Hvordan sikre at du leier ut lovlig

Som følge av dette foreslo departementet den 20.09.21 en forskriftsendring; «etablering av hybler eller boenheter i eksisterende bygg er omsøkt og lovlige, jf. byggesaksforskriften §§ 2-1 og 2-2» skal inngå i kommunenes prioriterte tilsynsområder, jf. SAK10 § 15-1 første ledd bokstav c. Forskriftsendringen skal vare for en periode på to år, fra 01.01.22.

Hva betyr forskriftsendringen for utleiere?

Utleiere må i større grad må regne med mer kontroll i form av tilsyn fra kommunene de neste årene. Utleiere bør derfor nå kontrollere om utleieobjektene er i tråd med gjeldende regler. Dersom utleieobjektene er ulovlige, kan leietaker ha krav på avslag og erstatning etter husleieloven, samt kan du som huseier bli ilagt tvangsmulkt og overtredelsesgebyr etter plan- og bygningsloven.

Plan- og bygningsloven regulerer når det må søkes om tillatelse til oppdeling av eksisterende boenheter og bruksendring av areal. I tillegg regulerer TEK17 de tekniske kravene til boenheter og hybler.

Hva må du som utleier gjøre?

Som utleier er det ditt ansvar at arealet som du leier ut, er godkjent for denne bruken.

Dersom boenheten eller hybelen har alle hovedfunksjonene for en bolig, har egen inngang og er fysisk avskilt fra eksisterende bolig, kan det ha oppstått en søknadspliktig oppdeling, jf. SAK10 § 2-2.

Å dele opp en boenhet i flere hybler eller legge til rette for mange soveplasser, selv uten bygningsmessige endringer, kan også være et søknadspliktig tiltak, jf. pbl. § 20-2, jf. § 20-1 bokstav d, jf. SAK10 § 2-1 bokstav a og b.

Det er også viktig å avklare om arealet som er brukt som en boenhet eller hybel er godkjent som hoveddel. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er et søknadspliktig tiltak, jf. pbl. § 20-2 bokstav d, jf. SAK10 § 2-1 bokstav c).

Utleieboligen må i tillegg oppfylle kravene i TEK17 som blant annet setter krav om brannsikkerhet, planløsning og inneklima.

Ta gjerne kontakt dersom du er i tvil om du har de nødvendige tillatelsene.

MATRIKKELKARTETS UKLARE GRENSER – LOVENDRING – FORENKLET RETTING

Matrikkelkart og uklarhet

Med hjemmel i maktrikkelloven samles alle dine eiendomsopplysninger i et register kalt matrikkelen (Norges offisielle eiendomsregister). Det er kommunen som fører matrikkelen og holder den a jour. I matrikkelen finner du eiendommens gateadresse, husnummer, antall bygninger og type og meget viktig – eiendommens grenser. Grensene fremgår av matrikkelkartet. Det er eiendommens grenser slik de fremkommer i matrikkelkartet som omtales i denne artikkelen.

Dersom du ønsker å sjekke eiendommens grenser, kan du slå opp på ulike nettsider. En slik nettside er Gårdskart. Grensene i kartet er hentet fra matrikkel-kartet, og således basert på kommunens nedtegnelser.  Et viktig spørsmål er om du kan stole på grensene slik de er inntegnet i kartet. 

Det er et faktum at vi i Norge har langt flere grensesaker enn i andre land i Europa. Forholdet skyldes betydelig unøyaktighet i registrerte grenser. Enkelte jordskiftedommere formulerer seg slik: «Inntegnet grense er feil inntil det motsatte er bevist.» Vi ser likevel at matrikkelkartets grenser legges til grunn i 16% av grensesakene som kommer for retten. I noen saker brukes matrikkelkartets grenser som et argument blant flere, og i ca. 64% av sakene henviser ikke retten til kartet spesielt.

Fra økonomisk kartverk til matrikkelkart

Hvordan kan det ha seg at grensene i et offentlig register er så upresise?

