Høstens første webinar

Advokatfirmaet Pind hadde i går høstens første webinar rettet mot aktørene i bygg- og eiendomsbransjen, hvor temaet var «Hvilken entreprisekontrakt bør entreprenør inngå med forbruker?»

Foredragsholder var vår advokatfullmektig Malin Nybrodal Pettersen. Dersom du gikk glipp av dette verdifulle webinaret er det og andre webinarer for nevnte aktører fritt tilgjengelig på vår hjemmeside. Her kan du også melde deg på med navn og e-postadresse og motta fremtidige invitasjoner til våre populære webinarer.

ENDELIG PUNKTUM FOR SKJEGGKRE SOM MANGEL?

Skjeggkre er insektet som første gang kom til Norge i 2013, og som skiller seg fra sine slektninger sølvkre ved at de ikke er lyssensitive og fuktsensitive. De kan altså sees i på dagtid i ellers tørre rom, som kjøkken og soverom. De kan også spise papir og skinn og kunne slik sett blitt ansett som et skadedyr. Kreene ble i lang tid ansett som umulig å fjerne, fordi kjemiske midler ikke virket.

I de første rettssakene i tiden etter ankomsten av skjeggkre ble det forsøkt fysisk fjerning av skjeggkreene ved å åpne konstruksjonen, støvsuge og lukke igjen. Dette innebar store kostnader og stor risiko for at man ikke fikk tatt alt. Det ble derfor i tillegg til reparasjonskostnader beregnet et kjøpelyte – altså at boligen hadde en restmangel fordi det var stor sannsynlighet for at bestanden ville ta seg opp igjen.

I løpet av 2018 og 2019 fant man de første kjemiske midlene som begrenset problemene og i starten av 2020 kunne man trekke de første konklusjonene, om at behandling over lang tid ville kunne utslette hele koloniene.
Kjøperne i Høyesterett kjøpte boligen i januar 2018, mens en endelig kur fremdeles ikke fantes. Det ble forsøkt utbedringer i april og mai 2018, slik at omfanget ble begrenset, men ikke borte.

Høsten 2018 og utover i 2019 ble det benyttet skadedyrmidler mot kakerlakker, som også viste seg effektiv mot skjeggkre. Boligen ble erklært fri for skjeggkre i april 2020. Utbedringen hadde skjedd for selgers regning.
Kjøper hadde tatt ut stevning i oktober 2018 og vant frem med sitt krav i Sør-Trøndelag tingrett i juli 2019, og videre i Frostating lagmannsrett i juni 2020. I begge instansene ble kjøper gitt erstatning for kjøpelyte og i lagmannsretten fikk kjøper erstatning for ulemper under utbedringsperioden.

Høyesterett slo enkelt fast at mangelen (skjeggkreet) hadde blitt utbedret i tråd med rettingsbestemmelsen i avhendingsloven § 4-10 og at kjøper da ikke har noen andre krav mot selger.
Høyesterett konkluderer med at det ikke var sannsynliggjort noe kjøpelyte, da dette krevde kvalifisert sannsynlighetsovervekt.
Det var heller ikke grunnlag for å utmåle noe prisavslag for midlertidig bruksulempe ved en lovlig retting, som ikke hadde medført urimelig ulempe og som skjedde innen rimelig tid.
Det spesielle med dommen er etter min oppfatning at Høyesterett legger domstidspunktet til grunn for vurderingene. Kjøper hevdet forgjeves at det var overtakelsestidspunktet som måtte legges til grunn for vurderingen.
Høyesterett åpner her for at selgers beviste illojale informasjonssvikt skal kunne «reddes» ved retting av feilene ved hjelp av tilfeldige nyvinninger i teknologien. Selv om kjøper har betalt for mye for boligen i det markedet de kjøpte boligen i, så er det selger som skal ha den tilfeldige gevinsten for etterfølgende omstendigheter, der mangel blir rettet.
Etter min oppfatning så er dommen uheldig og lite rimelig. Et mer rimelig resultat hadde vært å følge lagmannsrettens linje, og tildelt en skjønnsmessig erstatning for ulempene ved å bo i boligen under utbedringen, på tross av at retting hadde skjedd innenfor lovens rammer.
Som en kuriositet kan også nevnes at Høyesterett inntar en bemerkning om muligheten for å kreve erstatning for den positive kontraktsinteressen, uten at det var anført. Det er mulig det er her Høyesterett ønsker å ha slike tap kanalisert. Det store spørsmålet er altså om endelig punktum for skjeggkre nå er satt.

Artikkelen er først publisert på estatenyheter.no.

Villere og våtere vær, hva må du ta høyde for?

Når skal du planlegge for vannet?

Når vi snakker om vann i byggeprosjekter er det i hovedsak tre tilfeller som er aktuelle; (1) vannforsyning inn i bygget, (2) tørt og tett bygg, (3) overvann og grunnvann. Her konsentrerer vi oss utelukkende om det siste alternativet – vann utenfor bygget.

Prosjektering og oppføring av et bygg er i de fleste tilfeller resultat av en lengre planleggingsfase. Området er kanskje lagt ut til bolig i kommuneplanens arealdel, eiendommen er detaljregulert, vegmyndighetene har sagt ja til oppføringen, og det er tilstrekkelig kapasitet på vann- og avløpsnettet. I noen tilfeller er det laget overvannsplaner for området, men i mange er det ikke tilfelle.

Uavhengig av om kommunen har egne krav til løsninger for overvannshåndtering, skal det planlegges for overvann og flom. Etter plan- og bygningsloven skal løsning for avledning av grunn- og overvann være «sikret» før det gis tillatelse til oppføring av bygget.

