Høstens første webinar

Advokatfirmaet Pind hadde i går høstens første webinar rettet mot aktørene i bygg- og eiendomsbransjen, hvor temaet var «Hvilken entreprisekontrakt bør entreprenør inngå med forbruker?»

Foredragsholder var vår advokatfullmektig Malin Nybrodal Pettersen. Dersom du gikk glipp av dette verdifulle webinaret er det og andre webinarer for nevnte aktører fritt tilgjengelig på vår hjemmeside. Her kan du også melde deg på med navn og e-postadresse og motta fremtidige invitasjoner til våre populære webinarer.

Klimabaserte energikrav til bygg

Klima- og miljøspørsmål har de senere år tatt en større del av mediebildet. Ekstremvær, varslet klimakrise og FNs bærekraftsmål innebærer ikke bare at politikken må ta en dreining mot det grønne, men også at den enkelte bransje selv ønsker å bidra til, og ta del i, det grønne skiftet. Næringslivet vil for fremtiden også måtte tilpasse seg ny og omfattende regelendring på flere områder. Storkommunene som byggherrer har også varslet at de vil bruke sin innkjøpsmakt til å sette fart på nødvendige klimatiltak i bygge- og anleggsbransjen.  Det vil derfor være en konkurransefordel om du og din bedrift er i forkant av, og med på, endringene som kommer.

Nytt høringsnotat

De største klimagassutslippene fra bygg er indirekte utslipp ved produksjon av materialer og transport. Byggenæringen står også for en stor del av ressursbruken i samfunnet. Energikravene til byggene som nå bygges, er allerede omfattende regulert. I et nytt høringsnotat foreslås det endringer i regelverket, hvor man forsøker å se næringen og miljøpåvirkningen som en helhet, og hvor det også legges til rette for at det i fremtiden kan utformes krav til utslippsnivået. Forslaget går ut på endringer i byggeteknisk forskrift (TEK17) og tilhørende endringer i byggesaksforskriften (SAK10), og det foreslås blant annet at det må føres klimagassregnskap for boligblokk og yrkesbygg. Forslaget innebærer også krav om bedre tilrettelegging for senere ombruk av materialer mv.

Noen av de foreslåtte endringene vil gjennomgås kort nedenfor, før virkningen av forslaget for byggenæringen kommenteres.

Høringsnotatet i sin helhet kan leses på https://dibk.no/klimabaserte-energikrav-til-bygg

Kort om endringene

Energikrav på passivhusnivå foreslås supplert med krav som bidrar til reduserte klimagassutslipp fra materialer og bedre ressursutnyttelse.

Det foreslås krav til dokumentasjon av klimagassutslipp fra materialer (klimagassregnskap) for boligblokk og yrkesbygg. Det er tenkt at erfaringene fra denne dokumenteringen gir et utgangspunkt for fremtidige krav til utslippsnivå, samt senere utvidelse til å gjelde flere bygningskategorier (småhus mv.). Standarden NS 3720:2018 Metode for klimagassberegninger for bygninger skal benyttes som metode for dokumentasjonen. Håpet er at ved å synliggjøre klimagassutslipp fra byggematerialene vil kravet kunne legge til rette for at næringen får økt oppmerksomhet om å redusere utslippene. Dokumentasjonskravet er, ifølge høringsnotatet, et første steg mot et fremtidig obligatorisk kravsnivå for reduksjon av klimagassutslipp fra bygninger.

Det er også foreslått en frivillig, alternativ modell hvor energirammen kan oppfylles gjennom å benytte materialer med lavere dokumenterte klimagassutslipp. I høringsnotatet er det foreslått en grense på 6 kg CO2e/m2 BTA/år for boligblokker og en grense på 4,5 CO2e/m2 BTA/år for yrkesbygninger. Forslaget innebærer en reduksjon i klimagassutslipp fra materialer med omtrent 20 % i forhold til dagens gjennomsnittsbygninger.

Det er videre et foreslått forskriftskrav at bygninger over 1000 m2 oppvarmet BRA skal ha energifleksible varmesystemer som dekker minimum 60 % av varmebehovet.

Endelig er det foreslått endringer i miljøkravene. Herunder mer spesifiserte krav til helse- og miljøfarlige stoffer i faste produkter, og bedre tilrettelegging for senere ombruk. I denne sammenheng er det også foreslått å skjerpe kravet til avfallssortering til minimum 70 vektprosent.

Ombruk forventes oppnådd ved at det legges inn et krav til at byggverk skal prosjekteres og bygges for demontering. Det foreslås også et krav til å kartlegge om materialer i eksisterende bygg er egnet til ombruk, og rapportering av dette.

Betydningen for bransjen

For byggenæringen innebærer noen av forslagene økte kostnader til kartlegging og rapportering. Direktoratet for byggkvalitet uttaler selv at i den grad forslagene innebærer økte kostnader, så forventes det ikke at forslagene vil gi en vesentlig negativ virkning for aktørene.

En positiv virkning kan være den fleksibiliteten den frivillige, alternative modellen, hvor energirammen kan oppfylles gjennom å benytte materialer med lavere dokumenterte klimagassutslipp. Der eksisterende bygg gjennomgår hovedombygging og beholder mye av den opprinnelige bærende konstruksjonen, vil utbyggere kunne oppnå besparelser i klimagassutslipp fra materialer. Den alternative klimamodellen tilbyr da fleksible alternativer der utbygger ikke må følge kravene til minimumsnivå for u-verdier (mål for en bygningsdels varmeisolerende evne).

Det er usikkert i hvilken grad tilrettelegging for ombruk vil påvirke byggekostnadene. Dette er et relativt nytt konsept, uten erfaringsgrunnlag. I høringsnotatet trekkes det frem at det samlet sett kan tyde på at kostnadene vil øke for næringen, men at det forventes at de fleste utbyggere vil velge tilpasninger som oppfyller kravet på rimeligst mulig måte.