Grensene i matrikkelkartet er i stor grad hentet fra Økonomisk kartverk (ØK). Det var Stortinget  som i 1964 vedtok «Landsplan for Økonomisk kartverk». Alt produktivt areal under skoggrensa skulle kartlegges i målestokk 1:5000, mens resten skulle dekkes i målestokk 1:10 000.  Administrative oppgaver ble lagt til fylkeskommunenes  kartkontor, mens private firma håndterte flyfotografering og kartkonstruksjon. Fotograferingen pågikk i perioden ca 1970 – 1990. Formålet var å etablere et landsomfattende eiendomskartverk. Ansvaret for kartverkets eiendomsgrenser ble overlatt jordskifteverket. 

I praksis ble grunnlaget for grensefotograferingen – som igjen var grunnlag for påfølgende kontorarbeid – utført av landets grunneiere. Grunneier ble ved flyfotograferingen bedt om å  merke sine grenser med et standardisert signal i marka – i praksis hvite firkanter av noe størrelse. 

Enkelte grunneiere var godt kjent med eiendommens grenser, andre ikke. På en eiendom bodde det en gammel  enke som ba naboen markere også hennes eiendomsgrense. Det kunne være fristende å skyve litt på grensemarkeringen før fotografering fant sted.  

Først i 2002  var førstegangskartleggingen endelig avsluttet, med 32 000 kartblad. På hvert kartblad ble det presisert at grensene «ikke var rettsgyldige».

Alle de unøyaktigheter som heftet ved ØK, ble etter digitalisering lagt inn i matrikkelkartet. Det er en årsak til matrikkelkartets frynsete troverdighet.

Når grunneier oppdager feil

Som ny eier av fritidseiendommen studerer du skylddelingsforretning/målebrev, grensemerker og meterangivelse, og konstaterer at en grense er markert feil i matrikkelkartet. Du snakker med naboen om feilen, og ber ham medvirke til at dere sammen rapporterer grensefeilen til kommunen. Noen naboer deler din oppfatning av feilen. Andre gjør det ikke. Dersom naboen før 2021 protesterte mot endring, var kommunen som matrikkelfører avskåret fra å rette opp selv klare feil. Du var dermed henvist til begjære ny oppmåling, alternativt begjære jordskiftesak.

Fra 01.01.2021 ble Matrikkeloven § 26 endret. Kan du i dag dokumentere at matrikkelkartet er feil, og årsaken skyldes feil i registreringen eller i vedlikeholdet av matrikkelen, kan kommunen rette matrikkelkartet. Dokumentasjonen vil normalt bestå i skylddelingsforretning, jordskifte-kart og andre lignende offentlige dokumenter. Endring kan i dag gjennomføres selv om naboen protesterer.

Etter at kommunen har gjennomført en endring, skal alle berørte parter varsles om at endringen er foretatt, samt hvilken endring som er gjort, jf. Matrikkelforskriften §10 b.

Den utvidede kompetansen kommunen nå er gitt, representerer en forenkling mange kan dra nytte av.

Artikkelen er publisert i Bondevennen.

Grenser i høyfjellet – hvordan finner vi dem?

Grensene i tunområde og innmark er som regel godt kjent. Tilsvarende i skogen. Det er imidlertid et beklagelig faktum at kunnskapen om grensepunkt og grenselinjer ofte reduseres dess lenger opp i fjellet du kommer. Manglende kunnskap henger gjerne sammen med begrenset bruk av området.  Det er tale om mye fjell med begrensede ressurser, men fjellet har fortsatt relevans i forhold til bl.a sauebeite, jakt og fiske.

Rettstilstanden i høyfjellet fremstår i en del saker som så uklar, at domstolen konkluderer med et grenseforløp ut fra «ei samla vurdering». Når det blir tvist om høyfjellsgrensene, er årsaken gjerne dårlig grensebeskrivelse i gamle dokumenter, i kombinasjon med begrenset bruk samt begrenset kunnskap basert på muntlige overleveringer.

Ved grensepåvisning tar man naturlig utgangspunkt i det som måtte finnes av dokumenter. Dokumentene er ofte gamle, kanskje tilbake til 1600 tallet. Grensebeskrivelsene gis med henvisning til kryss, fjellformasjoner, selvgjerdende strekninger, kanskje en bekk/elv og ikke minst henvisning til et utall lokale stedsnavn.

