer.  

Reklamasjon – kort forklart
Terminologien reklamasjon fungerer som et overordnet begrep for flere kjente krav som retting, prisavslag, heving og erstatning. Reklamasjonen er klagen eller kravet forbrukeren fremsetter, som følge av at forbrukeren hevder at ytelsen er mangelfullt utført. Reklamasjonen må være så konkret at byggmesteren blir «satt på sporet» av mangelen og slikt sett gjøres i stand til å igangsette eksempelvis utbedringer. En generell klage fra forbrukerens side er derfor ikke tilstrekkelig.

Reklamasjonsfristen etter håndverkertjenesteloven er «innen rimelig tid» og «senest innen fem år». Som regel er det den relative fristen «innen rimelig tid» som er avgjørende. I norsk rettspraksis har «innen rimelig tid» blitt tolket til ca. 2-3 måneder fra mangelen ble eller burde blitt oppdaget av forbrukeren til det ble reklamert til håndverkeren. Dersom denne fristen oversittes må kravet i utgangspunktet regnes som tapt.

Ytelsen må være mangelfull
Gitt at reklamasjonen er fremsatt i tide, må man vurdere hvorvidt det foreligger en mangel ved det som er levert. I korte trekk kan man si at det foreligger en mangel dersom den leverte ytelsen ikke er i tråd med det som er avtalt mellom partene, er garantert av segler, eller kjøperen hadde grunn til å forutsette.  Det stilles også krav til at tjenesten skal være «fagmessig» utført og tjenesteyteren skal ellers vareta forbrukerens interesser og yte tilbørlig omsorg.

Generelt er det vanskelig å trekke frem allmenne punkter og generalisere denne vurderingen fordi det beror på en konkret helhetsvurdering av tjenesteforholdet, herunder hva som er avtalt mellom partene og hva som vil regnes som fagmessig på hvert enkelt område. Hva som er «fagmessig» vil også kunne være gjenstand for diskusjon hvor det ikke foreligger klare forskrifter eller standarder.   

Retting eller prisavslag?
Gitt at det foreligger en mangel, og det er reklamert i tide, har altså forbrukeren krav på en form for avhjelp. Det er videre ingen hemmelighet at det som regel vil være mest lønnsomt for en tjenesteyter å rette denne mangelen selv. Alternativet er at forbrukeren får økonomisk kompensasjon i form av prisavslag eller erstatning, som blir brukt til å betale en annen håndverker til å utføre arbeidet. Gitt at det er tilstrekkelig kapasitet vil derfor retting som regel være å foretrekke. 

Ved reklamasjon fra en forbruker er utgangspunktet etter håndverkertjenesteloven at håndverkeren kan kreve å rette mangelen i stedet for å gi prisavslag. Dette gjelder i utgangspunktet selv om kunden heller vil ha prisavslag. Tjenesteyterens rett til å rette har to begrensninger, som begge fremgår av lovens § 24.

Av bestemmelsen fremgår det at tjenesteyteren kan rette mangel når det kan skje «uten vesentlig ulempe for forbrukeren», og forbrukeren heller ikke ellers har «særlig grunn til å motsette seg arbeidet». Også her er det en sammensatt konkret vurdering, men noe generelt kan sies om terskelen.

Forbrukeren må som regel finne seg i ulemper som ikke er større enn det en lojal forbruker finner akseptabelt. Videre kan motsetningsforhold mellom forbruker og tjenesteyter som ingen av de kan lastes for være tilstrekkelig saklig grunn, selv om arbeidet etter alt å dømme vil bli utført forsvarlig. Lang avstand til tjenesteyteren og dennes verksted, kan også gi forbrukeren saklig grunn til å henvende seg til en mer nærliggende håndverker.

Et annet praktisk eksempel er hvor rettingsforsøk ha vært forsøkt tidligere, uten at det lyktes å rette mangelen. Kan håndverkeren da kreve flere forsøk?

I lovens forarbeider er det uttalt at det i prinsippet ikke er noe til hinder for at tjenesteyteren kan utføre nye forsøk på retting. Men har tjenesteyteren først levert mangelfull prestasjon, for så å mislykkes i rettingen, vil dette kunne anses som særlig grunn for forbrukeren til å motsette seg flere forsøk. I dette ligger det at man ikke har noe ubetinget krav på et andre retteforsøk. Vurderingen vil bero på hvor stor ulempen vil være for forbrukeren.

Dersom partene er uenige om det er en mangel, så kan håndverkeren trolig foreta utbedring med forbehold om å holde forbrukeren ansvarlig for utbedringskostnadene.

Utmåling av prisavslag
Dersom mangelen ikke rettes i samsvar med håndverkertjenesteloven § 24 kan forbrukeren kreve prisavslag etter § 25. Prisavslaget settes til forbrukerens kostnader med å få mangelen utbedret av andre. Håndverkeren vil ikke bli hørt med at han selv kunne ha utbedret mangelen billigere. Det er heller ikke noe krav om at forbrukeren faktisk har fått mangelen utbedret hos en annen byggmester. Forbrukeren må like fullt kunne sannsynliggjøre kostnaden, typisk ved å innhente tilbud på utbedringsarbeid fra en annen byggmester.

Relevant regelverk «Faktaboks»:

  • Håndverkertjenesteloven §§ 1, 17, 18, 19, 22, 24 og 25.

Denne artikkelen ble første gang publisert i november 2020 i kundeavisen til Optimera «Optimisten».