Boligkjøperens deponeringsrett

Hva er deponering?

Deponering vil si at boligkjøperen overfører hele eller deler av kjøpesummen til en konto som er utilgjengelig for både kjøper og selger. Formålet er å løse opp en ellers fastlåst situasjon: Når kjøperen nekter å betale, vil selgeren gjerne respondere ved å nekte overtakelse av boligen eller å overføre grunnbokshjemmelen. Dersom kjøperen innbetaler det omtvistede beløpet til en avsperret konto, får man utsatt diskusjonene omkring sluttoppgjøret til et senere tidspunkt, uten at utvekslingen av avtalepartenes respektive ytelser stanser opp.

Hvor finner vi regler om deponering?

i. Deponeringsloven

Vi har en egen lov om deponering fra 1939. Etter deponeringsloven § 1 kan den som skylder penger fri seg for sin betalingsforpliktelse ved å deponere vederlaget i Norges Bank. Deponeringsloven gjelder imidlertid bare tilfeller der kjøperen ikke får gjennomført betaling som følge av forhold på kreditors side. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom kreditor har oppgitt ukorrekte opplysninger om konto for innbetaling. Deponeringsloven regulerer ikke betaling av omtvistedevederlag. Adgangen til å deponere omtvistede beløp reguleres av andre regler i kontraktslovgivningen.

ii. Bustadoppføringslova § 49

Bustadoppføringslova § 49 gir kjøperen rett til å deponere et omtvistet vederlag, dersom det er avtalt at sluttoppgjøret skal betales før eller senest samtidig med overtakelse eller hjemmelsoverføring. I disse tilfeller er det en viss risiko for at selgeren utøver betalingspress mot en kjøper som holder tilbake hele eller deler av vederlaget, i form av å nekte kjøperen å overta boligen eller å få overskjøtet grunnbokshjemmelen. Dersom kjøperen deponerer det omtvistede beløpet, anses betaling for å ha skjedd, og selgeren har ingen rett til å holde sin ytelse tilbake.

I tilfeller der boligen er overtatt og hjemmelsoverføring har funnet sted uten at kjøperen har betalt, er det ikke et like stort poeng å deponere vederlaget. Her har kjøperen mottatt selgerens ytelse og sitter med råderetten over pengene. Kjøperen kan da benytte sin alminnelige tilbakeholdsrett som sikkerhet for sitt anførte krav, jf. bustadoppføringslova § 31. Forholdet mellom kjøpers tilbakeholdsrett og deponeringsrett utdypes nærmere like nedenfor.

Beløpet som skal deponeres må være innbetalt til en finansinstitusjon som har rett til å tilby en slik tjeneste i Norge, eksempelvis banker. Lovforarbeidene gir ikke svar på om innbetaling til megler oppfyller kravet til deponering etter bustadoppføringslova § 49. Partene må imidlertid ha adgang til å særskilt avtale at vederlaget skal deponeres til megler på samme vilkår som følger av bustadoppføringslova § 49.

Et deponert beløp kan bare disponeres av kjøper og selger i fellesskap. Hvis partene ikke kommer til en enighet om sluttoppgjøret, kan utbetaling først skje ved rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har tilsvarende virking – eksempelvis en voldgiftsavgjørelse eller et rettsforlik.

 iii. Ingen tilsvarende regel i avhendingslova

Avhendingslova har ingen lovbestemmelse tilsvarende bustadoppføringslova § 49. Det er imidlertid intet til hinder for at partene avtaler at et beløp skal deponeres på en sperret konto inntil sluttoppgjøret har fått sin endelige avklaring.

Praksis fra Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester viser at det tidvis oppstår tvist om hvorvidt midler som er oppbevart på eiendomsmeglers klientkonto skal anses som deponert. Dette spørsmålet har bl.a. betydning for om megleren må ha begge partenes samtykke før utbetaling kan finne sted. For å unngå uklarheter bør det tydelig avtales/fremgå av overtakelsesprotokollen hvilket formål deponeringen skal sikre, hvilket kontonummer midlene skal stå på, betingelser for utbetaling til selger eller kjøper og andre forhold som kan ha betydning for oppgjøret.

Deponering versus tilbakeholdsrett – betaling med befriende virkning

Kjøperen har en alminnelig tilbakeholdsrettdersom det foreligger kontraktsbrudd fra selgers side. Kjøperen har rett til å holde tilbake en så stor del av vederlaget som er nødvendig for å sikre sitt krav mot selgeren, jf. bustadoppføringslova §§ 24 og 31 og avhendingslova §§ 4-6 og 4-15. Utøvelse av tilbakeholdsretten forutsetter at kjøperen ikke har overgitt pengene til selger.