Kunnskapen om disse stedsnavnene ble betydelig utvannet allerede på slutten av 1800-tallet. Stor utvandring fra Norge førte til færre hender i arbeid, kompensert med innkjøp av maskiner, vi fikk jordskifter, endret driftsform, som i sum førte til stor gjeld på gårdsbrukene. for å finansiere driften solgte gårdsbruk deler av eiendommen –  typisk et fjellområde. Andre akkumulerte gjeld til de «sprakk». Stor gjeld førte til tvangsauksjoner og nytt eierskap på gårdene. Vi fikk nye eiere uten tidligere slekters navnekunnskap.

Et organisert forsøk på innsamling av nåværende og historiske stedsnavn på gårdene gjennom barneskolen på 1930- tallet, eksisterer i dag som lister i offentlige arkiver. Men de anses å ha liten rettslig relevans.

Samlet gir de gamle skriftlige beskrivelsene av yttergrenser begrenset veiledning.  Når det gjelder relevante bevismoment i den situasjonen, uttalte Høyesterett i 1977 (RT 1977 s. 1192) «Når forholdet således er at intet hjemmelsdokument eller annet tinglyst dokument fra eldre tid gir en entydig løsning av det spørsmål som foreligger i saken, må løsningen – slik jeg ser det – først og fremst søkes i de berørte bruks holdning slik den er manifestert i nyere tid i rettslige disposisjoner som kan ses som utslag av eiendomsretten til grunnen».

Retten vil således gå over til å vurdere eventuell dokumenterbar utnyttelse av området som ligger inn mot tvisteområdet. Finner man en gammel seter eller andre spor etter drift i gammel tid? På dette punkt blir retten av partene gjerne presentert for alternative beskrivelser av drift og persongalleri, som gjør det vanskelig å konkludere i den ene eller annen retning. Dersom eneste kjente utnyttelse av området er utleie av sauebeite gjennom de 10 siste årene, vil forholdet vurderes som et moment av liten bevisverdi.

Basert på de elementene man måtte sitte igjen med fra dokumenter og bruk, vil en domstol måtte se etter naturlige grensedragninger, selvgjerdinger, og forøvrig  topografiske forhold som tilsier at det er mer naturlig at området eies av gård X enn gård Y. I enkelte saker kan deler av grenselinjen være selvforklarende, men likevel samlet ufullstendig.

I mangel av andre tolkingsfaktorer, kan man stille spørsmål om det foreligger en presumpsjon for hvor grensen bør trekkes. I en artikkel i Lov og rett fra 2011 drøftet Øyvind Ravn om det foreligger en presumpsjon for at «høgaste fjell» tilsvarer vannskillet. Han viste i den forbindelse til en høyesterettsdom fra 1969,  der retten uttalte at der ikke blir  påvist «andre forhold» så fremstår vannskillet som den naturlige grense.

Det er en nyttig presumpsjon, som åpenbart er fornuftig og relativt enkel å påvise. Det gjør at man ved absolutt uklarhet knyttet til andre kilder, likevel kan lande en konklusjon vedørende grenseforløpet.

Det presiseres at grensen mellom de ulike bruk under hhv. gård X og gård Y normalt  er bedre dokumentert gjennom skylddelinger.

Artikkelen har vært publisert i Bondevennen

Vi gratulerer Malin N. Pettersen med advokatbevilling!

Malin Nybrodahl Pettersen ble uteksaminert med master i rettsvitenskap fra Universitetet i Bergen i 2019.  Hun skrev masteroppgave innenfor eiendomsmegling med tittelen «god meglerskikk med særlig henblikk på gjennomføringen av budrunden og meglerens plikt til å undersøke budgivers finansiering». 

Malin har tilknytning til flere av advokatfirmaet Pind sine fagområder, særlig arbeidsrett, fast eiendom generelt og entreprise. Hun har også erfaring med forsikringsoppgjør.

Vi gratulerer med advokatbevilling, Malin!