Skal du regulere i Oslo eller Bergen er overvannsplanleggingen en del av planprosessen. I mindre kommuner kommer kanskje kravet til dokumentasjon inn først ved byggesaken. Dersom kommunen ikke krever dokumentasjon, må du likevel sørge for at det planlegges og dokumenteres for overvann og flom før oppføring av bygget.

Vi anbefaler at planlegging for overvann begynner i en tidlig fase. Myndighetene ønsker at vannet hensyntas i planleggingen, og at vannveier holdes åpne. For en god prosjektoppstart kan det vært lurt å starte med å kartlegge tomtas naturlige forutsetninger før bygningene plasseres. Finn vannet før dere setter ut huset!

Hvilke krav gjelder?

Plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter har utfyllende regler om prosjektering og utførelse av tiltaket, se særlig TEK17 §§ 13-11 og 15-8. Det legges opp til lokal håndtering, samt åpne vannveier. Belastning på kommunale ledninger skal begrenses, og vannbalansen i området skal sikres.

Oppsummeringsvis kan vi si at aktørene i byggeprosjektet skal påse at det prosjekteres for overvann på en slik måte at vannet ikke kommer ut fra tomta raskere, i større mengder eller på måter som gir oversvømmelser eller andre endringer/ulemper for omgivelsene.

Du bør alltid kontakte kommunen for å få avklart om det er vedtatt lokale overvannsplaner som har betydning for saken.  

Mange entreprenører opplever nok at det er store ulikheter i kravene som stilles i enkeltsakene. Som vi skal komme tilbake til kan manglende dokumentasjon på overvannshåndtering få konsekvenser i etterkant.

Det er derfor svært viktig at aktørene i byggesaken avklarer grensesnittet seg imellom og påser at hensynet til overvann er ivaretatt. Både preaksepterte og analyserte ytelser må dokumenteres, og det er viktig å sørge for skriftlig dokumentasjon på at kravene er oppfylt.

Hva gjelder i saker med private kunder?

Overfor forbrukere skal den profesjonelle parten utføre arbeidet i samsvar med avtalen, og ellers på faglig godt vis. Dette betyr at arbeidet skal være av en slik kvalitet at en erfaren fagperson innenfor området ville vurdert løsningen som riktig – med utgangspunkt i alminnelig oppfatning av hva som er godt faglig arbeid. Hva som er gjeldende regelverk og bransjenormer er relevant.

Med et villere og våtere vær vil spørsmålet om faglig godt vis kunne bli satt på spissen, siden det stadig utvikles produkter/prosjektering/utførelse for å hensynta et slikt vær. Dersom man som byggmester ikke er oppdatert innen sitt fagområde risikerer man å komme i ansvar. Ved en tvist om den utførte løsningen er fagmessig vil dokumentasjon for løsningen være viktig, særlig om den fagmessige oppfatningen av utførelsen har endret seg etter byggeriet ble oppført.   

Dersom skaden oppstår

Skader på både bygg og eiendom inntreffer hyppig, og i 2017 var det over 8500 vannskadesaker som skyldtes tilbakeslag eller overvann. Mange er forsikret mot vannskader i hus- og innboforsikringer, men her vil forsikringsselskapene kunne fraskrive seg ansvar/kreve avkorting pga feil ved prosjektering eller utførelse.

For den profesjonelle aktøren er det viktig å merke seg at forsikringsselskapet kan vurdere regress mot den som har prosjektert eller utført, dersom ansvaret for skaden kan spores tilbake til en feil. Det er derfor viktig at det finnes dokumentasjon på de valgte løsningene.    

Oppsummering

Som profesjonell aktør må du sørge for at hensynet til flom og overvann er håndtert i prosjektet. Sørg for at grensesnittet mellom de ulike aktørene er klarlagt både i ansvarsretter og i kontraktene. Sørg for en god dialog med kommunen om hvilke krav som gjelder for tiltaket. Sørg alltid for at dokumentasjon på løsningen som er valgt følger prosjektet, og kan etterprøves dersom en tvist oppstår. 

Og en liten oppfordring: tenk på vannet tidlig. Plasser bygget ut fra hvor du får den beste prosjekteringen for de naturgitte konsekvensene – ikke motsatt.

  • Relevant regelverk:
  • Pbl. §§ 29-5 (tekniske krav)
  • Pbl. § 27-2 (avløp)
  • TEK17 §§ 13-11 (overvann)
  • TEK17 15-8 (Utvendig avløpsanlegg med ledningsnett. Overvann og drensvann)
  • Kommunens krav til overvannshåndtering for eiendommen/området
  • Bustadoppføringslova §§ 7 og 25
  • Håndverkertjenesteloven § 5
  • Vannressursloven § 7
  • Regler om prosjekteringsansvar, både ulovfestet, lovfestet og kontraktsfestet
  • Sjekkliste 
  • Har kommunen normer eller krav til overvannshåndtering?
  • Er grensesnittet mellom de ulike foretakene ivaretatt – er ansvaret for prosjektering og utførelse regulert både i kontrakter mellom de profesjonelle partene, og i ansvarsretter til byggesaken?
  • Foreligger det dokumentasjon på både prosjektering og utførelse av løsningene?
  • Er den utførte løsningen i samsvar med den prosjekterte?
  • Har du som profesjonell aktør ivaretatt forbrukerens interesser i tråd med offentlige sikkerhetskrav eller offentligrettslige krav?
  • Risikerer du avkortning i forsikringsutbetaling eller regress fra forsikringsselskapet som følge av skade?

Denne artikkelen ble først publisert mars 2021 i «Optimisten», som er kundeavisen til Optimera.