Deponering er en form for utøvd tilbakeholdsrett. Men deponering har samtidig en særskilt virkning for oppgjøret. På den ene siden innebærer deponering at kjøperen oppgir rådigheten over pengene. Til gjengjeld medfører deponeringen at kjøperen anses for å ha betalt medbefriende virkning. Det betyr at selgeren ikke kan påberope manglende betaling som grunnlag for å stanse sin ytelse, og heller ikke til å heve avtalen, selv om det senere skulle vise seg at selgeren ikke har misligholdt kontrakten.

Bustadoppføringslova § 49 tredje ledd angir et unntak fra utgangspunktet om at deponeringen anses som befriende betaling. Dersom det senere viser seg at selgeren ikke har misligholdt kontrakten, plikter kjøperen likevel å betale renter og å erstatte selgers rentetap fra det tidspunktet kjøperen skulle ha betalt vederlaget til selgeren. Skulle det på den annen side vise seg at misligholds krav var berettiget, slik at det er selgeren som har krevd for høyt vederlag, kan kjøperen kreve renter og erstatning for sitt rentetap, beregnet fra tidspunktet deponering ble foretatt.

Kan vederlaget deponeres etter overtakelse?

Et omdiskutert spørsmål har vært om kjøperne mister sin rett til å deponere vederlaget ved å overta boligen, til tross for at skjøtet enda ikke er tinglyst på kjøperne. Dette var problemstillingen i Høyesterettsdommen Rt. 2013 s. 1541, som gjaldt tolkningen av bustadoppføringslova § 49 første ledd. I saken uttaler Høyesterett at retten til å deponere er i behold helt frem til kjøpers betalingsplikt inntrer. Etter bustadoppføringslova kan ikke selgeren kreve betaling før kjøperen har fått tinglyst skjøtet på seg, med mindre entreprenøren har stilt garanti iht. § 47 andre og tredje ledd. Dette innebærer at kjøperen har rett til å deponere et omtvistet vederlag helt frem til hjemmelen er tinglyst på kjøperen.

Artikkelen ble først publisert i bladet «Eiendomsmegleren», utgave 5/2018, som utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund.

Seminar om krav mot ansvarlig foretak i Bergen

Onsdag 13. desember inviterer vårt kontor i Bergen til seminar, hvor partner og advokat Kurt A. Elvevoll vil gjennomgå ansvaret og systematikken i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og veiledninger. I tillegg vil han gjennomgå flere nye, relevante dommer fra Høyesterett.

Mer informasjon og påmelding her.

Begrensninger i adgangen til korttidsutleie for eierseksjoner og borettslag

Det er viktig å understreke at det er en grunnleggende forskjell mellom borettslagsleiligheter og eierseksjoner. Boretten i et borettslag er eksklusivt ment til eierens egen bruk. Borettslagene vedtektsfester ofte skranker for den enkeltes adgang til å leie ut hele eller deler av den leilighet boretten knytter seg til. Begrensning i adgangen til utleie følger av borettslagslovens kapittel 5.

I eierseksjoner har eieren i utgangspunktet fri disposisjonsrett over boligen. Eieren har i utgangspunktet fri adgang til å leie ut hele eller deler av eierseksjonen.

Begrensninger i adgangen til korttidsutleie for eierseksjoner

I eierseksjoner er det anledning til å begrense utleieomfanget til enhetene gjennom vedtektene, jf.  eierseksjonsloven§ 25 eller ved særskilte bestemmelser som skal forhindre bomiljøproblemer, se eksempelvis ordensregler etter eierseksjonsloven § 28.

Formålet med den foreslåtte regelendringen er å begrense hyppig og intensiv korttidsutleie, ikke å forby alle former for korttidsutleie. Målet er å redusere det som departementet omtaler som «den mest intensive og irregulære formen for korttidsutleie», som antas å kunne være til uønsket belastning for naboene. Det er nærliggende å koble dette til utviklingen innen enkeltstående korttidsutleier via airBnB og lignende.

Departementet foreslår at det i eierseksjonssameier skal innføres en øvre begrensning på korttidsutleie med 90 døgn per år. Det gjelder unntak dersom eiendommen leies ut for mer enn 30 dager av gangen. I så fall er utleieforholdet ikke ansett som korttidsutleie, og omfattes ikke av utleiebegrensningen.

Departementet utelukker ikke at utleien kan kategoriseres som ulovlig næringsvirksomhetfør grensen på 90 døgn er nådd. Det kan for eksempel være inntatt i vedtektene at det ikke skal drives næring i sameiet, eller at bruk som næring er i strid med arealplanformålet eller annen tillatelse. Konsekvensene av at leien overstiger 90 dager eller blir kategorisert som «ulovlig næringsvirksomhet» er at utleien er i strid med utleieadgangen. Dette kan føre til at det blir rettet et pålegg om å stoppe utleien.

Departementet foreslår at 90 dagers-begrensningen ikke skal gjelde dersom deler av boligen leies ut (eksempelvis et rom i en leilighet), eller der leiligheten lånes ut uten vederlag. Forslaget fastsetter ikke en øvre tidsramme for slik utleie.