Styrets lovlige handlingsrom ved omstilling til bærekraftig drift

«Climate change is the biggest challange of our time … No one and no country will escape the impact of climate change» – Kofi Annan

Spørsmålet er hvor langt det enkelte styre må og kan gå, for å innrette selskapets virksomhet mot en mer miljø- og klimavennlig drift, også på bekostning av økonomisk gevinst for en periode. Det er ikke bare aksjonærer og investorer som er opptatt av dette, men også kunder, både offentlig og privat, etterspør bærekraft ved valg av leverandører. Denne spenningen mellom miljøvennlig drift og fokus på økonomisk gevinst kan oppleves som krevende for styrene i aksjeselskap.

Et lovpålagt fokus på bærekraft

I en rekke situasjoner er styret forpliktet til å sette bærekraft foran aksjonærenes gevinstformål.

Styrets handlingsrom er for det første begrenset av lov og forskrift. Forurensningsloven fastsetter en generell plikt til å unngå forurensning. Det innebærer at dersom det er gitt forbud mot å bruke spesielle stoffer, angitt utslippsgrenser eller gitt begrensede kvoter, kan selskapet ikke handle i strid med dette.

For bygg- og anleggsbransjen har lovgiver varslet at det skal legges til rette for at bygge- og anleggsplasser skal være fossilfrie innen 2025, og allerede i 2022 kommer forbudet mot å bruke mineralolje til byggvarme. På forskriftsnivå er det varslet endringer i byggteknisk forskrift (TEK17) og byggesaksforskriften (SAK10), hvor det blant annet er foreslått at det må føres klimagassregnskap for boligblokk og nybygg.

Gjennom EØS-avtalen er Norge forpliktet til å følge reglene om EUs indre marked, inkludert EUs regler om finans- og selskapsrett. EU innfører i år et felles klassifiseringssystem for bærekraftige investeringer, som også vil påvirke den norske bygg- og eiendomsbransjen. Klassifiseringssystemet, Taksonomien, gjelder for aktører i finansmarkedet og for store foretak som børsnoterte selskaper og foretak med over 500 ansatte. Taksonomien oppstiller mange ulike miljøkrav og stiller store krav til nybygg som skal kunne defineres som bærekraftig. Også for rehabilitering og tiltak på eksisterende bygg er det gitt en rekke miljøkrav. Man antar at finansmarkedet etter hvert vil bruke Taksonomien som kriterier for utlån og investeringer og at dette vil få konsekvenser for bygg- og anleggsbransjen.  Vi vet at Taksonomien, gjennom EØS-avtalen, på sikt vil bli en del av norsk rett og norske selskaper bør forberede seg på endringene.

For det andre begrenses styrets handlingsrom av selskapets vedtekter. Det er ingenting i veien for at et selskap har vedtekter som angir strengere miljøkrav enn det som følger av lov og forskrift. Slike miljøkrav kan være vedtektsfestet på stiftelsestidspunktet eller inntatt i vedtektene på et senere tidspunkt.  

For det tredje vil styrets handlingsrom være begrenset av generalforsamlingens beslutninger.

Man ser nå et økende antall grønne investorer, som i tillegg til staten som aksjonær, bidrar til å styre selskaper i en grønnere retning. Generalforsamlingen kan instruere styret til å ha miljøfokus, ikke bare i enkeltsaker, men også som en generell føring for selskapets videre utvikling og drift.

Bærekraft som konkurransefortrinn

Styret står selvsagt fritt til å velge den miljømessige beste løsningen i de situasjoner hvor de ulike alternativer gir den samme økonomiske gevinst. Utfordringen for styret ligger i de situasjoner hvor det miljømessige beste alternativet ikke er det valget som gir størst økonomisk gevinst for selskapet på kort sikt.

Selv om det ligger i aksjeselskapets natur å drive virksomhet som frembringer profitt, kan det ikke settes likhetstegn mellom selskapsinteressen og aksjonærenes profittinteresse alene. Aksjeloven skiller selv mellom selskapets interesse og aksjonærenes interesse i generalklausulene inntatt i asl. §§ 6-28 og 5-21. Også i rettspraksis ser vi at aksjonærer må være forberedt på at selskapet ivaretar også andre interesser enn aksjonærenes rene profittinteresse.

Selskaper som er notert ved Oslo Børs skal alle forholde seg til anbefalingen for god eierstyring og selskapsledelse (NUES-anbefalingen). Anbefalingen ble sommeren 2021 sendt på høring hvor man foreslår at selskapenes ansvar for bærekraft skal knyttes opp mot selskapets verdiskapning. Formålet er å tydeliggjøre at bærekraft skal være en integrert del av selskapets mål, strategi og risikoprofil.

