Ekspropriasjon og erstatning – ferdig fastsatte erstatningsposter?

Fremføring av denne typen ytelser, betinger etablering av anlegg på andres eiendommer. Anleggene griper inn i grunneierens bruk og eierskap. Slike inngrep skal utbygger betale erstatning for. Grunneier skal holdes økonomisk skadesløs. Betaling i form av erstatning kan avtales, eller ved uenighet fastsettes i skjønn.

Prosess – kort

I alle slike saker forhandler utbygger i utgangspunktet med grunneierne. Slik forhandling må utbyggere som Lyse, Statskraft mv kunne dokumentere for – om nødvendig på et senere tidspunkt – å søke om ekspropriasjon med påfølgende skjønn. Det er også i utbyggers egen interesse å komme til enighet med grunneier uten å gå i retten. Kostnadene med et rettslig skjønn skal utbygger dekke.

Utbygger avholder på et tidlig tidspunkt felles orienteringsmøte for berørte grunneiere. Der skisseres prosjektet, og grunneierne kan fremme sine spørsmål. Det blir opplyst at grunneier kan kontakte advokat for juridisk bistand i tilknytning til kommende forhandlinger. Noe senere tar utbygger kontakt med grunneier for forhandlingsmøte.

Erstatning – standardposter

Høyspentlinjer krysser mange eiendommer med likeartede problemstillinger, og dermed noenlunde forutsigbare økonomisk tap. Typisk landbrukseiendommer med så vel utmark som innmark. En del utbyggere velger av den grunn å utarbeide ferdige avtaler som grunneier bes signere. I disse avtalene er de ulike faktiske inngrepene på eiendommen beskrevet. Dessuten er grunneiers erstatning angitt. Erstatningen er basert på faktisk inngrep, samt en på forhånd generelt fastsatt verdi av ulike typer jord. Det skjer enten du som grunneier avstår jord i form av overdragelse, eller ved etablering av evigvarende bruksretter på eiendommen.

Erstatningspostene vil ved strømfremføring beregnes ut fra mastetype, eksempelvis hovedmast/ bæremast, støttemast mv. De ulike mastetypene krever ulik mengde areal. Videre ut fra hvor masten plasseres, som eksempelvis i et heieområde/stein/ur, utmarksbeite, innmarksbeite eller på dyrket jord.

Forhandling – ferdig erstatning

Når så utbygger møter til forhandling hjemme hos grunneier, legger han frem standardavtalen med faste erstatningsposter. Det blir opplyst at erstatning for eksempelvis stolpefester, er beregnet av en kvalifisert person engasjert av utbygger.

Utbygger opplyser videre at han for å få til en minnelig avtale, velger å strekke seg langt økonomisk. De fastsatte erstatningspotene inntatt i avtalen er derfor «rause». Dersom du velger å ikke inngå avtalen, blir det sagt at du som grunneier må påregne lavere erstatning i et skjønn. Utbyggers representant viser videre til at andre grunneiere allerede har signert avtalen, hvoretter den må være god.

Rause avtaler?

Vårt kontor forelegges en rekke slike «standardavtaler». Et gjennomgående inntrykk er at avtaler utarbeidet i anledning fremføring av drikkevann, som oftest kan aksepteres med mindre justeringer. Utbygger oppleves å være på tilbudssiden og justeringer foretas.

Ved utbygging av kraftlinjer, kan erfaringene variere. Grunneiere opplever utbygger som lite fleksibel. At utbygger kun viser til fremlagt avtale som påstås ufravikelig. Grunneier får valget mellom å signere avtalen – slik andre grunneiere har gjort – eller ta del i et skjønn. Skjønnsalternativet fremholdes nærmest som en trussel. Vi har langt på vei samme opplevelse som grunneierne i disse sakene.

Vår erfaring er videre at der saken faktisk ender med skjønn (ekspropriasjons- eller avtaleskjønn), er erstatningen ofte vel så god som i avtalealternativet. Med gode fagpersoner som skjønnsmenn i retten, kan utbyggerens engasjerte sakkyndige få problemer med å forsvare sin erstatnings-beregning overfor rettens medlemmer.

Rettspraksis – et nyere eksempel

For å illustrere forskjellene i den erstatningsberegning du som grunneier kan oppleve, skal jeg gi et eksempel. En del grunneiere aksepterte i 2019 ikke utbyggerens «fastpriserstatning» ved høyspentutbygging, og møtte i skjønnsretten i Rogaland. Foruten dommeren bestod retten av 2 meget erfarne og kvalifiserte skjønnsmenn. Retten fastsatte erstatningen for stolpefeste i dyrket mark ca 700 % høyere enn utbyggerens «standarderstatning». Retten delte ikke de vurderinger utbyggerens sakkyndige gjorde av de mange elementene som inngår i erstatningsberegningen. Også erstatning for stolpefeste i gjødslet beite ble av retten øket med snaue 50 %.

Utbygger ville ikke akseptere erstatningene, og begjærte overskjønn.

Selv om lagmannsretten skulle komme til at tingrettens erstatningsfastsettelse var noe høy, ser vi det er mye å gå på. Begge sider innhenter nå sakkyndige fra andre landsdeler til møtet i lagmannsretten.