Andre virkninger for bransjen er at det må avsettes tid og ressurser for å få oversikt over nye krav. Dette er noe vi i Advokatfirmaet Pind kan bistå med. Endringene foreslås å tre i kraft fra 1.1.2022 med en overgangsperiode på ett år.

Viktig avklaring for utbyggere som drøfter rekkefølgekrav med kommunen.

I denne saken for Høyesterett var kjernespørsmålet: Hvilke skranker setter plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 for adgangen til å gi rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven § 12-7 slår fast at kommunen «i nødvendig utstrekning» kan gi bestemmelser til arealformål og hensynssoner, bl.a i bestemmelsens nr. 10 hvor det kan stilles krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og om at utbygging av et område ikke kan finne sted før visse infrastrukturtiltak er «tilstrekkelig etablert».

Høyesteretts flertatt kom til at vedtaket var ugyldig fordi det bygget på en uriktig forståelse av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10. Dommen gjelder lovforståelsen av bestemmelsen, det ble konkret sett ikke funnet grunn for å vurdere myndighetsmisbruk eller bruken av skjønn, da rekkefølgekravet ble ansett ugyldig allerede etter lovbestemmelsens innhold.

Det aktuelle rekkefølgekrav var vedtatt i forbindelse med et planlagt boligprosjekt på Mortensrud i Oslo og gjaldt oppgradering av en turvei. Flertallet i Høyesterett legger til grunn at adgangen til å vedta rekkefølgebestemmelser ikke bare begrenses av læren om myndighetsmisbruk, men at § 12-7 nr. 10 inneholder visse skranker for forvaltningen. Hvor kommunen ikke selv har til hensikt å utføre tiltaket, kan det bare oppstilles rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. Høyesterett mener at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Etter flertallets syn bygget fylkesmannens vedtak i klagesaken på en for vid forståelse av § 12-7 nr. 10.

Høyesterett drøfter også sammenhengen mellom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler, og hvilken betydning bestemmelsen om utbyggingsavtaler i § 17-3 har for de rekkefølgekrav som kan stilles. Høyesterett viser til Ot.prp. nr. 22 (2004−2005), hvor departementet uttaler at et tiltak må «ha saklig sammenheng med gjennomføringen av planen» for å kunne anses nødvendig, og at departementet også presiserer at utbyggingen «må være den direkte foranledningen til behovet for ytelsen, slik at det er en relevant og nær sammenheng mellom ytelsen og planens innhold». Departementet uttaler samme sted at et tiltak også kan anses nødvendig hvis det «avhjelper skadevirkninger eller ulemper av den konkrete utbyggingen».  Høyesterett konkluderer deretter slik: «Sammenhengen mellom bestemmelsene om rekkefølgetiltak og utbyggingsavtaler gjør at disse uttalelsene legger føringer også for forståelsen av § 12-7 nr. 10 i tilfeller hvor kommunen selv ikke har til hensikt å gjennomføre tiltaket».

Nå foreligger endelig resultatet i Mortensrud-saken. Vi venter på nok en Høyesterettsavgjørelse innenfor saksfeltet, Tullinløkka-saken. Den vil gjelde utbyggingsavtalen som Oslo kommune inngikk med Entra i Tullinløkka-saken, foreløpig avgjort  i Borgarting Lagmannsrett LB-2019-135154.

Begge saker er svært viktige for utbyggerne og kommunene. Og for oss som følger regelutviklingen er de en kilde til debatt og engasjement. Det er inspirerende å følge Høyesteretts dypdykk i et saksfelt som betyr så mye for by- og stedsutviklingen!

Sluttoppgjør i entreprisekontrakter – særlig om byggherrens innsigelser til sluttoppstillingen.

Etter en ofte lang prosjektperiode der det underveis har oppstått uenigheter knyttet til a konto betalinger av kontraktssum, endringskrav og krav på vederlagsjustering/fristforlengelse, har partene behov for å danne seg et bilde av uenigheten. Entreprenøren vil ha betalt for arbeidet som er utført. Byggherren vil på sin side nødig betale mer enn hva han mener er tilført bygge- eller anleggsplassen. I tillegg oppstår det ofte uenighet om kontraktens varslingsregler er overholdt, og dermed om entreprenøren kan gjøre gjeldende ellers berettigede krav på vederlagsjustering og fristforlengelse.

Prosedyren for sluttoppgjør tvinger partene til å ta stilling til uenigheten og gjøre en ny vurdering av om krav, og avslag på krav, opprettholdes. Sluttoppgjørsprosedyren legger grunnlaget for en konstruktiv dialog om kravenes berettigelse ut ifra partenes ståsted etter gjennomført overtakelse eller registreringsforretning.

Entreprenøren skal sende sluttoppstilling med sluttfaktura

To måneder etter overtakelses-/registreringsforretning skal entreprenøren sende sluttoppstilling med sluttfaktura til byggherren (eller hovedentreprenøren). Sluttoppstillingen skal i utgangspunktet inneholde en fullstendig spesifikasjon over alle de krav entreprenøren mener å ha etter kontrakten. Det betyr at oppstillingen som et minimum må inkludere:

1. alle fakturerte krav underveis i prosjektet
2. alle krav som byggherren har avvist, men som entreprenøren opprettholder
3. alle krav som ikke er fakturert før sluttoppgjøret, herunder krav på innestående

Krav som ikke er medtatt i sluttoppstillingen vil som den klare hovedregel være prekludert (tapt). Alle krav som ikke tidligere er fakturert skal inkluderes i sluttfakturaen. Sluttfakturaen vil som regel bestå av innestående kontraktssum, i tillegg til eventuelle forsinkelsesrentekrav o.l.