Fastpris, prisoverslag eller en uforpliktende prisantydning? Har du som håndverker kontroll?

Regulering av vederlaget

Ved inngåelse av håndverkerkontrakt er det primært tre alternativer for regulering av vederlagskravet; fastpris, prisoverslag eller uforpliktende prisantydning.

  • En fastpris forplikter partene uten at håndverkeren må dokumentere forbrukte timer, materiell mv.
  • Et prisoverslag avregnes som regningsarbeider, men har en øvre grense på 15% over det angitte prisoverslaget.
  • En uforpliktende prisantydning avregnes som regningsarbeider uten noen forpliktende øvre prisramme. Regningsarbeider baseres på håndverkerens forbrukte timer, materialer og utgifter for øvrig som så tillegges et avtalt eller sedvanlig påslag. Regningsarbeider skal utføres rasjonelt og forsvarlig.

For håndverkeren er det som regel ønskelig, og innebærer minst risiko, å utføre arbeider som regningsarbeider uten noen forpliktende prisrammer. Dette kan imidlertid være risikabelt for forbrukerne, som ofte har et budsjett for byggearbeidene. Forbrukere ønsker å vite hva de må ut med og ber som regel om et pristilbud. Dersom håndverkeren gir et tilbud, som forbrukeren aksepterer vil det ofte foreligge en avtale om en fastpris.

For å unngå å gi en fastpris, for eksempel i forbindelse med renovering av eldre boliger, bør håndverkeren i stedet gi en uforpliktende prisantydning eller et prisoverslag. Håndverkeren må derfor vite forskjellene mellom disse begrepene, og hvordan det tydelig bør formidles til forbrukeren.

Ved tvil om det er avtalt fastpris, prisoverslag eller en uforpliktende prisantydning er det håndverkeren som har tvilsrisikoen/bevisbyrden. Håndverkeren må derfor være tydelig i begrepsbruken og sørge for at forbrukeren har forstått hvilket prisregime som er valgt.

Altfor mange håndverkere er «ullen» i tilbudsfasen; man ønsker å gi et uforpliktende prisoverslag, samtidig som man gir tilsynelatende forpliktende antydninger om hva arbeidene vil koste. Slik dobbeltkommunikasjon vil som regel medføre at en domstol vil oppfatte det som at det er gitt som et prisoverslag med en øvre prisramme, eller en bindende fastpris.

Hvis entreprenøren har karakterisert henvendelsen til forbrukeren som et «tilbud» eller «pristilbud», «prisestimat» e.l. med en prisberegning i poster med angitte beløp og sluttsum på kroner og ører for arbeid og materialer, vil det ofte bli oppfattet som tilbud om en fastpris eller et prisoverslag, og ikke en uforpliktende prisantydning.

Dersom håndverkeren ønsker å gi en uforpliktende prisantydning, så må dette formidles tydelig og skriftlig til forbrukeren. Dersom det i overskriften står «uforpliktende prisantydning», men beløpet i det samme tilbudet spesifiseres i poster med angitte beløp ned på kroner og ører, så fremstår det ikke som uforpliktende, og det vil fort bli ansett som et prisoverslag, med ramme som nevnt på 15%.

Håndverkeren må videre sørge for korrekte benevnelser i den endelige kontrakten, og eventuell avkryssing i standardkontraktene. Signerer forbrukeren på denne, skal det mye til å fravike kontraktens ordlyd, selv om en eventuell tvil går ut over den profesjonelle parten.

Ta presise og konkrete forbehold

Forbrukere flest har som oftest ikke kunnskap om skjulte bygningskonstruksjoner. Dersom det er forhold håndverkeren ikke har kontroll på og som er vanskelig å prise, bør det tas et skriftlig, tydelig og presist forbehold om dette.

Når det gjelder forbehold så kan også her begrepsbruken bli avgjørende. Forbehold bør utformes slik at de forstås av forbrukerne. I stedet for å bruke begrepene «Det tas forbehold om», bør man i stedet bruke «Følgende er ikke inkludert i tilbudet/prisoverslaget:». Dette kan eksempelvis gjelde råte i skjulte konstruksjoner, avretting av skjevheter, statikk, mv.

Krav om tilleggsbetaling eller økt vederlag må meldes til forbruker

Dersom håndverkeren oppdager at det bør eller må gjøres arbeid, som ikke er priset, må forbrukeren varsles.

Meldingen må sendes før arbeidene utføres, og bør være skriftlig (e-post). Forbruker må som hovedregel få mulighet til å uttale seg. Unntak gjelder dersom dette ikke er mulig for å minimere annet tap. Tilleggs-/endringsarbeider bør ikke igangsettes før forbrukeren har akseptert om arbeidene skal utføres og prisingen av disse.

Melding bør også sendes dersom man ser at arbeidene generelt blir dyrere enn prisoverslaget og det kan bli nødvendig å fakturere inntil 15% høyere vederlag.

Konsekvensen av mangelfull varsling kan bli bortfall eller nedsettelse av krav om ekstra betaling.  

Ryddig håndtering av endringer, tillegg og økt vederlagskrav underveis i prosjektet vil forhindre tvister i etterkant.

Enklere og billigere å bygge på egen eiendom?

Forslaget er en oppfølgning av Granavolden-plattformen hvor regjeringen vil ha enklere saksbehandlingsregler og færre søknadspliktige tiltak i den hensikt å redusere tidsbruk og kostnader.

Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup mener at reglene vil bidra til å klargjøre regelverket, sikre forutsigbarhet og lik praktisering av reglene.

