Byggmesters rett og plikt til å utbedre

24 juli 2017

Håndtering og utbedring av mangler er en naturlig del av byggmestere og håndverkere sitt virke. Men hvilken rett har egentlig byggmesteren til å utbedre? Og når har byggmesteren faktisk en plikt til å utbedre?

Oppføring av bolig og utførelse av håndverkertjenester mellom profesjonell part og forbruker er regulert i henholdsvis bustadoppføringslova og håndverkertjenestelova. Utgangspunktet er at byggmesteren skal utføre det som er avtalt mellom partene. Dersom det som er bygget ikke samsvarer med partenes avtale foreligger et avtalebrudd, en såkalt mangel.

Når en mangel er konstatert og meldt ifra om i tide, blir spørsmålet hvilke sansjoner forbruker kan sette inn? Og på den andre siden, hvilke virkemidler kan byggmesteren tilby?

Utbedring, ofte kalt retting, er en av de mest brukte sanksjonene. Formålet med retting er at ytelsen – gjennom utbedringen – skal oppnå kontraktsmessig stand. Det er bustadoppføringsloven § 32 og håndverkertjenesteloven § 24 som regulerer retting av mangel. Hovedregelen er klar i begge regelverk; forbrukeren har krav på at byggmester/håndverker retter en mangel for egen regning.

Bustadoppføringslova går noe lenger enn håndverkertjenesteloven ved at retteplikten også omfatter direkte følgeskader. Dette innebærer at skader som mangelen har ført til på arbeid eller eiendom, ligger under byggmesterens retteplikt dersom også disse arbeidene omfattes av partenes avtale. I en dom fra 1991 måtte for eksempel byggmesteren også rette opp skade på undertak, vindsperre, isolasjon mv., som følge av mangler ved legging av takpappen.

De to regelverkene modifiserer hovedregelen om en absolutt retteplikt. Etter bustadppføringslova skal byggmester rette så lenge det ikke innebærer ulemper eller kostnader som synes urimelig i relasjon til det forbrukeren oppnår, og etter håndverkertjenesteloven skal håndverkeren rette bare dersom det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe. Det må i hvert tilfelle foretas en konkret og situasjonsbetinget vurdering av om unntakene kommer til anvendelse, men generelt skal det en del til før noe kan anses å være «urimelig». Dersom utbedringen blir «urimelig» vil forbruker i stedet ha rett til å kreve prisavslag ut fra verdireduksjonen som mangelen utgjør.

For tilfellene som gjelder oppføring av ny bolig baseres vurderingen på en interesseavveining mellom partene; er retting uforholdsmessig for byggmester sett hen til det forbrukeren oppnår? Er mangelen av betydning for selve bruken av boligen, vil byggmesteren være forpliktet til å rette. Er mangelen imidlertid av estetisk karakter, for eksempel feil fargenyanse på parketten, vil omfattende utbedring trolig ikke stå i rimelig forhold til det forbrukeren oppnår. Det kan imidlertid være tilfeller der estetikk har mye å si, for eksempel der arkitektektfaglige hensyn har vært sentralt for forbrukeren, kan byggmesteren likevel være forpliktet å gjøre kostnadskrevende utbedringstiltak. Et eksempel fra rettspraksis var et hus som ble levert speilvendt, og den eneste måten å rette mangelen på var å levere et nytt hus. Lagmannsretten kom da til at kostnadene ved å levere et nytt hus ville bli urimelig høye sett hen til det forbrukeren oppnådde.

Det samme gjelder i stor grad også for håndverkertjenester. Spørsmålet blir om håndverkers byrder ved retting må anses overveiende sammenlignet med hvilke fordeler forbrukeren oppnår ved rettingen.

Fordi forbrukeren i stedet for retting kan velge å kreve erstatning for kostnadene til retting, er det viktig for byggmesteren å være klar over retten til å få utbedre mangelen selv. I de fleste tilfeller vil man være tjent med å utbedre, fremfor det å gi forbrukeren erstatning eller et prisavslag, siden det som regel vil være langt dyrere å få inn utenforstående til å utbedre mangelen. Regelverkene gir byggmesteren anledning til å rette dersom den kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren, og forbrukeren heller ikke har særlige grunner til å motsette seg retting.

Hvorvidt forbrukeren kan nekte utbedring må vurderes i det enkelte tilfellet. Typetilfeller der forbrukeren
får en vesentlig ulempe er eksempelvis at rettingen krever utflytting fra sentrale deler av boligen, at tidligere forsøk på retting er mislykket eller der rettingen vil føre meg seg mye bråk og støv. Også der forholdet mellom partene har skåret seg eller der byggmester forholder seg helt passiv, vil det kunne være aktuelt å si at forbruker har en «særlig grunn» til å motsette seg retting. Dersom forbrukeren nekter byggmester/håndverker å rette på uriktig grunnlag, mister forbrukeren krav på prisavslag.

Retting skal skje innen rimelig tid etter at mangelen er gjort gjeldende og forbrukeren har gjort det mulig for den utførende å rette. Rimelighetsvurderingen beror her på mangelens art og omfang, og eventuelle ulemper for forbruker kan få betydning. Er mangelen omfattende, og det eksempelvis er behov for omprosjektering, innkjøp av materialer og opprigging, vil «rimelig tid» naturligvis være lenger enn der mangelen er forholdsvis hurtig og enkel å utbedre. Er mangelen en fare for omgivelsene, må entreprenøren iverksette tiltak umiddelbart. Skal byggmester eller utførende tilby retting, må utspillet om ønsket fremkomme tidlig nok at rettingen kan gjennomføres innen rimelig tid. Fristen begynner nemlig å løpe fra tidspunktet der forbrukeren fremsetter et nøytralt varsel om mangel og har gjort det mulig for den utførende å utbedre.

En rask og fagmessig utbedring vil ofte oppleves av forbruker som god service, og ingen reklamasjon. God utbedring!

Denne artikkelen ble først publisert i kundeavisen til Optimera, Optimisten.

Kontaktperson

Kurt Elvevoll

Partner
Stavanger

416 34 869

Majken E. Bie-Klaening

Senioradvokat
Oslo

997 92 465