Under utarbeidelse av sluttoppstillingen oppdager ofte entreprenøren at han mangler fullgodt grunnlag for å beregne enkelte krav. For eksempel vil krav på forsinkelsesrente først kunne beregnes etter at kravet som forrentes er betalt. I slike tilfeller må entreprenøren ta forbehold om at sluttoppstillingen vil korrigeres når man har det nødvendige grunnlaget for å beregne kravet.

Dersom entreprenøren ikke sender sluttoppstilling med sluttfaktura innenfor tomåneders-fristen, innebærer ikke det at kravene prekluderes. Prosedyren i standardkontraktene er at byggherren (eller hovedentreprenøren) selv må aktivere preklusjonsvirkningen ved å fastsette en ny og endelig frist for oversendelse av sluttoppstilling med sluttfaktura. Entreprenørens krav tapes først dersom tilleggsfristen oversittes.

Byggherrens innsigelser til sluttoppstillingen – krav til innsigelsenes innhold i lys av nyere rettspraksis

Byggherren skal innen to måneder fra mottakelse av sluttoppstilling med sluttfaktura inngi sine innsigelser til sluttoppstillingen og fremsette de krav han mener å ha etter kontrakten. Krav og innsigelser som ikke fremsettes innen fristen prekluderes.

Ettersom byggherren risikerer tap av sine innsigelser og krav dersom han ikke svarer ut sluttoppstillingen på korrekt måte, er det viktig at byggherren har en klar formening om hvilke krav som stilles til en gyldig fremsatt innsigelse. Høyesterett tok stilling til dette spørsmålet i en sentral dom fra 2020.

HR-2020-228-A – bybanen i Bergen

Saken i HR-2020-228-A gjaldt tvist om sluttoppgjør i en underentreprise regulert av NS 8415. Hovedentreprenøren hadde fremsatt sine innsigelser til underentreprenørens sluttoppstilling i et brev med 12 vedlegg. Vedlegg 2 inneholdt en talloppstilling der totalbeløpet var inndelt i tre kategorier: 1) «Andel godkjent», 2) «Andel avvist» og 3) «Andel ikke ferdigbehandlet». Det sentrale tolkningsspørsmålet for Høyesterett var hvilke krav standardkontrakten stiller til hovedentreprenørens innsigelser til sluttoppstillingen.

Høyesterett tok utgangspunkt i en objektiv fortolkning av kontraktens ordlyd. Vilkåret «innsigelser» i NS 8415 pkt. 33.2 tilsier at hovedentreprenøren må bestride sluttoppstillingen innen tomåneders-fristen.

Ut ifra dette fastslo Høyesterett at det ikke er tilstrekkelig at hovedentreprenøren beklager seg eller ytrer misnøye mot sluttoppstillingen. Det kreves at han utvetydig tar stilling til innholdet i sluttoppstillingen og underentreprenøren må få klar beskjed om at sluttoppstillingen bestrides.

Deretter vurderte Høyesterett hvor detaljert en slik innsigelse må være. NS 8415 pkt. 33.2 og pkt. 33.1 lest i sammenheng tilsier at hovedentreprenøren som et minimum må identifisere hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som bestrides. Det er helt sentralt å få brakt på det rene hvilke krav som er akseptert og hvilke beløp som er omtvistet. Dette kan enkelt klargjøres ved bruk av talloppstillinger.

En enstemmig Høyesterett slår fast at det ikke kreves en nærmere begrunnelse for hvorfor kravsbeløp bestrides. Så langt innsigelsene identifiserer hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som bestrides, på en måte som gjør at en normalt forstandig underentreprenør forstår hvilke krav som avvises, kreves det ikke en nærmere redegjørelse for hovedentreprenørens standpunkt. Det er særlig på dette punkt dommen er rettsavklarende.

Basert på dette utgangspunktet uttalte Høyesterett at formuleringen «Andel ikke ferdigbehandlet» isolert sett gir inntrykk av at hovedentreprenøren ikke hadde tatt stilling til denne delen av sluttoppstillingen. Formuleringen lest i sammenheng med innsigelsesbrevet og den forklarende teksten i vedlegg 2 var etter Høyesteretts syn likevel tilstrekkelig til at underentreprenøren måtte forstå at kravene ikke var godkjent.

Reglene om sluttoppgjør er tilnærmet identiske i de øvrige kontraktstandardene til bruk i næringsentreprise (NS 8405, NS 8406/8416 og NS 8406/8417). De minstekrav Høyesterett oppstiller til innsigelser vil dermed være gjeldende også etter disse standardkontraktene. Det er derfor ikke overraskende at Hålogaland lagmannsrett i en avgjørelse fra desember 2020 la til grunn at Høyesteretts dom måtte ha «betydelig overføringsverdi» i spørsmålet om det var inngitt gyldige innsigelser til sluttoppstillingen i en totalentreprise regulert av NS 8407 (se nærmere omtale av dommen nedenfor).

Selv om Høyesterett nå har avklart at entreprenørens innsigelser får virkning uavhengig av om det gis en nærmere begrunnelse, er vår anbefaling at byggherren (hovedentreprenøren) forsøker å begrunne sine standpunkter så langt praktisk mulig. En begrunnet innsigelse gir et langt bedre grunnlag for senere forhandlinger om sluttoppgjøret. Begrunnelsen vil i tillegg få verdi som et såkalt «tidsnært bevis». Dokumentasjon som viser hva partene mente på det aktuelle tidspunktet, i motsetning til etterfølgende og tilbakeskuende forklaringer, har i utgangspunktet større bevismessig verdi i saker for domstolene. Høyesterett understreket betydningen av tidsnære bevis i HAB-dommen fra 2019 (HR-2019-1225-A).

