Solceller på taket – ikke vær for grønn!

Søknadspliktig tiltak?

Installasjoner av solenergianlegg er som hovedregel søknadspliktig. Reglene om saksbehandling og ansvarlige foretak omfatter derfor disse arbeidene. Uten søknad og tillatelse risikerer man pålegg fra byggesak om riving mv. De ansvarlige foretakene, som byggmestere ofte er, må blant annet ivareta TEK17 sine krav til brannsikkerhet.

Installering og endring av solenergianlegg i eksisterende byggverk, innenfor en bruksenhet eller branncelle (som for eksempel enebolig) er imidlertid unntatt fra kravet om søknadsplikt. Selv om dette ikke er søknadspliktige arbeider, er byggherre likevel ansvarlig for at de materielle minimumskravene gjelder, som brannsikkerhet i bygninger.

TEK17 krever at tekniske installasjoner skal prosjekteres og utføres slik at installasjoner ikke øker faren vesentlig for at brann oppstår, eller at brann og røyk sprer seg. Byggmesteren bør derfor tipse byggherre om å involvere prosjekterende/utførende også innen elektro og brann allerede på planleggingsstadiet. Videre stiller TEK17 krav til tilrettelegging for redningsmannskaper, som også skal oppfylles som minimumskrav.

Er man i tvil kan man kontakte byggesak i den aktuelle kommunen.

Krav til dokumentasjon

Ethvert produkt som skal inngå i et byggverk, skal ha forsvarlige og dokumenterte egenskaper. Dette er nærmere regulert blant annet gjennom Forskrift om omsetning og dokumentasjon av produkter til byggverk (DOK), som gjelder for produkter som omsettes for bruk i byggverk.

DOK stiller krav til dokumentasjon av egenskaper og ytelser i byggevarer. Denne dokumentasjonen skal inneholde produsent og importør med kontaktdetaljer, byggevarens egenskaper, tekniske spesifikasjoner som er lagt til grunn og navn på det foretaket som har utført eventuelle tredjepartskontroller. Det er også krav om opplysninger om farlige stoffer, og det skal foreligge nødvendige bruks-/monteringsanvisninger på norsk, svensk eller dansk.

For å unngå bruk av et ulovlig produkt bør man, før innkjøp og montering, nøye kontrollere merkingen. Er anlegget sparsomt merket, og uten bruksanvisninger på et skandinavisk språk, bør man vurdere å ikke kjøpe anlegget. Ellers risikerer man å montere et ulovlig anlegg, som senere kan bli krevd fjernet mv.

Profesjonell kunde – hvem har da ansvaret for solenergianlegget?

Mellom profesjonelle aktører bør man særskilt avtaleregulere hvem som har ansvaret for prosjektering, produktkontroll, innkjøp, montering, drift og vedlikehold av anlegget. Ansvaret for å ivareta brannsikkerheten vil her være sentralt, for eksempel hvem av partene har ansvaret for å sikre tilstrekkelig brannmotstand i takkonstruksjonen under solenergianlegget. Uklarheter kan være tvisteskapende.

De profesjonelle og seriøse aktørene som planlegger/prosjekterer eller utfører elektroarbeider vil følge NEK 400, som er en regelsamling som også omfatter arbeider med solenergianlegg.

Privat kunde – hvem har da ansvaret?

Overfor forbrukere plikter profesjonelle aktører, i henhold til håndverkertjenesteloven eller bustadoppføringslova, å ivareta forbrukerens interesser og tilfredsstille henholdsvis «offentlige sikkerhetskrav» eller «offentligrettslige krav». Som profesjonell aktør bør man derfor bl.a. kontrollere dokumentasjon for produktet, samt TEK17s ovenfor nevnte krav om brannsikkerhet.

Hva kan skje etter en brann?

Normalt er man forsikret mot brannskader gjennom sine forsikringer, for eksempel hus- og innboforsikring. Har man slurvet med monteringen av anlegget e.l. risikerer eier avkorting i forsikringsdekningen ved brann. Forsikringsselskapet vil også vurdere regress hos den som er ansvarlig for skaden, for eksempel den aktøren som har påtatt seg ansvaret for prosjektering/innkjøp/montering av solenergianlegget.