Terrasser

Forenklingen innebærer at du kan bygge en terrasse til boligen din som er inntil 1 meter høy, og med rekkverk på inntil 1,2 meter, uten å søke. Dette skal du få lov til selv om du har nyttet deg av eiendommens maksimale utnyttelsesgrad. Grunnen til det er at reglene om utnytting og denne beregningen til dels er komplisert. Man ønsker også å åpne opp for at folk skal ha større frihet til å skape de uteoppholdsarealene en selv ønsker.  

Selv om arealplanenes krav til grad av utnytting settes til side er det viktig å være obs på at øvrig regelverk gjelder, herunder også de andre kravene i arealplanen. Det kan være at arealplanen har egne regler om terrasser og utformingen av disse. Disse reglene går foran den nye og forenklede unntaksregelen.

Terrassen må fortsatt følge veilovens bestemmelser om avkjøring og jernbanelovens regler om byggeforbudssone. Har du fritidsbolig ved vannkanten må du sørge for at terrassen plasseres utenfor strandsonen for å unngå dispensasjon og søknadsplikt.

Terrassen kan strekke seg inntil 4 meter fra bygningens fasadeliv, og avstanden til nabogrensen må være 1 meter. Unntaket fra lovens hovedregel om 4 meters avstand fra nabogrensen gjør at også eiendommer i tettbebygde strøk får muligheten til å bygge seg terrasse.

Tilbygg med rom for varig opphold

Etter dagens regler kan du bygge tilbygg på 15 m2 til boligen din uten å søke dersom arealet benyttes til bod. Nå foreslås det å utvide denne unntaksbestemmelsen slik at du kan oppføre tilbygg som også inneholder rom for beboelse som stue, soverom, kjøkken eller bad uten å søke.

Tilbygget må være i samsvar med øvrig regelverk, herunder arealplan, lovens avstandskrav til nabo og tekniske krav (TEK10) for å nevne noen. Tilbygget må være understøttet og kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende bygget.

Tilbygg er i Byggforsk-serien definert som «en utvidelse til siden for eller i forlengelsen av eksisterende bygning. Et tilbygg må øke grunnflaten til den eksisterende bygningen». I forbindelse med unntaket for tilbygg tolkes også åpent overbygget inngangsparti, veranda og andre konstruksjoner som for eksempel utvendige trapper inn under tilbyggsbegrepet.

Utfordringen med regelverket i dag er at begrepet «rom for beboelse» ikke er definert i plan- og bygningslovgivningen. Manglende forståelse av hva som er rom for beboelse gjør at tilbyggene som er oppført etter dagens regler ikke bare inneholder bod. Dagens regler oppfattes tvetydig fordi det ikke er søknadspliktig å bygge nytt bad i eksisterende bolig der du allerede har rom for varig opphold, men tilbygg som inneholder bad er søknadspliktig. 

Dersom tilbygget medfører at boligen får opprettet en ny boenhet, for eksempel i sokkeletasjen, er man over i søknadspliktig oppdeling av boenhet i eksisterende bolig.

Et tankekors og det forslaget ikke tar opp, er hvor mange slike tilbygg kan man bygge før det rammes av søknadsplikt.

Ønskede virkninger og mulige konsekvenser

Reglene om hva som er unntatt søknadsplikt vil forhåpentligvis bli enklere å forstå for folk flest.

Forenklingen kan føre til at folk bor lenger i boligen sin. Regelen kan gjøre det enklere å planlegge egen alderdom ved å tilrettelegge egen bolig. Også småbarnsfamilier kan bli boende lenger i sin bolig ved familieforøkelse.

Foreslåtte endringer kan føre til kontroversielle tilbygg og terrasser fordi kommunen ikke vil ha anledning til å vurdere tiltakenes visuelle kvaliteter. Kommunen kan ikke kreve utformingen av tiltaket endret så lenge det oppfyller vilkårene for unntak. Dersom naboer mener at estetikken ikke er ivaretatt og det påfører dem ulemper etter naboloven må saken eventuelt bringes inn for domstolene.

De forenklede reglene vil kanskje føre til flere nabokonflikter fordi forutsigbarheten for naboer svekkes. Misfornøyde naboer bringer ofte byggesakene inn for kommunen og krever tilsyn og ulovlighetsoppfølgning. Ressursbesparelsen for kommunens byggesaksbehandlere vil sannsynligvis medføre behov for mer tilsyn i tillegg til ytterligere bruk av privatrettslige virkemidler – spesielt naboloven.

Meldeplikt til kommunen

En vanlig forglemmelse er unnlatelse av å melde inn tiltak som etter dagens lov er unntatt søknadsplikt til kommunen, etter at det er bygget. Dette fører til at mange tiltak som bygges lovlig uten søknadsplikt ikke blir meldt inn, som igjen fører til utdaterte og feilaktige kart- og matrikkeldata.

Mange er nok ikke klar over at man skal melde inn ikke søknadspliktige tiltak og vet heller ikke hva en slik melding skal inneholde av informasjon. Andre lar være å melde inn i frykt for at kommunen i ettertid vil mene at tiltaket er søknadspliktig likevel. Det er i dag ingen frist for å informere kommunen om tiltaket.

Forslaget går ut på at ikke søknadspliktige tiltak skal meldes inn innen fire uker etter at det er ferdigstilt. Forslaget innebærer også en konkretisering av hva meldingen skal inneholde av informasjon.

Det vil absolutt være i tiltakshavers interesse å melde inn slike tiltak for å unngå at et tiltak senere fremstår som ulovlig dersom regelverket endres.

Det er så vidt vi kan se ikke knyttet noen sanksjoner til oversittelse av den foreslåtte 4-ukers fristen. Dette innebærer at kommunen vil måtte ta tiltakshavers ord på når tiltaket er oppført.