Ny underrettspraksis: ­LH-2020-157041

I avgjørelsen fra Hålogaland lagmannsrett, avsagt 22. desember 2020, ble Høyesteretts dom for første gang anvendt i en tvist om innsigelser til en sluttoppstilling. Tvisten gjaldt en totalentreprisekontrakt regulert av NS 8407. Sakens sentrale problemstilling var om byggherren hadde fremsatt gyldige innsigelser til totalentreprenørens sluttoppstilling.

Dagen etter at totalentreprenøren hadde oversendt sin sluttoppstilling, ble den besvart av byggherren med følgende e-post:

«Hei, tenker det er fornuftig å ta et møte for gjennomgang av oppstillingen. Fredag klokken 0900, Skypemøte? Bare sånn til orientering så har vi ikke endret holdning til endringsmeldinger som er avvist.»

Byggherren besvarte ikke sluttoppstillingen skriftlig på annen måte før utløpet av tomåneders-fristen. Spørsmålet var dermed om denne e-posten alene var å anse som gyldige innsigelser til sluttoppstillingen, jf. NS 8407 pkt. 39.2 (2).

Lagmannsretten fant at e-posten oppfylte de innholdsmessige kravene til innsigelser til sluttoppstillingen. Det ble vist til at e-posten for det første innebar en gjentakelse av tidligere avslag på endringskrav, og for det andre at de aktuelle endringskravene var oppgitt som avvist i totalentreprenørens sluttoppstilling. E-posten sett i lys av sluttoppstillingen innebar dermed at formuleringen var tilstrekkelig til å konstatere at det var rettet innsigelser til sluttoppstillingen.

Når det gjaldt spørsmålet om e-posten i tilstrekkelig grad spesifiserte hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som ble bestridt, konstaterer lagmannsretten at graden av spesifikasjon må vurderes konkret i det enkelte sluttoppgjør. Det ble vist til at Høyesteretts avgjørelse i HR-2020-228-A illustrerer at det ut ifra omstendighetene ikke er nødvendig å angi det eksakte beløp som bestrides. Basert på konteksten rundt e-posten fra byggherren fant lagmannsretten det naturlig å forstå innsigelsene som en fortsatt fullstendig avvisning av kravene slik disse var oppgitt i sluttoppstillingen. Det var dermed tilstrekkelig spesifisert hvilke deler av kravsbeløpet som var bestridt.

Lagmannsretten går etter vårt syn langt i å akseptere nokså enkle og lite presise innsigelser. Det som praktisk kan utledes fra dommen, er at manglende spesifikasjon av innsigelser fra byggherren kan «repareres» av en presis sluttoppstilling. Saken er et eksempel på innsigelser som befinner seg i randsonen av hva domstolene vil akseptere og det frarådes å ta risikoen forbundet med at sluttoppstillingen kan kompensere for en vag og generelt utformet innsigelse.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.

Denne artikkelen er tidligere publisert på bygg.no.

Har kunden krav på prisavslag?

Det er en kjensgjerning at mange håndverkere strekker seg langt for å gjøre kunden fornøyd, selv om man kanskje er uenig i kravet som fremsettes. Med stadig hardere konkurranse er det viktig å skaffe seg gode referanser og et godt renommé – evig eies kun et dårlig rykte. Likevel må det settes en grense for hvor langt man skal etterkomme kundens krav, og da gjelder det å ha loven i hånd.

I dette innlegget vil vi forklare litt om de rettslige aspektene knyttet til reklamasjoner som fremsettes etter utført arbeid etter håndverkertjenesteloven, hvor kunden krever prisavslag.  

Håndverkertjenesteloven kommer til anvendelse i avtaleforhold mellom en forbruker og en håndverker, typisk i tilknytning til reparasjoner, vedlikehold, installasjoner og ombygginger med mer.  

Reklamasjon – kort forklart
Terminologien reklamasjon fungerer som et overordnet begrep for flere kjente krav som retting, prisavslag, heving og erstatning. Reklamasjonen er klagen eller kravet forbrukeren fremsetter, som følge av at forbrukeren hevder at ytelsen er mangelfullt utført. Reklamasjonen må være så konkret at byggmesteren blir «satt på sporet» av mangelen og slikt sett gjøres i stand til å igangsette eksempelvis utbedringer. En generell klage fra forbrukerens side er derfor ikke tilstrekkelig.

Reklamasjonsfristen etter håndverkertjenesteloven er «innen rimelig tid» og «senest innen fem år». Som regel er det den relative fristen «innen rimelig tid» som er avgjørende. I norsk rettspraksis har «innen rimelig tid» blitt tolket til ca. 2-3 måneder fra mangelen ble eller burde blitt oppdaget av forbrukeren til det ble reklamert til håndverkeren. Dersom denne fristen oversittes må kravet i utgangspunktet regnes som tapt.

Ytelsen må være mangelfull
Gitt at reklamasjonen er fremsatt i tide, må man vurdere hvorvidt det foreligger en mangel ved det som er levert. I korte trekk kan man si at det foreligger en mangel dersom den leverte ytelsen ikke er i tråd med det som er avtalt mellom partene, er garantert av segler, eller kjøperen hadde grunn til å forutsette.  Det stilles også krav til at tjenesten skal være «fagmessig» utført og tjenesteyteren skal ellers vareta forbrukerens interesser og yte tilbørlig omsorg.

Generelt er det vanskelig å trekke frem allmenne punkter og generalisere denne vurderingen fordi det beror på en konkret helhetsvurdering av tjenesteforholdet, herunder hva som er avtalt mellom partene og hva som vil regnes som fagmessig på hvert enkelt område. Hva som er «fagmessig» vil også kunne være gjenstand for diskusjon hvor det ikke foreligger klare forskrifter eller standarder.   

