AVFALLSFRIE BYGGEPLASSER – dialogen er i gang!

Før påske var byggebransjen samlet hos NHO for å kickstarte dialogen rundt løsninger og kommende krav for avfallsfrie byggeplasser. Flere betydningsfulle byggherrer er del av fellesinitiativet. Disse ønsker samspill med markedet for å finne løsninger på den store klimautfordringen.

Hvorfor er avfall fra byggeplass satt på dagsorden?

Hvert år genereres det omtrent 1,8 millioner tonn avfall fra aktivitet i norsk byggebransje. Dette utgjør hele 14 prosent av landets totale avfall, og 5 prosent av dette kommer fra prosesser med å etablere helt nye bygg. Rundt halvparten av utslippene fra disse nybyggene kommer fra materialer. Bransjen har allerede fokus på høy grad av kildesortering, og der har aktørene kommet langt. Men er det også mulig å redusere mengden av det som må sorteres?

Arbeidet for avfallsfrie byggeplasser handler om å utvikle en produksjon som ikke genererer avfall, hverken på byggeplassen eller ute hos produsenten. Byggherrene er klare i sin tale – de vil stille krav om avfallsfrihet fra 2022 og belønne de aktørene som bidrar til å utvikle gode og egnede løsninger.

Løsningene som må til for å nå målet vil bli utviklet av bransjen i fellesskap. Entreprenører og leverandører oppfordres til å tenke nytt for å etablere ny teknologi, nye prosesser og nye produktløsninger.

Utvikling kan gi senere konkurransefordel og lønnsomhet

Med etablering av nye løsninger er det klart at leverandørmarkedet tenker på egen økonomi og risiko. Da en av byggherrene stilte markedet spørsmål om reduksjon i mengden avfall ville gi en økonomisk gevinst, svarte 72 prosent bekreftende. Byggherrene som står bak initiativet har et budsjett på til sammen 22 milliarder kroner for 2019 alene. Etableringsfasen er imidlertid krevende og risikofylt, og dette er noe av bakgrunnen for at Innovasjon Norge er med på laget med sine finansieringsordninger for utviklingsfasen.

Den største gulroten for leverandørene som kaster seg inn i dialogen og utviklingen, er muligheten for at løsningen senere etterspørres. Konkurransefordelen og lønnsomheten vil kunne bli et faktum. Det at økt bærekraft kan gi redusert kostnad ga Skanska et godt eksempel på under dialogkonferansen. Med gjennomsnittlig svinn for trelast på 25 prosent er potensiell kostnadsbesparelse beløp som vil utgjøre en forskjell på bunnlinja. I tillegg vil en 50 prosent reduksjon av trelast som går til svinn kunne gi i en besparelse på 430 tonn CO2e pr år.

Dialogen er i gang

Noen byggherrer er allerede i gang. Sandnes Eiendomsselskap KF har hatt dialog med leverandørmarkedet omkring temaet, og har benyttet innspillene i to senere konkurranser. I kontraktene ble nullpunktet for avfallsreduksjon på 40 kg/kvm mot dagens avfallsnivå som ligger på cirka 60 kg/kvm. Beregningen av avfallet ble definert etter avfall som ble tatt ut av byggeplass, inkludert avfallet som går til gjenvinning. Klarer entreprenøren å minimere avfallsmengden til under 40 kg/kvm, vil dette gi en økonomisk fordel basert på gitte beløpsintervaller. Eksempelvis vil en reduksjon ned til 20 kg/kvm gi en belønning på 750 000 kroner. Dette betyr at entreprenøren potensielt kan få økonomisk kompensasjon i tillegg til kostnadsbesparelser for avfallshåndtering.

Vinn-vinn for klima og næringsliv

Det å gjøre business som samtidig bidrar til at samfunnsutfordringer løses, er en ren vinn-vinn-situasjon. Er du entreprenør, leverandør eller produsent bør en benytte sjansen til å delta i dialogen. Byggherrenes invitasjon gir mulighet til å være med på å oppstille egnede krav og prosesser som fungerer, men dette krever faktisk deltakelse. Er du underentreprenør eller en mindre produsent, så ta din plass i dialogen. Når kravene først er satt vil det være mindre mulighet til å påvirke.

Resultatet av dialogen vil munne ut i at den enkelte byggherre stiller egne krav basert på dialogen, nye løsninger og det spesifikke prosjektet. Entreprenører og leverandører bør allerede på tilbudsstadiet tolke anskaffelsesdokumentene slik at kravene er forstått. For entreprenører og leverandører som har aktører under seg i kontraktskjeden, vil det være viktig å regulere byggherrens krav nedover for å sikre at disse overholdes og at målene nås.