Relevant regelverk:

  • Plan- og bygningsloven §§ 20-5 og 29-7
  • TEK17 §§ 11-10 og 11-17
  • Veiledningen til Byggesaksforskriften (SAK10) § 4-1 bokstav d nr 4
  • Veiledningen til SAK10 § 4-1 bokstav d nr 4
  • Forskrift om omsetning og dokumentasjon av produkter til byggverk (DOK)
  • Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg § 35
  • Norsk Elektronisk Norm (NEK) 400
  • NE-EN 62446
  • Bustadoppføringslova § 25
  • Håndverkertjenesteloven § 6
  • Forsikringsavtalelovens § 4-9
  • Skadeserstatningsloven § 4-3

Sjekkliste:

  • Er søknad til kommunen nødvendig?
  • Har relevante fagfolk vurdert brannsikkerheten?
  • Har de aktuelle fagfolkene tilstrekkelig brannfaglig kompetanse?
  • Er anlegget merket på skandinavisk språk med informasjon om egenskapene?
  • Har du som profesjonell aktør ivaretatt forbrukerens interesser i tråd med offentlige sikkerhetskrav eller offentligrettslige krav?
  • Har man i kontrakten mellom de profesjonelle partene regulert hvem som har ansvar for prosjektering/utførelse av anlegget, bl.a. hva gjelder brannsikkerhet?
  • Risikerer du avkorting i forsikringsutbetaling eller regress fra forsikringsselskapet som følge av brann?
  • Dersom du er usikker, har du du kontaktet byggesak i kommunen?

Denne artikkelen, med noen få endringer, ble i september 2019 publisert i kundeavisen til Optimera, Optimisten.

Vi gratulerer Henrik Myklebust med advokatbevilling!

Henrik Myklebust startet i Hammervoll Pind i 2017 etter endt studie ved Universitetet i Bergen, og jobber hovedsakelig med selskapsrett og prosess. Henrik hadde skatterett og selskapsrett som spesialemner og skrev masteroppgaven «Merverdiavgift på innførsel av fjernleverbare tjenester – Hvor mye aktivitet skal til for at et holdingselskap regnes som næringsdrivende etter merverdiavgiftsloven § 3-30 (2)?».

Gratulerer, Henrik!

Vet du hva risikoopplysninger er?

Hva er risikoopplysninger

Når man har kjøpt en bolig, er feil og mangler ved boligen det siste man håper å oppdage. Dersom man likevel oppdager feil eller mangler ved boligen, avvises ofte krav om utbedring eller kompensasjon i form av prisavslag eller erstatning med henvisning til at det er gitt risikoopplysninger.

En risikoopplysning er en opplysning som gis av selger i forbindelse med salget som kan gi antydninger eller hint om feil eller mangler, uten direkte å opplyse om mangelen. Det kan være tilstandsgrad 2 eller 3 i tilstandsrapporten, høy alder på bygningsdelen, opplysning om at noe er en risikokonstruksjon, at arbeidet er utført av folk uten fagkompetanse eller en mer konkret opplysning.

Eksempel: En opplysning om en sprekk i et tak, kan være en risikoopplysning. Sprekken kan være en indikasjon på at noe kan være feil med takkonstruksjonen – men opplysningen trenger ikke å bety det. Det kan også bare være en svinnsprekk eller maling som har sprukket fordi den har tørket for raskt.

Hvorfor trenger du å kjenne til dette? Det er fordi risikoopplysninger kan påvirke mangelvurderingen på flere måter, og kan få stor betydning for ditt eventuelle krav på erstatning eller utbedring. Noen sentrale vurderingspunkter i denne forbindelse vil være:

  • Er det tilstrekkelig opplyst om mangelen eller risiko for den, så foreligger ikke mangel
  • En risikoopplysning kan gi deg som kjøper en særskilt (ekstra) undersøkelsesplikt
  • Det kan tenkes at mangelen ikke ville være egnet til å virke inn på avtalen
  • Boligen er på bakgrunn av risikoopplysningen ikke i dårligere stand (fordi standarden er innenfor det kjøper måtte forvente)
  • Risikoopplysningen kan gi redusert utmåling av kompensasjonen for mangelen