Retting eller prisavslag?
Gitt at det foreligger en mangel, og det er reklamert i tide, har altså forbrukeren krav på en form for avhjelp. Det er videre ingen hemmelighet at det som regel vil være mest lønnsomt for en tjenesteyter å rette denne mangelen selv. Alternativet er at forbrukeren får økonomisk kompensasjon i form av prisavslag eller erstatning, som blir brukt til å betale en annen håndverker til å utføre arbeidet. Gitt at det er tilstrekkelig kapasitet vil derfor retting som regel være å foretrekke. 

Ved reklamasjon fra en forbruker er utgangspunktet etter håndverkertjenesteloven at håndverkeren kan kreve å rette mangelen i stedet for å gi prisavslag. Dette gjelder i utgangspunktet selv om kunden heller vil ha prisavslag. Tjenesteyterens rett til å rette har to begrensninger, som begge fremgår av lovens § 24.

Av bestemmelsen fremgår det at tjenesteyteren kan rette mangel når det kan skje «uten vesentlig ulempe for forbrukeren», og forbrukeren heller ikke ellers har «særlig grunn til å motsette seg arbeidet». Også her er det en sammensatt konkret vurdering, men noe generelt kan sies om terskelen.

Forbrukeren må som regel finne seg i ulemper som ikke er større enn det en lojal forbruker finner akseptabelt. Videre kan motsetningsforhold mellom forbruker og tjenesteyter som ingen av de kan lastes for være tilstrekkelig saklig grunn, selv om arbeidet etter alt å dømme vil bli utført forsvarlig. Lang avstand til tjenesteyteren og dennes verksted, kan også gi forbrukeren saklig grunn til å henvende seg til en mer nærliggende håndverker.

Et annet praktisk eksempel er hvor rettingsforsøk ha vært forsøkt tidligere, uten at det lyktes å rette mangelen. Kan håndverkeren da kreve flere forsøk?

I lovens forarbeider er det uttalt at det i prinsippet ikke er noe til hinder for at tjenesteyteren kan utføre nye forsøk på retting. Men har tjenesteyteren først levert mangelfull prestasjon, for så å mislykkes i rettingen, vil dette kunne anses som særlig grunn for forbrukeren til å motsette seg flere forsøk. I dette ligger det at man ikke har noe ubetinget krav på et andre retteforsøk. Vurderingen vil bero på hvor stor ulempen vil være for forbrukeren.

Dersom partene er uenige om det er en mangel, så kan håndverkeren trolig foreta utbedring med forbehold om å holde forbrukeren ansvarlig for utbedringskostnadene.

Utmåling av prisavslag
Dersom mangelen ikke rettes i samsvar med håndverkertjenesteloven § 24 kan forbrukeren kreve prisavslag etter § 25. Prisavslaget settes til forbrukerens kostnader med å få mangelen utbedret av andre. Håndverkeren vil ikke bli hørt med at han selv kunne ha utbedret mangelen billigere. Det er heller ikke noe krav om at forbrukeren faktisk har fått mangelen utbedret hos en annen byggmester. Forbrukeren må like fullt kunne sannsynliggjøre kostnaden, typisk ved å innhente tilbud på utbedringsarbeid fra en annen byggmester.

Relevant regelverk «Faktaboks»:

  • Håndverkertjenesteloven §§ 1, 17, 18, 19, 22, 24 og 25.

Denne artikkelen ble første gang publisert i november 2020 i kundeavisen til Optimera «Optimisten».

BYGGHERREFORSKRIFTEN – ENDRINGER I BYGGHERRENS PLIKTER

Forskriften er fra 2010, og har med unntak av noen mindre endringer fra 2016, ikke vært revidert de siste ti årene. Den var derfor moden for oppdatering. Endringene trådte i kraft 1. januar 2021.

Forskriftsendringene er i hovedsak en tydeliggjøring av de eksisterende kravene som gjelder for byggherre. Introduksjonen av mer omfattende dokumentasjonsplikt, kompetansekrav for koordinator og byggherres representant og byggherres plikt til å påse samhandling mellom aktørene er sentrale endringer som gir praktiske konsekvenser. Særlig for byggherrer uten omfattende egen prosjektorganisasjon er det sentralt å ha rådgivere og medhjelpere som er oppdatert på disse endringene. De vedtatte endringene finner du her­!

Noen av de mest sentrale endringene

Det er foretatt en tydeliggjøring av byggherrens generelle plikter, jf. § 5. Det er presisert at byggherre har tilretteleggings- og koordineringsplan gjennom hele prosjektet. Dette innebærer at det er byggherre som må påse at aktørene i prosjektet følger opp pliktene sine etter forskriften, og som skal tilrettelegge for dialog og samhandling mellom aktørene. Forskriften har imidlertid ikke bestemmelser om hvordan dette skal oppfylles. En nærliggende mulighet er at byggherre utarbeider rutiner for koordinering, og følger opp HMS-arbeidet i byggemøter.

Det er presisert at det er byggherre som har ansvar for HMS-hensyn for de arkitektoniske, tekniske og organisasjonsmessige valgene i prosjektet. Risikoforholdene skal kartlegges, og det skal legges planer for å redusere eller fjerne risikoen. Dette skal dokumenteres. Samtidig pålegges byggherren en dokumentasjonsplikt for hvor mye tid som er satt av til prosjektering og utførelse. Tidspress er en sentral faktor når det gjelder skader på arbeidsplassen, og hensikten er å sikre at byggherre legger opp til en realistisk fremdriftsplan.

Endringene i forskriften griper også inn i tilbudsgrunnlaget som byggherren utarbeider til entreprenørene. Nå heter det at de risikoforhold som til da er avdekket og ikke fjernet skal innarbeides i tilbudsgrunnlaget, jf. § 6. Det vil trolig entreprenørens arbeid med å prise risikoreduserende tiltak og kan således være med på å redusere usikkerheten i prosjektet, til fordel for både byggherre og entreprenør.

Videre er byggherres plikter til å utarbeide og tilgjengeliggjøres plan for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø tydeliggjort i § 7. Det er presisert at byggherre skal sørge for at arbeidsgivere er gjort kjent med planen, og at de får beskjed ved endringer.