Forskning viser at en omlegging av virksomheten i bærekraftig retning i hovedsak har en positiv påvirkning på konkurransekraften. Selskaper som tidlig har tatt plass i førersetet vil åpenbart få et konkurransefortrinn, spesielt sett hen til den økende andel grønne investorer og økt vekst i antall kunder, særlig blant unge forbrukere som er villige til å betale ekstra for bærekraft.

Nytenkning kan videre bidra til reduserte kostnader, også for kunnskapsbedrifter. Eksempelvis kan en ny strategi for avfallshåndtering, elektrisk drift av kjøretøy, justering av innkjøpsavtaler og omlegging av arbeidsmåter blant de ansatte, slå positivt ut på selskapets bunnlinje.

Også i konkurranse om de skarpeste hodene vil man antagelig se en økning i kandidater som er opptatt av miljø, bærekraft og innovasjon i sin søken etter arbeidsgiver.

Mange selskaper vil ha behov for å gjennomføre omstillinger i forretningsmodell og tankegang for å kunne tilpasse seg nye krav og endrede markedsforhold. Det grønne skiftet kan være en trussel for dagens drift, men skiftet vil høyst sannsynlig føre med seg markante fremtidige muligheter.  Styret har forholdsvis stort handlingsrom, og svært mye kan begrunnes forretningsmessig, når miljø settes foran kortsiktig profitt.

Høstens første webinar

Advokatfirmaet Pind hadde i går høstens første webinar rettet mot aktørene i bygg- og eiendomsbransjen, hvor temaet var «Hvilken entreprisekontrakt bør entreprenør inngå med forbruker?»

Foredragsholder var vår advokatfullmektig Malin Nybrodal Pettersen. Dersom du gikk glipp av dette verdifulle webinaret er det og andre webinarer for nevnte aktører fritt tilgjengelig på vår hjemmeside. Her kan du også melde deg på med navn og e-postadresse og motta fremtidige invitasjoner til våre populære webinarer.

Vi gratulerer Tormod Bergem Strand som senioradvokat!

Tormod Bergem Strand arbeider særlig med bygg- og entrepriserett, fast eiendom, og annen kontraktsrett. Han har bred erfaring med prosedyre og tvisteløsning, både som advokat og dommer. Strand har også betydelig meklingserfaring, blant annet som rettsmekler i domstolene.

Vi gratulerer så mye med opprykk, Tormod!

Viktig avklaring for utbyggere som drøfter rekkefølgekrav med kommunen.

I denne saken for Høyesterett var kjernespørsmålet: Hvilke skranker setter plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 for adgangen til å gi rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven § 12-7 slår fast at kommunen «i nødvendig utstrekning» kan gi bestemmelser til arealformål og hensynssoner, bl.a i bestemmelsens nr. 10 hvor det kan stilles krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og om at utbygging av et område ikke kan finne sted før visse infrastrukturtiltak er «tilstrekkelig etablert».

Høyesteretts flertatt kom til at vedtaket var ugyldig fordi det bygget på en uriktig forståelse av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10. Dommen gjelder lovforståelsen av bestemmelsen, det ble konkret sett ikke funnet grunn for å vurdere myndighetsmisbruk eller bruken av skjønn, da rekkefølgekravet ble ansett ugyldig allerede etter lovbestemmelsens innhold.

Det aktuelle rekkefølgekrav var vedtatt i forbindelse med et planlagt boligprosjekt på Mortensrud i Oslo og gjaldt oppgradering av en turvei. Flertallet i Høyesterett legger til grunn at adgangen til å vedta rekkefølgebestemmelser ikke bare begrenses av læren om myndighetsmisbruk, men at § 12-7 nr. 10 inneholder visse skranker for forvaltningen. Hvor kommunen ikke selv har til hensikt å utføre tiltaket, kan det bare oppstilles rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. Høyesterett mener at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Etter flertallets syn bygget fylkesmannens vedtak i klagesaken på en for vid forståelse av § 12-7 nr. 10.

