Viktig avklaring for utbyggere som drøfter rekkefølgekrav med kommunen.

I denne saken for Høyesterett var kjernespørsmålet: Hvilke skranker setter plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 for adgangen til å gi rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan?

Plan- og bygningsloven § 12-7 slår fast at kommunen «i nødvendig utstrekning» kan gi bestemmelser til arealformål og hensynssoner, bl.a i bestemmelsens nr. 10 hvor det kan stilles krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og om at utbygging av et område ikke kan finne sted før visse infrastrukturtiltak er «tilstrekkelig etablert».

Høyesteretts flertatt kom til at vedtaket var ugyldig fordi det bygget på en uriktig forståelse av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10. Dommen gjelder lovforståelsen av bestemmelsen, det ble konkret sett ikke funnet grunn for å vurdere myndighetsmisbruk eller bruken av skjønn, da rekkefølgekravet ble ansett ugyldig allerede etter lovbestemmelsens innhold.

Det aktuelle rekkefølgekrav var vedtatt i forbindelse med et planlagt boligprosjekt på Mortensrud i Oslo og gjaldt oppgradering av en turvei. Flertallet i Høyesterett legger til grunn at adgangen til å vedta rekkefølgebestemmelser ikke bare begrenses av læren om myndighetsmisbruk, men at § 12-7 nr. 10 inneholder visse skranker for forvaltningen. Hvor kommunen ikke selv har til hensikt å utføre tiltaket, kan det bare oppstilles rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. Høyesterett mener at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Etter flertallets syn bygget fylkesmannens vedtak i klagesaken på en for vid forståelse av § 12-7 nr. 10.

Høyesterett drøfter også sammenhengen mellom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler, og hvilken betydning bestemmelsen om utbyggingsavtaler i § 17-3 har for de rekkefølgekrav som kan stilles. Høyesterett viser til Ot.prp. nr. 22 (2004−2005), hvor departementet uttaler at et tiltak må «ha saklig sammenheng med gjennomføringen av planen» for å kunne anses nødvendig, og at departementet også presiserer at utbyggingen «må være den direkte foranledningen til behovet for ytelsen, slik at det er en relevant og nær sammenheng mellom ytelsen og planens innhold». Departementet uttaler samme sted at et tiltak også kan anses nødvendig hvis det «avhjelper skadevirkninger eller ulemper av den konkrete utbyggingen».  Høyesterett konkluderer deretter slik: «Sammenhengen mellom bestemmelsene om rekkefølgetiltak og utbyggingsavtaler gjør at disse uttalelsene legger føringer også for forståelsen av § 12-7 nr. 10 i tilfeller hvor kommunen selv ikke har til hensikt å gjennomføre tiltaket».

Nå foreligger endelig resultatet i Mortensrud-saken. Vi venter på nok en Høyesterettsavgjørelse innenfor saksfeltet, Tullinløkka-saken. Den vil gjelde utbyggingsavtalen som Oslo kommune inngikk med Entra i Tullinløkka-saken, foreløpig avgjort  i Borgarting Lagmannsrett LB-2019-135154.

Begge saker er svært viktige for utbyggerne og kommunene. Og for oss som følger regelutviklingen er de en kilde til debatt og engasjement. Det er inspirerende å følge Høyesteretts dypdykk i et saksfelt som betyr så mye for by- og stedsutviklingen!