Kompetansekravene er også justert. Byggherre må vurdere fra prosjekt til prosjekt om koordinator har den rette kompetansen for å følge opp prosjektet. Det stilles også krav til at byggherres representant skal ha den rette HMS-kompetansen for prosjektet. Byggherre har plikt til å følge opp både byggherres representant og koordinator, og oppfølgingen skal dokumenteres.

Avslutningsvis kan vi opplyse at det som følge av endringene er presisert at SHA-koordinator og representant for byggherre skal være uavhengige – det skal unngås rollekonflikt og uheldige bindinger. Det innebærer at rollene ikke kan gå til eksempelvis totalentreprenør.

Ved spørsmål – ta kontakt med oss for konkret veiledning og oppfølging.

Villere og våtere vær, hva må du ta høyde for?

Når skal du planlegge for vannet?

Når vi snakker om vann i byggeprosjekter er det i hovedsak tre tilfeller som er aktuelle; (1) vannforsyning inn i bygget, (2) tørt og tett bygg, (3) overvann og grunnvann. Her konsentrerer vi oss utelukkende om det siste alternativet – vann utenfor bygget.

Prosjektering og oppføring av et bygg er i de fleste tilfeller resultat av en lengre planleggingsfase. Området er kanskje lagt ut til bolig i kommuneplanens arealdel, eiendommen er detaljregulert, vegmyndighetene har sagt ja til oppføringen, og det er tilstrekkelig kapasitet på vann- og avløpsnettet. I noen tilfeller er det laget overvannsplaner for området, men i mange er det ikke tilfelle.

Uavhengig av om kommunen har egne krav til løsninger for overvannshåndtering, skal det planlegges for overvann og flom. Etter plan- og bygningsloven skal løsning for avledning av grunn- og overvann være «sikret» før det gis tillatelse til oppføring av bygget.

Skal du regulere i Oslo eller Bergen er overvannsplanleggingen en del av planprosessen. I mindre kommuner kommer kanskje kravet til dokumentasjon inn først ved byggesaken. Dersom kommunen ikke krever dokumentasjon, må du likevel sørge for at det planlegges og dokumenteres for overvann og flom før oppføring av bygget.

Vi anbefaler at planlegging for overvann begynner i en tidlig fase. Myndighetene ønsker at vannet hensyntas i planleggingen, og at vannveier holdes åpne. For en god prosjektoppstart kan det vært lurt å starte med å kartlegge tomtas naturlige forutsetninger før bygningene plasseres. Finn vannet før dere setter ut huset!

Hvilke krav gjelder?

Plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter har utfyllende regler om prosjektering og utførelse av tiltaket, se særlig TEK17 §§ 13-11 og 15-8. Det legges opp til lokal håndtering, samt åpne vannveier. Belastning på kommunale ledninger skal begrenses, og vannbalansen i området skal sikres.

Oppsummeringsvis kan vi si at aktørene i byggeprosjektet skal påse at det prosjekteres for overvann på en slik måte at vannet ikke kommer ut fra tomta raskere, i større mengder eller på måter som gir oversvømmelser eller andre endringer/ulemper for omgivelsene.

Du bør alltid kontakte kommunen for å få avklart om det er vedtatt lokale overvannsplaner som har betydning for saken.  

Mange entreprenører opplever nok at det er store ulikheter i kravene som stilles i enkeltsakene. Som vi skal komme tilbake til kan manglende dokumentasjon på overvannshåndtering få konsekvenser i etterkant.

Det er derfor svært viktig at aktørene i byggesaken avklarer grensesnittet seg imellom og påser at hensynet til overvann er ivaretatt. Både preaksepterte og analyserte ytelser må dokumenteres, og det er viktig å sørge for skriftlig dokumentasjon på at kravene er oppfylt.

Hva gjelder i saker med private kunder?

Overfor forbrukere skal den profesjonelle parten utføre arbeidet i samsvar med avtalen, og ellers på faglig godt vis. Dette betyr at arbeidet skal være av en slik kvalitet at en erfaren fagperson innenfor området ville vurdert løsningen som riktig – med utgangspunkt i alminnelig oppfatning av hva som er godt faglig arbeid. Hva som er gjeldende regelverk og bransjenormer er relevant.

Med et villere og våtere vær vil spørsmålet om faglig godt vis kunne bli satt på spissen, siden det stadig utvikles produkter/prosjektering/utførelse for å hensynta et slikt vær. Dersom man som byggmester ikke er oppdatert innen sitt fagområde risikerer man å komme i ansvar. Ved en tvist om den utførte løsningen er fagmessig vil dokumentasjon for løsningen være viktig, særlig om den fagmessige oppfatningen av utførelsen har endret seg etter byggeriet ble oppført.   

Dersom skaden oppstår

Skader på både bygg og eiendom inntreffer hyppig, og i 2017 var det over 8500 vannskadesaker som skyldtes tilbakeslag eller overvann. Mange er forsikret mot vannskader i hus- og innboforsikringer, men her vil forsikringsselskapene kunne fraskrive seg ansvar/kreve avkorting pga feil ved prosjektering eller utførelse.

For den profesjonelle aktøren er det viktig å merke seg at forsikringsselskapet kan vurdere regress mot den som har prosjektert eller utført, dersom ansvaret for skaden kan spores tilbake til en feil. Det er derfor viktig at det finnes dokumentasjon på de valgte løsningene.    

Oppsummering

Som profesjonell aktør må du sørge for at hensynet til flom og overvann er håndtert i prosjektet. Sørg for at grensesnittet mellom de ulike aktørene er klarlagt både i ansvarsretter og i kontraktene. Sørg for en god dialog med kommunen om hvilke krav som gjelder for tiltaket. Sørg alltid for at dokumentasjon på løsningen som er valgt følger prosjektet, og kan etterprøves dersom en tvist oppstår. 