Vi oppfordrer til å benytte dialogfasen til å fremheve det som er viktig for din posisjon, og ikke minst til å være med på å utvikle morgendagens løsninger for bransjen

Eiendomsskatt – klagefrist i Oslo er 11. april

Eiendomsskatt i Oslo

Eiendomsskatten skal beregnes ut fra en estimert markedsverdi for eiendommen. Kommunene skal ta i bruk skatteetatens beregnede markedsverdi for boligeiendommer. For andre eiendommer, herunder fritidseiendommer og næringseiendommer, fastsettes eiendomsskattegrunnlaget ved takst.

Eiendomsskatteseddelen sendes ut til de som skal betale eiendomsskatt mellom 15. og 28. februar hvert år. Siste frist for utsendelse er 1. mars. Eiendomsskattekrav forfaller til betaling i fire like store terminer per år.

Frist for å klage på eiendomsskatt i Bergen er seks uker etter at skattelisten legges ut eller fra du har mottatt skatteseddel. I Stavanger er klagefristen tre uker. Informasjon om klagefrister finnes på nettsidene til den enkelte kommune.

Nedenfor følger en beskrivelse av beregningen av eiendomsskatt i Oslo og av klagereglene i Oslo.

Beregning av eiendomsskatt for bolig

Kommunene skal ta i bruk skatteetatens beregnede markedsverdi for boligeiendommer. Denne verdien benyttes ved fastsettelse av boligens formuesverdi. Boligverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris beregnet av Statistisk sentralbyrå multiplisert med boligens areal (P-rom).

Eiendomsskattegrunnlaget skal ikke skal være høyere enn 80 prosent av den av skatteetaten beregnede markedsverdien det aktuelle året. Det gis et bunnfradrag i Oslo på 4,6 millioner kroner. Dette innebærer at dersom formuesverdien av boligen du bor i er lavere enn 5 750 000 kroner, skal du ikke betale ikke eiendomsskatt i Oslo (80 prosent av 5 750 000 = 4 600 000, som tilsvarer bunnfradraget i Oslo).

Overstiger verdien av boligen dette beløpet, skal du betale eiendomsskatt til kommunen.

For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget, fratrukket bunnfradraget (i Oslo er dette for tiden på inntil 4,6 millioner kroner). Det kan være ulike bunnfradrag fra kommune til kommune. Noen kommuner har ikke bunnfradrag.

Beregningen av eiendomsskatt skjer slik:

Eiendomsskattegrunnlag – bunnfradrag x 0,003 = årlig eiendomsskatt

Boliger som har flere boenheter som alle oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på flere bunnfradrag. Bunnfradraget for en boenhet er begrenset til boenhetens verdi (eiendomsskattegrunnlag). Dette innebærer at hvis boenhetens andel av verdien beregnes til tre millioner kroner, er bunnfradraget for denne boenheten begrenset til tre millioner kroner.

Hva som er selvstendig boenhet i Oslo reguleres av en egen forskrift. Som selvstendig bolig anses blant annet:

  • bolig som er godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som selvstendig boenhet etter gjeldende regelverk på godkjenningstidspunktet.
  • boenheter som (i) er fysisk adskilt fra øvrig boareal i eksisterende bolig, (ii) er godkjent til varig opphold, (iii) har egen separat inngang fra ytre rom og (iv) har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og wc) for en bolig.

Det er viktig å være oppmerksom på at selv om man har rett på ekstra bunnfradrag, så blir det ikke automatisk en godkjent boenhet etter plan- og bygningsloven, eller registrert i Eiendomsregisteret (matrikkelen).

Hvis det ikke gjelder boligeiendom, men for eksempel fritidseiendom fastsettes eiendomsskattegrunnlaget på bakgrunn av takst fra kommunen. Eiendomsskatten utgjør 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Også for fritidseiendom gis bunnfradrag (maksimalt kr 4 600 000).

Eiendomsskatt for næringseiendom og ubebygd tomt

For næringseiendom og tomt gjennomfører kommunen taksering av eiendommen, og fastsetter eiendomsskattegrunnlaget på bakgrunn av taksten. Også her er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Det er imidlertid ikke bunnfradrag for næringseiendom. Består eiendommen av både bolig og næring, fastsettes eget eiendomsskattegrunnlag på de to delene.