Avstand til nabo og frittliggende bygninger

Dagens regel om at man kan bygge frittliggende bygninger på inntil 50 m2 som ikke inneholder rom for varig opphold inntil 1 meter fra nabogrensen, har ført til en rekke diskusjoner mellom eier og kommune og ikke minst mellom naboer. Usikkerheten gjelder hva «frittliggende» betyr. Det har ført til at kommunene i stor grad har måttet bruke skjønn som igjen har ført til varierende praksis.

Regjeringens forslag til forenklinger tar heldigvis for seg en konkretisering av hvilken avstand som må til for at en bygning skal anses som «frittliggende». Det foreslås at en bygning er frittliggende dersom den plasseres minst 1 meter fra andre bygninger. Et kvantitativt krav som dette vil gjøre regelen lettere å forstå.

Status

Forslaget er på høring frem til 12. oktober. Kanskje vil vi kunne bruke første halvår av 2021 på å bygge terrasser og tilbygg på en enklere og billigere måte. Det kan komme godt med dersom koronapandemien fortsatt legger begrensninger på fritidsreiser.

Ekspropriasjon og erstatning – ferdig fastsatte erstatningsposter?

Fremføring av denne typen ytelser, betinger etablering av anlegg på andres eiendommer. Anleggene griper inn i grunneierens bruk og eierskap. Slike inngrep skal utbygger betale erstatning for. Grunneier skal holdes økonomisk skadesløs. Betaling i form av erstatning kan avtales, eller ved uenighet fastsettes i skjønn.

Prosess – kort

I alle slike saker forhandler utbygger i utgangspunktet med grunneierne. Slik forhandling må utbyggere som Lyse, Statskraft mv kunne dokumentere for – om nødvendig på et senere tidspunkt – å søke om ekspropriasjon med påfølgende skjønn. Det er også i utbyggers egen interesse å komme til enighet med grunneier uten å gå i retten. Kostnadene med et rettslig skjønn skal utbygger dekke.

Utbygger avholder på et tidlig tidspunkt felles orienteringsmøte for berørte grunneiere. Der skisseres prosjektet, og grunneierne kan fremme sine spørsmål. Det blir opplyst at grunneier kan kontakte advokat for juridisk bistand i tilknytning til kommende forhandlinger. Noe senere tar utbygger kontakt med grunneier for forhandlingsmøte.

Erstatning – standardposter

Høyspentlinjer krysser mange eiendommer med likeartede problemstillinger, og dermed noenlunde forutsigbare økonomisk tap. Typisk landbrukseiendommer med så vel utmark som innmark. En del utbyggere velger av den grunn å utarbeide ferdige avtaler som grunneier bes signere. I disse avtalene er de ulike faktiske inngrepene på eiendommen beskrevet. Dessuten er grunneiers erstatning angitt. Erstatningen er basert på faktisk inngrep, samt en på forhånd generelt fastsatt verdi av ulike typer jord. Det skjer enten du som grunneier avstår jord i form av overdragelse, eller ved etablering av evigvarende bruksretter på eiendommen.

Erstatningspostene vil ved strømfremføring beregnes ut fra mastetype, eksempelvis hovedmast/ bæremast, støttemast mv. De ulike mastetypene krever ulik mengde areal. Videre ut fra hvor masten plasseres, som eksempelvis i et heieområde/stein/ur, utmarksbeite, innmarksbeite eller på dyrket jord.

Forhandling – ferdig erstatning

Når så utbygger møter til forhandling hjemme hos grunneier, legger han frem standardavtalen med faste erstatningsposter. Det blir opplyst at erstatning for eksempelvis stolpefester, er beregnet av en kvalifisert person engasjert av utbygger.

Utbygger opplyser videre at han for å få til en minnelig avtale, velger å strekke seg langt økonomisk. De fastsatte erstatningspotene inntatt i avtalen er derfor «rause». Dersom du velger å ikke inngå avtalen, blir det sagt at du som grunneier må påregne lavere erstatning i et skjønn. Utbyggers representant viser videre til at andre grunneiere allerede har signert avtalen, hvoretter den må være god.

Rause avtaler?

Vårt kontor forelegges en rekke slike «standardavtaler». Et gjennomgående inntrykk er at avtaler utarbeidet i anledning fremføring av drikkevann, som oftest kan aksepteres med mindre justeringer. Utbygger oppleves å være på tilbudssiden og justeringer foretas.

Ved utbygging av kraftlinjer, kan erfaringene variere. Grunneiere opplever utbygger som lite fleksibel. At utbygger kun viser til fremlagt avtale som påstås ufravikelig. Grunneier får valget mellom å signere avtalen – slik andre grunneiere har gjort – eller ta del i et skjønn. Skjønnsalternativet fremholdes nærmest som en trussel. Vi har langt på vei samme opplevelse som grunneierne i disse sakene.

Vår erfaring er videre at der saken faktisk ender med skjønn (ekspropriasjons- eller avtaleskjønn), er erstatningen ofte vel så god som i avtalealternativet. Med gode fagpersoner som skjønnsmenn i retten, kan utbyggerens engasjerte sakkyndige få problemer med å forsvare sin erstatnings-beregning overfor rettens medlemmer.