Og en liten oppfordring: tenk på vannet tidlig. Plasser bygget ut fra hvor du får den beste prosjekteringen for de naturgitte konsekvensene – ikke motsatt.

  • Relevant regelverk:
  • Pbl. §§ 29-5 (tekniske krav)
  • Pbl. § 27-2 (avløp)
  • TEK17 §§ 13-11 (overvann)
  • TEK17 15-8 (Utvendig avløpsanlegg med ledningsnett. Overvann og drensvann)
  • Kommunens krav til overvannshåndtering for eiendommen/området
  • Bustadoppføringslova §§ 7 og 25
  • Håndverkertjenesteloven § 5
  • Vannressursloven § 7
  • Regler om prosjekteringsansvar, både ulovfestet, lovfestet og kontraktsfestet
  • Sjekkliste 
  • Har kommunen normer eller krav til overvannshåndtering?
  • Er grensesnittet mellom de ulike foretakene ivaretatt – er ansvaret for prosjektering og utførelse regulert både i kontrakter mellom de profesjonelle partene, og i ansvarsretter til byggesaken?
  • Foreligger det dokumentasjon på både prosjektering og utførelse av løsningene?
  • Er den utførte løsningen i samsvar med den prosjekterte?
  • Har du som profesjonell aktør ivaretatt forbrukerens interesser i tråd med offentlige sikkerhetskrav eller offentligrettslige krav?
  • Risikerer du avkortning i forsikringsutbetaling eller regress fra forsikringsselskapet som følge av skade?

Denne artikkelen ble først publisert mars 2021 i «Optimisten», som er kundeavisen til Optimera.

Reklamasjonsfrister – hva bør byggmesteren være klar over?

Forbrukere må reklamere i tide til byggmesteren for å gjøre avtalebrudd gjeldende. Ellers risikerer forbrukeren å tape sitt krav om utbedring, prisavslag, erstatning mv.  Her fokuserer vi på reklamasjonsreglene mellom den profesjonelle (byggmesteren) og forbrukeren. Reklamasjonsreglene mellom de profesjonelle aktørene, som bl.a. fremgår av Norsk Standard kontraktene behandles ikke. Reklamasjoner på varer/produkter behandles heller ikke.

Hva er en reklamasjon?

En reklamasjon er en klage til byggmesteren om at det er en mangel ved tjenesten. Mangel er et avtalebrudd.

Hva er utgangspunktet for reklamasjonsfristen? 

Reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunktet forbrukeren oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Ved kjøp av nyoppført bolig/leilighet/fritidsbolig vil det ofte være i forbindelse med overtakelsesforretningen.  Ved mindre byggearbeider er friststart som regel når arbeidene er avsluttet. Friststart for såkalte «skjulte feil og mangler» vil være fra forbrukeren burde oppdaget mangelen, mao må det vurderes om det er klanderverdig at det ikke er blitt reklamert tidligere.

Hva er lengden av reklamasjonsfristen?

For reklamasjoner på tjenester overfor byggmestere vil forbrukere som hovedregel måtte reklamere innen rimelig tid og senest innen fem år. Lengstefristen kan i enkelte tilfeller være kun to år. Overholdes ikke fristene så vil forbrukerens krav på utbedring, prisavslag, erstatning mv som regel være tapt.

Høyesterett har lagt til grunn at «rimelig tid» vil si ca. 2-3 måneder fra mangelen ble oppdaget av forbrukeren til det ble reklamert til byggmesteren. Overholdes ikke fristen så vil ofte forbrukerens krav på utbedring, prisavslag, erstatning mv ofte være tapt.

Er det formkrav til reklamasjonen?

En reklamasjon kan fremsettes både skriftlig og muntlig. For å sikre bevis for at det er blitt reklamert og hva reklamasjonen gjelder bør byggmesteren derfor anmode forbrukeren om å reklamere skriftlig med for eksempel en e-post.

Er det krav til innholdet av reklamasjonen?

Reklamasjonen må være så konkret at byggmesteren blir «satt på sporet» av mangelen og slikt sett gjøres i stand til å igangsette eksempelvis utbedringer. En generell klage på tjenestene fra byggmesteren er derfor ingen reklamasjon i lovens forstand. En reklamasjon må ikke angi årsaken til mangelen, for eksempel hvorfor det er en lekkasje i vinduskarmen.

Tidvis må en reklamasjon følges opp med et spesifisert krav fra forbrukeren om eksempelvis utbedring. Ellers kan det bli spørsmål om forbrukerens krav er tapt.

Er det unntak fra reklamasjonsreglene?

  • Reklamasjonsreglene gjelder ikke dersom byggmesteren opptrådt grovt uaktsomt
  • Dersom byggmesteren har gitt en særskilt garanti, som gir forbrukeren «noe mer» enn de lovregulerte reklamasjonsreglene
  • Dersom byggmesteren har utbedret «litt», gjennom undersøkelser mv, kan det bli spørsmål om at man i realiteten har erkjent ansvar og dermed ikke kan bli møtt med at det er reklamert for seint

Litt om foreldelse mm

Parallelt med reklamasjonsreglene gjelder foreldelsesloven. Kort fortalt vil et krav fra forbruker om utbedring, prisavslag som regel være foreldet etter tre år, og dermed innenfor ovenfor nevnte reklamasjonsfrist på fem år. Dette kompliserer bildet. «Gamle» krav kan således være tapt pga foreldelse.

Å avvise ansvar med at det er reklamert for sent vil ofte ikke være kommersielt riktig, men dette er byggmesteren nærmest til å vurdere. For øvrig vil forbrukeren ofte oppfatte en rask og fagmessig utbedring som service, og ingen reklamasjon.