I festeforhold skal i utgangspunktet eiendomsskatten fordeles forholdsmessig mellom fester og bortfester. Da slike eiendommer har forskjellige eiere av henholdsvis tomten og bygningsmassen fordelingen av skattebyrden mellom fester og bortfester på bakgrunn av hvem som anses som eier av hhv bygning og grunn. Den totale skattebyrden knyttet til en slik eiendom skal i utgangspunktet være den samme uavhengig av om det er en festetomt eller ei.

Klage til kommunen

Hvis du mener boligverdien (formuesverdien) fra Skatteetaten er feil, kan du selv endre dette ved å endre skattemeldingen. Dette gjør du ved å sende en endringsmelding til skatteetaten. Det er ikke nødvendig å melde fra om dette til kommunen. Dersom Skatteetaten endrer boligverdien, vil kommunen få melding om dette slik at eiendomsskatten blir korrigert. For mye innbetalt eiendomsskatt vil tilbakebetales etterhvert. Kommunen vil normalt skrive ut nye terminoppgaver når endringen/klagen er behandlet, der det hensyntas at det er innbetalt for mye i en eller flere tidligere terminer.

Dersom du mener at andre forhold ved eiendomsskatten er feil, kan du klage til kommunen ved å enten levere klagen på Min Side, eller ved å sende en skriftlig klage til Eiendomsskattekontoret. Dette kan for eksempel gjelde dersom du mener at takseringen foretatt av kommunen er feil, eller fordi du mener du har krav på et ekstra bunnfradrag fordi du har flere selvstendige boenheter i boligen.

Fristen for å klage til Oslo kommune er seks uker etter kunngjøringen av eiendomsskattelisten, eller den dagen eiendomsskatteseddelen ble sendt. Fristen for å klage på eiendomsskatten i Oslo er senest 11. april 2019.

Husk at selv om du mener at eiendomsskattegrunnlaget er feil, må du betale den faktura du har fått.

Høyesterett skal vurdere eiendomsskatten i Oslo

Høyesterett skal i mai 2019 behandle en sak som gjelder eiendomsskatten i Oslo, hvor striden blant annet gjelder tidsfristen for utskriving av skatt. En gruppe på 3 400 privatpersoner har saksøkt Oslo kommune for blant annet å ikke ha overholdt den lovbestemte fristen for utsendelse av eiendomsskattegrunnlag for skatteåret 2016. Oslo kommune utskrev eiendomsskatten 30. juni.

Borgarting lagmannsrett mente at kommunen ikke hadde overholdt den lovbestemte fristen som er 1. mars.

Kommunen har i sin anke til Høyesterett blant annet anført at skatten ikke var skrevet ut for sent, og at virkningene av en eventuell for sen utskriving ikke er ugyldighet. Privatpersonene anførte at dette ikke er første gang Oslo kommune skriver ut eiendomsskatt, og at skatten derfor ble utskrevet etter fristen. I anken til Høyesterett anførte privatpersonene at de som ikke har klaget kan få prøvd utskrivingsvedtakene.

Dersom lagmannsrettsdommen blir stående risikerer kommunen å måtte tilbakebetale flere hundre millioner skattekroner til disse privatpersonene.

Høyesterett skal også ta stilling til om selve skattemodellen er ulovlig. Privatpersonenes hovedpoeng er at bunnfradraget er satt så høyt at mange boliger i realiteten ikke får eiendomsskatt. Privatpersonene anfører at en eiendomsskatt som verner 8 av 10 boligenheter, ligger utenfor den beskatningskompetansen Stortinget har gitt kommunen etter eiendomsskatteloven og at den dermed er ulovlig. Kommunen på sin side anfører at bunnfradraget ikke er satt ulovlig høyt. Kommunen vant frem på dette punktet både i tingretten og lagmannsretten. Det gjenstår å se hvilket resultat Høyesterett kommer til.

Faste advokater i Hammervoll Pind

Våre kolleger Madeléne Jordsjø og Liv-Torill Hellevang Lindgren har blitt forfremmet til faste advokater.

Liv-Torill Hellevang Lindgren startet i Hammervoll Pind i 2015, og er en viktig ressurs spesielt innenfor selskapsrett, samt plan- og bygningsrett.

Madelene Jordsjø begynte i Hammervoll Pind i 2014 og jobber først og fremst med restrukturering, samt selskapsrett og tvangsfullbyrdelse.

Vi gratulerer!