Rettspraksis – et nyere eksempel

For å illustrere forskjellene i den erstatningsberegning du som grunneier kan oppleve, skal jeg gi et eksempel. En del grunneiere aksepterte i 2019 ikke utbyggerens «fastpriserstatning» ved høyspentutbygging, og møtte i skjønnsretten i Rogaland. Foruten dommeren bestod retten av 2 meget erfarne og kvalifiserte skjønnsmenn. Retten fastsatte erstatningen for stolpefeste i dyrket mark ca 700 % høyere enn utbyggerens «standarderstatning». Retten delte ikke de vurderinger utbyggerens sakkyndige gjorde av de mange elementene som inngår i erstatningsberegningen. Også erstatning for stolpefeste i gjødslet beite ble av retten øket med snaue 50 %.

Utbygger ville ikke akseptere erstatningene, og begjærte overskjønn.

Selv om lagmannsretten skulle komme til at tingrettens erstatningsfastsettelse var noe høy, ser vi det er mye å gå på. Begge sider innhenter nå sakkyndige fra andre landsdeler til møtet i lagmannsretten.

Et annet forhold er at grunneier under skjønnet kan fremme erstatningsposter utbygger rett og slett avviser. I saken fra 2019 nektet eksempelvis utbygger å erstatte tap av spredeareal under høyspentlinjen. Et areal som måtte gjødsles med kanon.  Bonden hadde 2 valg: Enten bortfall av et betydelig spredeareal, alternativt etablering av en traktorvei. Utbygger mente forholdet måtte anses som en såkalt «rådighetsbegrensning», en økonomisk ulempe grunneier må finne seg i uten erstatning. Tingretten var uenig. Tingretten kom til at tap av spredeareal var erstatningsmessig. Erstatning ble utmålt. Også den delen av skjønnet er anket av utbygger.

Vi imøteser utfallet av lagmannsrettens behandling med interesse. Uansett sakens utfall, er det viktig for grunneier nøye å vurdere de «erstatningstilbudene» som presenteres av utbygger.

Tidligere publisert i Bondevennen.

Kan en reguleringsplan uten utnyttingsgrad gi byggerett?

Denne byggeretten, også kalt legalitetsprinsippet i byggesaksbehandlingen, er nedfelt i plan- og bygningsloven § 21-4 første ledd første setning:

«Når søknaden er fullstendig, skal kommunen​ snarest mulig og senest innen den frist som framgår av § 21-7,​ gi tillatelse​ dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven.​»

Prinsippet innebærer at dersom en søknad om byggetillatelse lovlig skal kunne avslås, må det finnes lovhjemmel for avslaget. Bygningsmyndighetene står altså ikke fritt til å avslå en byggesøknad på skjønnsmessig grunnlag.

Sivilombudsmannen har nylig uttalt seg om byggerettens rekkevidde der planen ikke inneholdt bestemmelse om grad av utnytting. (Grad av utnytting fastsettes i arealplaner, og er et mål på hvor stort og hvor mye det kan bygges i et område.)

Saken gjaldt en hytteeier som søkte om rammetillatelse for et tilbygg. Søknaden ble avslått, under henvisning til kommuneplanens bestemmelser om krav om reguleringsplan for området. Området var riktignok regulert, men siden den aktuelle planen ikke inneholdt bestemmelse om grad av utnytting, mente både kommunen og Fylkesmannen at plankravet ikke var oppfylt. Det ble blant annet vist til Miljøverndepartementets uttalelse i Planjuss 1/2012 på side 18 om at en plan uten utnyttingsgrad ikke har rettslig virkning for søknad om byggetillatelse. Det samme er kommet til uttrykk i forvaltningspraksis og juridisk teori.

Undertegnede bistod søker med å bringe saken inn for Sivilombudsmannen, som ved sin behandling gikk imot departementets vurdering. Sivilombudsmannen  uttalte at kravet om at planen må angi utnyttingsgrad innebærer et inngrep i byggeretten som krever tydelig rettskildemessig forankring, dvs. en tydeligere lovhjemmel:

«(…) Selv om det lovteknisk ville vært svært enkelt å få til, slår verken loven eller forarbeidene fast at dette er et minstekrav til en reguleringsplan som skal gi grunnlag for bygging. Forarbeidene gir kun uttrykk for at det må være gitt «rammer» for bruken av arealet. En tydeligere rettskildemessig forankring, kunne man forvente når et slikt minstekrav betyr en innskrenkning i byggeretten utover det en søker kan se ved å sette seg inn i en lovlig vedtatt plan. Heller ikke juridisk litteratur er entydig på dette punktet.

For at en plan skal kunne være et egnet styringsverktøy og gi forutberegnelighet for borgerne, er det viktig at rammene for bruken av arealet er gitt. Det er imidlertid vanskelig å se at det er et absolutt krav om at grad av utnytting må være fastsatt i alle tilfeller, for at man skal kunne si at planen gir rammer for bruken av arealet. Ombudsmannen legger på denne bakgrunn til grunn at en plan ikke nødvendigvis må ha angitt grad av utnytting for å kunne anses som en plan i plan- og bygningslovens forstand, så lenge rammene for bruken av arealet likevel er tilstrekkelig klarlagt.»

Sivilombudsmannen uttalte videre at den aktuelle planen ga tilstrekkelige rammer for bruken av arealet, selv om den manglet angivelse av grad av utnytting. Blant annet viste planen plasseringen av hyttene som punktfeste, og det var gitt enkelte føringer om grunnmurs- og gesimshøyde mv. Samlet fant Sivilombudsmannen at kommunens plankrav måtte anses oppfylt, og søknaden kunne dermed ikke lovlig avslås på dette grunnlag.

Uttalelsen fra Sivilombudsmannen er en nyttig påminnelse om byggerettens sentrale stilling i byggesaksbehandlingen, og at plan- og bygningsloven er ment å være en ”JA-lov”. Dersom byggeretten skal innskrenkes, må dette skje på en tydelig måte, som skaper forutberegnelighet for borgerne.