Høyesterett drøfter også sammenhengen mellom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler, og hvilken betydning bestemmelsen om utbyggingsavtaler i § 17-3 har for de rekkefølgekrav som kan stilles. Høyesterett viser til Ot.prp. nr. 22 (2004−2005), hvor departementet uttaler at et tiltak må «ha saklig sammenheng med gjennomføringen av planen» for å kunne anses nødvendig, og at departementet også presiserer at utbyggingen «må være den direkte foranledningen til behovet for ytelsen, slik at det er en relevant og nær sammenheng mellom ytelsen og planens innhold». Departementet uttaler samme sted at et tiltak også kan anses nødvendig hvis det «avhjelper skadevirkninger eller ulemper av den konkrete utbyggingen».  Høyesterett konkluderer deretter slik: «Sammenhengen mellom bestemmelsene om rekkefølgetiltak og utbyggingsavtaler gjør at disse uttalelsene legger føringer også for forståelsen av § 12-7 nr. 10 i tilfeller hvor kommunen selv ikke har til hensikt å gjennomføre tiltaket».

Nå foreligger endelig resultatet i Mortensrud-saken. Vi venter på nok en Høyesterettsavgjørelse innenfor saksfeltet, Tullinløkka-saken. Den vil gjelde utbyggingsavtalen som Oslo kommune inngikk med Entra i Tullinløkka-saken, foreløpig avgjort  i Borgarting Lagmannsrett LB-2019-135154.

Begge saker er svært viktige for utbyggerne og kommunene. Og for oss som følger regelutviklingen er de en kilde til debatt og engasjement. Det er inspirerende å følge Høyesteretts dypdykk i et saksfelt som betyr så mye for by- og stedsutviklingen!

Sluttoppgjør i entreprisekontrakter – særlig om byggherrens innsigelser til sluttoppstillingen.

Etter en ofte lang prosjektperiode der det underveis har oppstått uenigheter knyttet til a konto betalinger av kontraktssum, endringskrav og krav på vederlagsjustering/fristforlengelse, har partene behov for å danne seg et bilde av uenigheten. Entreprenøren vil ha betalt for arbeidet som er utført. Byggherren vil på sin side nødig betale mer enn hva han mener er tilført bygge- eller anleggsplassen. I tillegg oppstår det ofte uenighet om kontraktens varslingsregler er overholdt, og dermed om entreprenøren kan gjøre gjeldende ellers berettigede krav på vederlagsjustering og fristforlengelse.

Prosedyren for sluttoppgjør tvinger partene til å ta stilling til uenigheten og gjøre en ny vurdering av om krav, og avslag på krav, opprettholdes. Sluttoppgjørsprosedyren legger grunnlaget for en konstruktiv dialog om kravenes berettigelse ut ifra partenes ståsted etter gjennomført overtakelse eller registreringsforretning.

Entreprenøren skal sende sluttoppstilling med sluttfaktura

To måneder etter overtakelses-/registreringsforretning skal entreprenøren sende sluttoppstilling med sluttfaktura til byggherren (eller hovedentreprenøren). Sluttoppstillingen skal i utgangspunktet inneholde en fullstendig spesifikasjon over alle de krav entreprenøren mener å ha etter kontrakten. Det betyr at oppstillingen som et minimum må inkludere:

1. alle fakturerte krav underveis i prosjektet
2. alle krav som byggherren har avvist, men som entreprenøren opprettholder
3. alle krav som ikke er fakturert før sluttoppgjøret, herunder krav på innestående

Krav som ikke er medtatt i sluttoppstillingen vil som den klare hovedregel være prekludert (tapt). Alle krav som ikke tidligere er fakturert skal inkluderes i sluttfakturaen. Sluttfakturaen vil som regel bestå av innestående kontraktssum, i tillegg til eventuelle forsinkelsesrentekrav o.l.

Under utarbeidelse av sluttoppstillingen oppdager ofte entreprenøren at han mangler fullgodt grunnlag for å beregne enkelte krav. For eksempel vil krav på forsinkelsesrente først kunne beregnes etter at kravet som forrentes er betalt. I slike tilfeller må entreprenøren ta forbehold om at sluttoppstillingen vil korrigeres når man har det nødvendige grunnlaget for å beregne kravet.