Relevant regelverk:

  • Håndverkertjenesteloven § 22
  • Bustadoppføringsloven § 30
  • Høyesteretts dommer Rt. 2010 s. 103, Rt. 2011 s. 1768 og Rt. 2013 s. 865

Sjekkliste: 

  • Når ble det reklamert?
  • Er det dokumentasjon for mangelen?
  • Burde det blitt reklamert tidligere?
  • Er mangelen tilstrekkelig konkretisert?
  • Er reklamasjonsfristene overholdt for den enkelte mangel?
  • Har forbrukeren fulgt opp mangelen med et konkret krav?

Artikkelen er tidligere publisert i Optimisten, som er kundeavisen til Optimera.

STAVANGER 9. mars 2020

Prosjekteringsansvar i utførelseskontrakter

Hva er prosjektering?

I en kontrakt er det normalt en orientering og teknisk beskrivelse av hva som utgjør kontraktsarbeidet. Det er to hovedtyper tekniske beskrivelser; funksjonsbeskrivelse og detaljbeskrivelse. En funksjonsbeskrivelse stiller funksjonskrav i forhold til oppdragsgivers behov, og er basert på at entreprenøren skal utføre hele eller vesentlige deler av detaljprosjekteringen i tillegg til utførelsen. En detaljbeskrivelse angir en detaljert leveranse, med spesifikasjoner av de ulike produktene og ytelser med prisbærende poster med angivelse av mengder. Kort fortalt vil den som har ansvaret for detaljbeskrivelsen ha ansvaret for å fremskaffe arbeidstegningene.

Hvilke utførelseskontrakter har vi? 

Dersom entreprenøren ønsker å påta seg «noe» prosjekteringsansvar i en utførelseskontrakt, er det flere Norsk Standard (NS) kontrakter som er aktuelle: NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8416. Disse gjelder mellom profesjonelle parter, og skal brukes der byggherre (hovedentreprenøren) står for det vesentlige av prosjekteringen.

Det er en utbredt misoppfatning at de ovenfor nevnte NS-kontraktene ikke kan brukes dersom entreprenøren kun skal prosjektere «noe». Dette «noe» bør imidlertid klart angis i kontraktsforholdet mellom partene.

Altfor ofte har partene valgt NS 8407 (Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser) som grunnlag for kontrakten, samtidig som byggherren i realiteten har stått for hele eller det vesentlige av prosjekteringen. I disse tilfellene risikerer partene å ha en grunnleggende misoppfatning om risikofordelingen i kontrakten, som er tvisteskapende. Bruk derfor tid på å finne frem til korrekt NS-kontrakt for det aktuelle kontraktsforholdet.

I kontraktsforhold mellom forbruker og entreprenør er flere byggblanketter fra Standard Norge aktuelle. For eksempel dersom forbrukeren skal prosjektere, dvs levere tegninger og beskrivelser, benyttes Byggblankett 3426 A eller Byggblankett 3426 B. Byggblankett 3425 brukes dersom entreprenøren påtar seg det hovedsaklige av planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukerens tomt.

NS 3420 åpner for postgrunnlag, hvor entreprenøren skal prosjektere sine arbeider.

Hva konsekvensen av et uklart prosjekteringsansvar?

Dersom prosjekteringsansvaret er uklart regulert i kontakten vil det ofte «smitte over» på spørsmålet om hva som utgjør endringsarbeider underveis i byggeprosjektet. Klargjøring av prosjekteringsansvaret på avtalestadiet vil dermed redusere tvister om endringsarbeid, som er vanlig i byggeprosjekter.

Videre kan et uklart prosjekteringsansvar medføre reklamasjoner og spørsmål om avtalebrudd (mangler) når kontraktsarbeidene skal overtas. Det er derfor betydelige gevinster med å få avklart prosjekteringsansvaret i forbindelse med inngåelsen av kontrakten. Dersom entreprenøren skal prosjektere «noe», er det viktig å få dette priset inn i prosjektet, ellers gir entreprenøren pris på ufullstendige forutsetninger, som tidvis kan bli meget kostbart.

Mange kostbare tvister hadde vært unngått om partene i forbindelse med inngåelsen av kontrakten hadde brukt mer tid på å få avklart hva som er funksjonsbeskrivelser og detaljbeskrivelser, samt hvem av partene som hadde ansvaret for å prosjektere hva.

Relevant regelverk:

  • NS 8405:2008 (Norsk bygge- og anleggskontrakt)
  • NS 8415:2008 (Norsk underentreprisekontrakt vedrørende utførelse av bygge- og anleggsarbeider)
  • NS 8406:2009 (Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt)
  • NS 8416:2009 (Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt vedrøende utførelsen av bygge- og anleggsarbeider)
  • Byggblankett 3425 (Bustadoppføringslova – Kontrakt om planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukerens tomt)
  • Byggblankett 3426 A (Bustadoppføringslova – Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig. Mindre byggearbeider. Vederlag mindre enn 2 G.
  • Byggblankett 3426 B (Bustadoppføringslova – Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig. Mindre byggearbeider. Vederlag over 2 G.)
  • NS 3450:2014 (Konkurransegrunnlag for bygg og anlegg – Redigering og innhold)
  • NS 3420 (Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner)

Sjekkliste: 

  • Er det angitt i kontrakten hvem av partene som skal prosjektere hva?
  • Har kontrakten skilt ut hva som er funksjonsbeskrivelser og detaljbeskrivelser?
  • Er prosjekteringen med tilhørende ansvar konkretisert i avtalen?
  • Har man engasjert rådgivere (rådgivende ingeniører, arkitekter mv) til å prosjektere arbeidene?
  • Dekker ens ansvarsforsikring også prosjekteringsfeil?

Denne artikkelen ble først publisert mars 2021 i «Optimisten», som er kundeavisen til Optimera.

STAVANGER 9. mars 2021