Det rettslige utgangspunktet for en vurdering av risikoopplysningers innvirkning på et kjøp, finnes i Rt. 2002 s. 1425. Her kom Høyesterett frem til at en opplysning om «vanninntrenging som skyldtes feil på dreneringen», avskår kjøpers krav mot selger, nettopp fordi kjøperne ikke foretok nærmere undersøkelser eller tok forbehold om opplysningens riktighet ved inngåelsen av kontrakten. Når det senere viste seg at årsaken til vanninntrengningen var mer alvorlig enn det som var opplyst av selger, ble det lagt til grunn at dette var en risiko kjøper hadde overtatt i lys av den risikoopplysningen som var gitt av selger.

Hva er så den praktiske utfordringen?

I de tilfellene der selger har kjent til en feil ved boligen, så vil en fullstendig opplysning om dette kunne påvirke en salgssum negativt. Mange kvier seg derfor for å gi det fulle opplysningsbildet og kommuniserer ikke eventuelle feil.

Eksempel: Selger kjenner til at det har vært fukt i kjelleren og har hatt fagfolk til å undersøke hva som er årsaken. De har konkludert at årsaken er mangler ved dreneringen. Hvis selger kun gir informasjon om «noe fukt i kjeller», blir feilen underkommunisert. Dette er en vanskelig problemstilling fordi bare deler av mangelen er opplyst.

Rettsavgjørelser for slike saker varier. Retten står ofte overfor vanskelige bevistemaer. I flere tilfeller blir sympatiene avgjørende for vurderingen, slik at selger blir dømt til å betale et prisavslag. Kjøper må belage seg på et standardhevingsfradag – en avkorting av erstatningen. Standardhevingsfradrag trekkes fordi man får utbedret noe som delvis var opplyst om ved salget.

Forklaring på de ulike forsikringene

Ovenfor har vi nevnt ulike forsikringer, og skal her forklare hva som ligger i de ulike typene forsikring.

Boligkjøperforsikring er kun en advokatforsikring som gir den forsikrede krav på advokatbistand for å fremme krav mot selger. Det er altså ikke en forsikring som gir noen rett på utbedring av feil eller mangler ved boliger.

Bygningsforsikring og innboforsikring krever at feil eller mangler må være oppstått uventet i kjøpers forsikringsperiode – altså etter overtakelse av boligen. Hvis flere feil har utviklet seg over tid og stammer fra en tidligere eiers tid, vil det ikke være dekket under disse forsikringene.

Boligselgerforsikringen forsikrer selgers ansvar for feil og mangler. Den vil i de fleste tilfeller være en korrekt adressat for et mangelskrav.

Hva må du huske på

Hvordan skal du i lys av dette forholde deg når du foretar kjøp av bolig?

Det viktigste er at du er oppmerksom på den opplysninger som vi har gitt eksempler på i denne artikkelen. Samtidig å være klar over at disse opplysningene kan få store økonomiske konsekvenser for deg dersom du ikke tar grep for å undersøke nærmere eller får rådgivningen knyttet til hvordan kjøpekontrakten må utformes for å ta høyde for eventuell risiko som ligger i de forskjellige opplysningene.

Det er viktig at du spør selger og megler, før du inngir et eventuelt bud, dersom du har mistanke for en potensiell risikoopplysning.

Advokatfirmaet Hammervoll Pind har advokater som er spesialister på mangelsaker. Har du kjøpt bolig og oppdaget at den ikke er slik du forventet, eller har du solgt en bolig som kjøper klager på, kan du ta kontakt med en av våre advokater og få en vurdering.

Breakfast roundtable: Don’t waste precious time and money on disputes

At this breakfast seminar, participants will discuss innovative solutions to the challenges of commercial dispute prevention and resolution and how corporate counsel can play a leading role in resolving commercial disputes efficiently and cost-effectively.