Dersom entreprenøren ikke sender sluttoppstilling med sluttfaktura innenfor tomåneders-fristen, innebærer ikke det at kravene prekluderes. Prosedyren i standardkontraktene er at byggherren (eller hovedentreprenøren) selv må aktivere preklusjonsvirkningen ved å fastsette en ny og endelig frist for oversendelse av sluttoppstilling med sluttfaktura. Entreprenørens krav tapes først dersom tilleggsfristen oversittes.

Byggherrens innsigelser til sluttoppstillingen – krav til innsigelsenes innhold i lys av nyere rettspraksis

Byggherren skal innen to måneder fra mottakelse av sluttoppstilling med sluttfaktura inngi sine innsigelser til sluttoppstillingen og fremsette de krav han mener å ha etter kontrakten. Krav og innsigelser som ikke fremsettes innen fristen prekluderes.

Ettersom byggherren risikerer tap av sine innsigelser og krav dersom han ikke svarer ut sluttoppstillingen på korrekt måte, er det viktig at byggherren har en klar formening om hvilke krav som stilles til en gyldig fremsatt innsigelse. Høyesterett tok stilling til dette spørsmålet i en sentral dom fra 2020.

HR-2020-228-A – bybanen i Bergen

Saken i HR-2020-228-A gjaldt tvist om sluttoppgjør i en underentreprise regulert av NS 8415. Hovedentreprenøren hadde fremsatt sine innsigelser til underentreprenørens sluttoppstilling i et brev med 12 vedlegg. Vedlegg 2 inneholdt en talloppstilling der totalbeløpet var inndelt i tre kategorier: 1) «Andel godkjent», 2) «Andel avvist» og 3) «Andel ikke ferdigbehandlet». Det sentrale tolkningsspørsmålet for Høyesterett var hvilke krav standardkontrakten stiller til hovedentreprenørens innsigelser til sluttoppstillingen.

Høyesterett tok utgangspunkt i en objektiv fortolkning av kontraktens ordlyd. Vilkåret «innsigelser» i NS 8415 pkt. 33.2 tilsier at hovedentreprenøren må bestride sluttoppstillingen innen tomåneders-fristen.

Ut ifra dette fastslo Høyesterett at det ikke er tilstrekkelig at hovedentreprenøren beklager seg eller ytrer misnøye mot sluttoppstillingen. Det kreves at han utvetydig tar stilling til innholdet i sluttoppstillingen og underentreprenøren må få klar beskjed om at sluttoppstillingen bestrides.

Deretter vurderte Høyesterett hvor detaljert en slik innsigelse må være. NS 8415 pkt. 33.2 og pkt. 33.1 lest i sammenheng tilsier at hovedentreprenøren som et minimum må identifisere hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som bestrides. Det er helt sentralt å få brakt på det rene hvilke krav som er akseptert og hvilke beløp som er omtvistet. Dette kan enkelt klargjøres ved bruk av talloppstillinger.

En enstemmig Høyesterett slår fast at det ikke kreves en nærmere begrunnelse for hvorfor kravsbeløp bestrides. Så langt innsigelsene identifiserer hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som bestrides, på en måte som gjør at en normalt forstandig underentreprenør forstår hvilke krav som avvises, kreves det ikke en nærmere redegjørelse for hovedentreprenørens standpunkt. Det er særlig på dette punkt dommen er rettsavklarende.

Basert på dette utgangspunktet uttalte Høyesterett at formuleringen «Andel ikke ferdigbehandlet» isolert sett gir inntrykk av at hovedentreprenøren ikke hadde tatt stilling til denne delen av sluttoppstillingen. Formuleringen lest i sammenheng med innsigelsesbrevet og den forklarende teksten i vedlegg 2 var etter Høyesteretts syn likevel tilstrekkelig til at underentreprenøren måtte forstå at kravene ikke var godkjent.