Hele uttalelsen kan leses her.

Tips til byggherrer som ønsker seg smartere bygg

De litt «smartere» byggherrene bør være mer opptatt av å bruke teknologi og IT på bevisst måte i både byggeprosessen og bygget. For å få dette til bør disse byggherrene tidlig knytte til seg aktører med kompetanse på smartteknologi og IT, som vil sørge for at byggherre har den nødvendige innkjøpskompetansen for å realisere både en smart byggeprosess og et smart bygg.

Med innkjøpskompetansen på plass kan byggherre gjennom sine kontrakter kreve en smart byggeprosess og smarte bygg av de som skal prosjektere og utføre bygget. Dvs. byggherres kontrakter med entreprenør, arkitekt og rådgivende ingeniør mfl.

En smart, mer effektiv og rimeligere byggeprosess innebærer bevisst bruk av en digital tvilling/BIM (BygningsInformasjonsModell) og VDC (Virtual Design and Construction) til både prosjektering og utførelse av bygget.

Et smart bygg kjennetegnes med at byggherre får tilgang på alle dataene fra de ulike tekniske installasjonene i bygget. Dette for å gi brukerne av bygget et best mulig arbeidsmiljø, samtidig som bygget ikke går på «tomgang» og dermed er energieffektivt og mer klimavennlig. Smartteknologien gjør bygget rimeligere å vedlikeholde og drifte.

Det er ingen standard entreprisekontrakt som realiserer smarte bygg. Byggherre kan her ta utgangspunkt i de kjente entrepriseformene utførelsesentreprise eller totalentreprise, som det er utarbeidet standardkontrakter for. Standardkontraktene er NS 8405 (utførelsesentreprise) og NS 8407 (totalentreprise). Ansvaret for prosjekteringen er ulikt plassert i disse kontraktene. Mange byggherrer lever i den villfarelsen at standardkontraktene  byttes ut til fordel for nye entrepriseformer, for eksempel samspillskontrakter. Det er ikke tilfelle.

Byggherren kan videre organisere entrepriseprosjektet ut fra kjente modeller, dvs som delte entrepriser, hovedentreprise eller generalentreprise, som alle vil kunne realisere smarte bygg.

Imidlertid kreves det «skreddersøm» av standardkontraktene og organiseringen av prosjektet for slik å realisere smarte byggeprosesser og bygg. I det følgende redegjøres for enkelte sentrale forhold i den forbindelse.

I byggherres kontrakt bør den digitale tvillingen (BIM-modellen) anses som et kontraktsdokument, hvor det må reguleres for eventuell motstrid og uoverensstemmelser mellom opplysninger i BIM-modellen og de øvrige kontraktsdokumentene.

Videre bør det reguleres og kreves at all prosjektering skal skje gjennom BIM-modellen, og at det ikke tillates prosjektering på siden av modellen.

Byggherre bør også regulere i kontrakten at dataene fra de ulike tekniske installasjonene i bygget (også) skal tilfalle byggherre. Dette for at byggherre får god oversikt og innsikt for å drifte og vedlikeholde bygget optimalt, og ha minst mulig leverandøravhengighet i byggets levetid.

Av hensyn til brukerne av bygget bør byggherre i sin kontrakt kreve at smartteknologien skal ivareta kravene til GDPR/personvern. Kort fortalt at man skal unngå innhenting av personidentifiserbare data.

Dersom det er behov for programmering bør også det reguleres i kontrakten. It-sikkerhet og kravene i den relativt nye sikkerhetsloven bør også vurderes hensyntatt.

God sommer! Jeg avslutter med et sitat av Karsten Isachsen: «Alle er kloke, noen før og andre etterpå».

Tidligere publisert i Byggindustrien.no

Brønn til besvær – i beite

Noen få år etter brønnetableringen, koblet begge eiendommene seg til et nytt lokalt vannverk. Men naboen beholdt brønnen. Det gjør han fremdeles, ved at vannet fremstår som vannkilde for hus nr. 2 på gården. Beboeren i dette huset har gitt uttrykk for at brønnen avvikles den dagen han er borte. Men han er ikke lenger eier av nabogården.

Gjennom de siste 50 år er det gjennomført betydelig nydyrking på leserens eiendom. Nydyrking som har hensyntatt vannslangen. Brønnen ligger fremdeles i et beiteområde, et område som etter skogfjerning nå vil bli mer intensivt utnyttet. Som en følge av dyretråkk og kommende oppgjødsling av arealet ovenfor brønnen, vil brønnen fremstå som en meget usikker vannkilde. Den burde fjernes. Men det vil ikke naboen. «En rett er en rett». Kan leseren kreve brønnen fjernet?

Brønnen er avtalt som et rettighetsforhold på leserens eiendom. En slik rett kaller vi en servitutt, og servitutter (bruksretter) reguleres av servituttloven. I henhold til lovens § 2 skal grunneier og bruksrettshaver i det daglige ta hensyn til hverandre. Det innebærer på den ene siden at grunneier ikke kan drive med «brønnpissing». På den andre at naboen ikke kan gjerde av 4 daa rundt brønnen for å holde vannet rent. I en tilsvarende sak på 1990-tallet, uttalte kommunelegen som vitne at vannkvaliteten i brønnen måtte ansees sikret med en begrenset vernesone. Det var ikke tale om mange meter.

En bruksrett kan bortfalle ved at den går ut på dato. Vi har eksempelvis ikke lenger behov for garntørkeplasser. Også torvretter anser mange som bortfalt som formålsløse.  Men en brønnrett går ikke uten videre ut på dato. Selv om nabogården er tilknyttet et vannverk, kan eieren likevel opprettholde brønnen på leserens eiendom. 