Program

08:00-08:30 Welcome and networking, breakfast provided

08:30-09:10 Overview of CPR and CPR’s Dispute Resolution Services

09:10-09:40 The Wärtsilä Legal Affairs department’s journey from a trusted support function to a value-adding, in-house business partner Ralf Lindbäck, Managing Counsel, Asset, Dispute and Trade Management, Marine at Wärtsilä Corporation

09:40-10:20 Panel / roundtable discussion open for participation from the audience

10:20-10:30 Sum up and closure

For registration, please send an e-mail to paamelding@hammervollpind.no

Topics for discussion will include:

  • Domestic vs International disputes
  • The role of In-house counsel when handling disputes
  • New technologies in dispute resolution


The International Institute for Conflict Prevention & Resolution (CPR) was created over 40 years ago by General Counsel at Fortune 100 companies to promote efficiency and cost-effectiveness in commercial dispute prevention and resolution. Participants will learn about CPR’s thought leadership initiatives, its non-administered and administered arbitration rules, as well as its international mediation procedure.

Participants will also have an opportunity to discuss with a panel of distinguished speakers:

Olivier P. André, Senior Vice President, International at CPR

Olivier started his legal career at Shearman & Sterling L.L.P. and at the ICC Court of International Arbitration in Paris. He is a CPR and CEDR trained mediator and studied law in France, Germany and in the U.S. Olivier recently contributed to the drafting of the CPR European Mediation and ADR Practical Guide for Corporates, the CPR Administered and Non-Administered Arbitration Rules, and the CPR International Mediation Procedure.

Olivier is based in New York and frequently speaks at conferences and is the author of a number of articles and publications within the area of ADR. He holds a number of positions in various boards and committees.

Ralf Lindbäck, Managing Counsel, Asset, Dispute and Trade Management, Marine at Wärtsilä Corporation.

Ralf is based in Finland and has successfully followed a career specializing in legal matters relating to complex international transactions in the energy sector, and in particular the maritime and offshore industry. Working with foreign administrations and global clients has further broadened Ralf’s understanding of different legal systems, while also enhancing his reputation and track record in international dispute resolution.

His curriculum includes postgraduate studies in maritime law as well as oil and gas law (University of Oslo), management (IMD) and international dispute resolution (University of Geneva). Ralf was a member of Wärtsilä’s award winning team in Financial Times Innovative Lawyers, Europe 2018.

Allen Waxman, President & CEO of the International Institute for Conflict Prevention & Resolution (CPR).

Prior to joining CPR, Mr. Waxman served as General Counsel of Pfizer, at Eisai Inc – the North American affiliate of the Japanese-based pharmaceutical company, Eisai Co Ltd – where also led the Market Access business unit. He later on joined Kaye Scholer LLP (now Arnold & Porter Kaye Scholer) in New York as a partner. He led the firm’s multidisciplinary Life Sciences Group, while also developing and executing on resolution strategies for clients.

The seminar will be held at Advokatfirmaet Hammervoll Pinds’ offices in Oslo: Wergelandsveien 7 0167, Oslo.

Ny senioradvokat i Hammervoll Pind

Vi har gleden av å ønske Liv Charlotte Oppegaard velkommen som senioradvokat i Hammervoll Pind.

Liv har allsidig erfaring fra advokatvirksomhet og som bedriftsadvokat, blant annet relatert til rettsområdene fast eiendom, immaterielle rettigheter, selskapsrett og kontrakter. Som internadvokat i et av landets større eiendomsmeglingsforetak har hun opparbeidet seg bred kompetanse innenfor eiendomsmegling og eiendomstransaksjoner.

I Hammervoll Pind er hun tilknyttet avdelingene Eiendomsmegling og Fast Eiendom, hvor hun vil være med å løfte vår kompetanse

Ny partner i Hammervoll Pind

Det er en stor glede å annonsere partneropptak av Randi Hansen Våge!

Randi Hansen Våge kommer fra stilling som partner i Stiegler WKS Advokatfirma AS, og vil være tilknyttet avdelingene Fast Eiendom, Entreprise, Plan og bygg samt Prosess.

Randi har solid kompetanse innenfor alle deler av plan- og bygningsrett. Hun bistår ofte i juridiske spørsmål i skjæringspunktet mellom offentlig og privat rett. Våge har også flere års erfaring med arealutvikling og utbyggingsavtaler fra både offentlig og privat sektor. Hun bistår med strategisk rådgivning i reguleringsprosesser.

Å få Randi med på laget bidrar til at Hammervoll Pind styrker sin kompetanse på områdene innen eiendom ytterligere!