Reglene om sluttoppgjør er tilnærmet identiske i de øvrige kontraktstandardene til bruk i næringsentreprise (NS 8405, NS 8406/8416 og NS 8406/8417). De minstekrav Høyesterett oppstiller til innsigelser vil dermed være gjeldende også etter disse standardkontraktene. Det er derfor ikke overraskende at Hålogaland lagmannsrett i en avgjørelse fra desember 2020 la til grunn at Høyesteretts dom måtte ha «betydelig overføringsverdi» i spørsmålet om det var inngitt gyldige innsigelser til sluttoppstillingen i en totalentreprise regulert av NS 8407 (se nærmere omtale av dommen nedenfor).

Selv om Høyesterett nå har avklart at entreprenørens innsigelser får virkning uavhengig av om det gis en nærmere begrunnelse, er vår anbefaling at byggherren (hovedentreprenøren) forsøker å begrunne sine standpunkter så langt praktisk mulig. En begrunnet innsigelse gir et langt bedre grunnlag for senere forhandlinger om sluttoppgjøret. Begrunnelsen vil i tillegg få verdi som et såkalt «tidsnært bevis». Dokumentasjon som viser hva partene mente på det aktuelle tidspunktet, i motsetning til etterfølgende og tilbakeskuende forklaringer, har i utgangspunktet større bevismessig verdi i saker for domstolene. Høyesterett understreket betydningen av tidsnære bevis i HAB-dommen fra 2019 (HR-2019-1225-A).

Ny underrettspraksis: ­LH-2020-157041

I avgjørelsen fra Hålogaland lagmannsrett, avsagt 22. desember 2020, ble Høyesteretts dom for første gang anvendt i en tvist om innsigelser til en sluttoppstilling. Tvisten gjaldt en totalentreprisekontrakt regulert av NS 8407. Sakens sentrale problemstilling var om byggherren hadde fremsatt gyldige innsigelser til totalentreprenørens sluttoppstilling.

Dagen etter at totalentreprenøren hadde oversendt sin sluttoppstilling, ble den besvart av byggherren med følgende e-post:

«Hei, tenker det er fornuftig å ta et møte for gjennomgang av oppstillingen. Fredag klokken 0900, Skypemøte? Bare sånn til orientering så har vi ikke endret holdning til endringsmeldinger som er avvist.»

Byggherren besvarte ikke sluttoppstillingen skriftlig på annen måte før utløpet av tomåneders-fristen. Spørsmålet var dermed om denne e-posten alene var å anse som gyldige innsigelser til sluttoppstillingen, jf. NS 8407 pkt. 39.2 (2).

Lagmannsretten fant at e-posten oppfylte de innholdsmessige kravene til innsigelser til sluttoppstillingen. Det ble vist til at e-posten for det første innebar en gjentakelse av tidligere avslag på endringskrav, og for det andre at de aktuelle endringskravene var oppgitt som avvist i totalentreprenørens sluttoppstilling. E-posten sett i lys av sluttoppstillingen innebar dermed at formuleringen var tilstrekkelig til å konstatere at det var rettet innsigelser til sluttoppstillingen.

Når det gjaldt spørsmålet om e-posten i tilstrekkelig grad spesifiserte hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som ble bestridt, konstaterer lagmannsretten at graden av spesifikasjon må vurderes konkret i det enkelte sluttoppgjør. Det ble vist til at Høyesteretts avgjørelse i HR-2020-228-A illustrerer at det ut ifra omstendighetene ikke er nødvendig å angi det eksakte beløp som bestrides. Basert på konteksten rundt e-posten fra byggherren fant lagmannsretten det naturlig å forstå innsigelsene som en fortsatt fullstendig avvisning av kravene slik disse var oppgitt i sluttoppstillingen. Det var dermed tilstrekkelig spesifisert hvilke deler av kravsbeløpet som var bestridt.

Lagmannsretten går etter vårt syn langt i å akseptere nokså enkle og lite presise innsigelser. Det som praktisk kan utledes fra dommen, er at manglende spesifikasjon av innsigelser fra byggherren kan «repareres» av en presis sluttoppstilling. Saken er et eksempel på innsigelser som befinner seg i randsonen av hva domstolene vil akseptere og det frarådes å ta risikoen forbundet med at sluttoppstillingen kan kompensere for en vag og generelt utformet innsigelse.

Dette er et leserinnlegg og meninger i innlegget står for forfatterens regning.

Denne artikkelen er tidligere publisert på bygg.no.