Et annet forhold er at grunneier under skjønnet kan fremme erstatningsposter utbygger rett og slett avviser. I saken fra 2019 nektet eksempelvis utbygger å erstatte tap av spredeareal under høyspentlinjen. Et areal som måtte gjødsles med kanon.  Bonden hadde 2 valg: Enten bortfall av et betydelig spredeareal, alternativt etablering av en traktorvei. Utbygger mente forholdet måtte anses som en såkalt «rådighetsbegrensning», en økonomisk ulempe grunneier må finne seg i uten erstatning. Tingretten var uenig. Tingretten kom til at tap av spredeareal var erstatningsmessig. Erstatning ble utmålt. Også den delen av skjønnet er anket av utbygger.

Vi imøteser utfallet av lagmannsrettens behandling med interesse. Uansett sakens utfall, er det viktig for grunneier nøye å vurdere de «erstatningstilbudene» som presenteres av utbygger.

Tidligere publisert i Bondevennen.

Kan en reguleringsplan uten utnyttingsgrad gi byggerett?

Denne byggeretten, også kalt legalitetsprinsippet i byggesaksbehandlingen, er nedfelt i plan- og bygningsloven § 21-4 første ledd første setning:

«Når søknaden er fullstendig, skal kommunen​ snarest mulig og senest innen den frist som framgår av § 21-7,​ gi tillatelse​ dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven.​»

Prinsippet innebærer at dersom en søknad om byggetillatelse lovlig skal kunne avslås, må det finnes lovhjemmel for avslaget. Bygningsmyndighetene står altså ikke fritt til å avslå en byggesøknad på skjønnsmessig grunnlag.

Sivilombudsmannen har nylig uttalt seg om byggerettens rekkevidde der planen ikke inneholdt bestemmelse om grad av utnytting. (Grad av utnytting fastsettes i arealplaner, og er et mål på hvor stort og hvor mye det kan bygges i et område.)

Saken gjaldt en hytteeier som søkte om rammetillatelse for et tilbygg. Søknaden ble avslått, under henvisning til kommuneplanens bestemmelser om krav om reguleringsplan for området. Området var riktignok regulert, men siden den aktuelle planen ikke inneholdt bestemmelse om grad av utnytting, mente både kommunen og Fylkesmannen at plankravet ikke var oppfylt. Det ble blant annet vist til Miljøverndepartementets uttalelse i Planjuss 1/2012 på side 18 om at en plan uten utnyttingsgrad ikke har rettslig virkning for søknad om byggetillatelse. Det samme er kommet til uttrykk i forvaltningspraksis og juridisk teori.

Undertegnede bistod søker med å bringe saken inn for Sivilombudsmannen, som ved sin behandling gikk imot departementets vurdering. Sivilombudsmannen  uttalte at kravet om at planen må angi utnyttingsgrad innebærer et inngrep i byggeretten som krever tydelig rettskildemessig forankring, dvs. en tydeligere lovhjemmel:

«(…) Selv om det lovteknisk ville vært svært enkelt å få til, slår verken loven eller forarbeidene fast at dette er et minstekrav til en reguleringsplan som skal gi grunnlag for bygging. Forarbeidene gir kun uttrykk for at det må være gitt «rammer» for bruken av arealet. En tydeligere rettskildemessig forankring, kunne man forvente når et slikt minstekrav betyr en innskrenkning i byggeretten utover det en søker kan se ved å sette seg inn i en lovlig vedtatt plan. Heller ikke juridisk litteratur er entydig på dette punktet.

For at en plan skal kunne være et egnet styringsverktøy og gi forutberegnelighet for borgerne, er det viktig at rammene for bruken av arealet er gitt. Det er imidlertid vanskelig å se at det er et absolutt krav om at grad av utnytting må være fastsatt i alle tilfeller, for at man skal kunne si at planen gir rammer for bruken av arealet. Ombudsmannen legger på denne bakgrunn til grunn at en plan ikke nødvendigvis må ha angitt grad av utnytting for å kunne anses som en plan i plan- og bygningslovens forstand, så lenge rammene for bruken av arealet likevel er tilstrekkelig klarlagt.»

Sivilombudsmannen uttalte videre at den aktuelle planen ga tilstrekkelige rammer for bruken av arealet, selv om den manglet angivelse av grad av utnytting. Blant annet viste planen plasseringen av hyttene som punktfeste, og det var gitt enkelte føringer om grunnmurs- og gesimshøyde mv. Samlet fant Sivilombudsmannen at kommunens plankrav måtte anses oppfylt, og søknaden kunne dermed ikke lovlig avslås på dette grunnlag.

Uttalelsen fra Sivilombudsmannen er en nyttig påminnelse om byggerettens sentrale stilling i byggesaksbehandlingen, og at plan- og bygningsloven er ment å være en ”JA-lov”. Dersom byggeretten skal innskrenkes, må dette skje på en tydelig måte, som skaper forutberegnelighet for borgerne.

Hele uttalelsen kan leses her.

Vi ønsker ny fast advokat velkommen!

Vi har gleden av å ønske Tormod Bergem Strand velkommen som fast advokat i Hammervoll Pind.

Tormod arbeider med de fleste av firmaets fagfelt, særlig fast eiendom, bygg- og entrepriserett og annen kontraktsrett. Han har bred erfaring med prosedyre og tvisteløsning, både som advokat og fra domstolene.

I Hammervoll Pind er han tilknyttet avdelingene Entreprise og Fast Eiendom, hvor han vil være med å løfte vår kompetanse.