Men bruksretter kan flyttes. De kan endog avvikles. Vi kaller det henholdsvis omskiping og avskiping, og reguleres i lovens §§ 5 – 7.

Dersom leseren på egen eiendom har et mindre belastende sted å plassere brønnen, kan brønnen flyttes til denne lokaliteten. Kostnaden med flyttingen må leseren ta.  Satt på spissen vil leseren også kunne fjerne brønnen. Enten som en ren ekspropriasjon mot erstatning, eller mot å skaffe naboen vann fra alternativ vannkilde. Eksempelvis fra vannverket, som naboen allerede er tilknyttet med øvrig bygningsmasse. I foreliggende tilfelle burde det være tilstrekkelig å legge ny vannledning fra naboens våningshus og frem til hus nr. 2. Også den kostnaden må leseren ta.

Dersom det blir aktuelt med omskiping eller avskiping som beskrevet ovenfor, må leseren i mangel av enighet begjære skjønn. Såkalte servituttskjønn behandles av jordskifteretten. Omskiping og avskiping anses som en form for ekspropriasjon. Av den grunn er utgangs-punktet at leseren som krever skjønnet, må dekke alle omkostninger med saken.

Vi ser at den velvilje som i sin tid ble utvist fra eieren av leserens eiendom, er blitt til ulempe for dagens eier. En ulempe som burde være unødvendig mellom gode naboer. Skal slike heftelser etableres på din eiendom, bør du ta forbehold om rett til nødvendig korrigering for motpartens regning. Eksempelvis ved at strømleverandøren plikter å fjerne stolpen som står i veien for en utbygging av fjøset.

Tidligere publisert i Bondevennen.

Vassdrag – Vedlikeholdsplikt – Ansvar?

Leseren beskriver en større bekk som i relativt flatt terreng passerer flere eiendommer. Bekken ble steinsatt for 50 år tilbake. Gjennom årene har deler av steinsettingen rast ut. Løpet blir trangere, masser samler seg opp, og faren for flomskader øker. Tiden for en opprenskning er kommet. Spørsmålsstilleren tar gjerne sin del av strekningen, men det hjelper lite når naboen nedstrøms ikke vil bruke penger på opprenskning. Hvilke rettigheter og plikter gjelder?

Faktumsbeskrivelsen i saken er forenelig med situasjonen i vassdrag nær utbyggingsområder. Vannmengden i bekken/kanalen har historisk variert lite gjennom året, pga naturlig fordrøyning gjennom eksempelvis myrområder. Etter utbygging oppleves tsunamilignende tilstander i bekken. Det skyldes fjerning av myr som erstattes av asfalt, betong og ståltak. Flom-toppene river med seg steinsettinger, broer og ulikt «rask».

I faktumbeskrivelsen savner vi enkelte opplysninger, herunder om bakgrunnen for steinsettingen.

Bekken/kanalen i denne saken er etter loven å anse som et vassdrag, og aktivitet i vassdraget reguleres av vannressursloven. Steinsettingen av bekken må anses som et vassdragstiltak i henhold til lovens § 3.

I henhold til lovens § 37 skal «den ansvarlige» sørge for at tiltak i vassdraget vedlikeholdes. Den typisk ansvarlige er den/de som stod for etableringen av tiltaket/steinsettingen. Men det kan foreligge alternative lokale rettsgrunnlag, som kan være eldre enn den 50 år gamle steinsettingen. I så måte kan det foreligge en utskiftning som pålegger grunneiere å holde vassdraget åpent, både på egen og andres eiendom. I mangel av særbestemmelser, avtaler eller andre grunnlag, må vi gå ut fra at hver grunneier er ansvarlig for den delen av vassdraget som renner gjennom hans/hennes eiendom.

Lovens § 47, 1. ledd gir hjemmel for at «den ansvarlige» kan ilegges erstatningsansvar på subjektivt grunnlag (utvist skyld) for unnlatt vedlikehold av vassdragstiltaket, i vår sak steinsettingen. Går vi til § 47, 2. ledd, finner vi hjemmel for å ilegge erstatningsansvar på såkalt objektivt grunnlag – uten hensyn til skyld. Men etter lov samt rettspraksis hjemler ikke det objektive ansvaret unnlatt vedlikehold.

Basert på vannressursloven legger vi til grunn at den nedenforliggende naboen kan holdes erstatningsansvarlig for eventuell flomskade forårsaket av demningslignende tilstander i hans elvestrekning.

Lovens § 6 henviser til Granneloven(naboloven). I henhold til grannelovens § 9 kan nabo holdes økonomisk ansvarlig for skade som følge av brudd på nabolovens bestemmelser. I henhold til lovens § 2 jfr. § 9 kan naboen holdes ansvarlig for «å ha, gjera eller settja i verk noko». Inn under bestemmelsen går også unnlatelse av å hindre forhold som urimelig eller unødvendig er til skade for nabo.

Så her foreligger konkurrerende ansvarsgrunnlag for unnlatt opprenskning og utbedring av steinsetting.

Det kan nevnes at også utenforstående (foreninger og kommune) kan ha interesse av at vassdraget faktisk er åpent, typisk av hensyn til oppgang av gyteklar fisk.

Til slutt: Grunneiere langs elv/bekk/kanal kan etablere forutberegnelighet i vedlikeholdsspørsmålet, ved å la jordskifteretten etablere kanallag med vedtekter og styre. Da hjemles vedlikeholdsplikten direkte i vedtektene.

Tidligere publisert i Bondevennen.