Avhendingsloven eller bustadoppføringsloven?

1 juni 2018

For mange er det uklart hvilken lov som gjelder ved salg av ny bolig eller hytte til forbruker.

Avhendingsloven har et vidt anvendelsesområde. Den gjelder overdragelse av fast eiendom ved frivillig salg, bytte eller gave.

Bustadoppføringsloven har et snevrere anvendelsesområde. Den gjelder avtaler mellom entreprenør og forbruker om «oppføring» av ny bolig eller hytte.

Både avhendingsloven og bustadoppføringsloven kan gjelde ved salg av ny bolig eller hytte. Det avgjørende for hvilken lov som skal anvendes er om boligen er ferdig på avtaletidspunktet. Dette er et enkelt utgangspunkt som i praksis kan by på vanskelige problemstillinger.

Det er viktig å merke seg at avtaletidspunktet er det avgjørende skjæringstidspunktet for når arbeidet med boligen skal anses å være fullført.

Hvis arbeidet er fullført på avtaletidspunktet, gjelder avhendingsloven.

Hvis arbeidet ikke er fullført, gjelder bustadoppføringsloven. Det gjøres unntak fra dette når forbrukeren er ansvarlig for å utføre det resterende arbeidet. Entreprenøren har i slike tilfeller fullført sitt arbeid, og salget vil normalt være regulert av avhendingsloven.

Begrepet «fullført» jf. bufl § 1 (1) bokstav b), skal tolkes strengt. Arbeidet er først fullført når det ikke gjenstår tradisjonelt håndverksmessig arbeid. Innvendig og utvendig maling, innsetting av kjøkkeninnredning eller legging av gulv er eksempler på håndverksmessig arbeid – som må være ferdig – hvis boligen skal anses «fullført».

Dersom det gjenstår arbeid av ubetydelig og ikke håndverksmessig karakter, vil boligen likevel anses som fullført. Eksempler på slikt arbeid er skilting, opprydding og rengjøring.

Et spørsmål som ofte oppstår, er om boligen kan anses å være fullført når det gjenstår arbeid med uteareal og/eller fellesareal. Denne problemstillingen vil kun oppstå i de tilfellene hvor ferdigstillelse av arealet er en del av entreprenørens ytelse.

Domstolen har foreløpig ikke tatt stilling til hvorvidt uteareal må være ferdig før boligen kan anses fullført. Forarbeidene gir ikke svar, og det er delte meningen innen juridisk teori.

For eierseksjoner der det kun gjenstår arbeid på uteareal og fellesareal, er det i juridisk teori uenighet om hvorvidt boligen skal anses å være fullført.

For boliger der det følger med eksklusivt uteareal, er det derimot enighet i juridisk teori om at arbeidet med dette må være ferdigstilt før boligen kan anses å være fullført i bustadoppføringslovens forstand.

En av de største fordelene med å avvente salg til etter at boligen er fullført, er at entreprenør kan selge etter avhendingsloven – og unngå garantikravet i bustadoppføringsloven. Denne fordelen kan snart forsvinne. Det er foreslått en ny regel i avhendingsloven som innebærer et garantikrav for boliger som selges innen seks måneder etter ferdigstillelse. Denne nye regelen i avhendingsloven kan trå i kraft allerede sommeren 2018.

Denne artikkelen er skrevet til bruk i Nordvik & Partners-skolen.