Videre åpner departementet for at sameiet kan regulere 90 dagers-begrensningen opp eller ned i vedtektene. Avviket må vedtas med minst to tredjedels flertall. Som en nedre grense er det foreslått 60 døgn. Sameiet kan også vedta at det skal være adgang til korttidsutleie inntil 120 døgn eller at det ikke skal foreligge begrensninger i korttidsutleien i det hele tatt. Hvis sameiet eller borettslaget ikke inntar begrensninger eller utvidelse av utleieadgangen er det lovens rammer som skal anvendes.

Begrensninger i adgangen til korttidsutleie av leiligheter i borettslag

Utgangspunktet for utleie av borettslagsleiligheter uten at eieren selv bor der samtidig, er at styregodkjenning må innhentes. For utleie av delerav borettslagsleiligheten er det ikke nødvendig med styregodkjenning. Når det gjelder borettslagsleiligheter foreslås det at korttidsutleie av egen andel skal være begrenset til 30 døgn per år. Utleie til og med 30 døgn pr. år skal kunne gjennomføres uten at samtykke må innhentes fra styret. Det er imidlertid et nødvendig vilkår at andelseieren selv bor i leiligheten. Endringen skal likevel åpne for at naturlig fravær fra leiligheten ikke skal utelukke utleie. Årsaken til at det foreslås en strengere adgang til utleie i borettslagsleiligheter enn eierseksjoner er det underliggende synet at borettslagsleiligheter er ment til eget boformål, ikke som utleieobjekter.

Departementet uttrykker at 30 dagers-begrensningen ved borettslagsleiligheter også skal gjelde ved vederlagsfritt utlån av leiligheten.

Skattlegging ved korttidsutleie

Leier du ut boligen/leiligheten din er inntektene normalt skattepliktige. Det er imidlertid vidtrekkende unntak fra skatteplikt dersom eieren i leieperioden har brukt minst halvparten av boligen til egen bolig regnet etter utleieverdien. Det er en forutsetning for skattefritak at utleieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager.

Det er særskilte sjablongregler ved korttidsutleie av boliger/leiligheter. Korttidsutleie er definert som utleie inntil 30 dager. Leies boligen ut inntil 30 dager, er utleieinntektene skattepliktige. Dette gjelder uavhengig av om eieren bor i leiligheten mens leiligheten leies bort, eller ikke. Skattesatsen er 23 prosent i 2018 (i statsbudsjettet for 2019 er det foreslått å redusere satsen til 22 prosent fra inntektsåret 2019).

Det er videre unntak fra skatteplikt på utleieinntektene dersom leiligheten leies ut sammenhengende mer enn 30 dager og mindre enn seks måneder i løpet av året. Leies leiligheten ut mer enn halve året, vil leieinntektene uansett være skattepliktige.

Dersom en ser skattereglene i sammenheng med de foreslåtte endringer for eierseksjonssameier, vil det innebære at dersom hele leiligheten leies ut mindre enn 30 dager, så skal utleieinntektene skattlegges. Dersom hele leiligheten leies ut sammenhengende mer enn 30 dager (men maksimalt inntil 6 måneder), så kan utleieinntektene være skattefrie. Dersom deler av leiligheten leies ut og denne delen utgjør mindre enn halvparten av leiligheten, kan utleieinntektene være skattefrie.

Dersom en ser skattereglene i sammenheng med de foreslåtte endringer for borettslagsleiligheter, så vil utleie inntil 30 dager alltid medføre skatteplikt for boligeier. Ettersom det ikke er anledning til å leie ut borettslagsleiligheten i mer enn 30 dager, vil det i utgangspunktet ikke være aktuelt med skattefritak fordi leiligheten leies ut mer enn 30 dager. Skulle slik utleie likevel skje vil utleieinntektene være skattefrie dersom hele leiligheten leies ut sammenhengende mer enn 30 dager, maksimalt 6 måneder. Utleieinntektene vil også være skattefrie dersom deler av leiligheten leies ut og denne delen utgjør mindre enn halvparten av leiligheten.

Lovforslaget har nå trådt i kraft. Du kan lese mer om dette her.

Landbrukseiendom – Forurensing – Hvem tar regningen?

Forurensing oppleves neppe på samme måte som et problem. Det kan være fordi forurensingen er ukjent for myndighetene, og/eller at mer alvorlig forurensing sjeldnere forekommer.

Hva er forurensing?

Forurensingsloven (1981) beskriver i § 6 forurensing som tilførsel av fast stoff, væske eller gass til luft, vann eller i grunnen, støy og rystelser, lys og annen stråling, påvirkning av temperaturen – som er eller kan være til skade eller ulempe for miljøet. Det er likegyldig om det er selve naturen eller mennesker og dyr som skades eller påføres ulempe.

Forurensing skal unngås, jf. § 7:

«Ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som kan medføre fare for forurensing uten at det er lovlig etter §§ 8 eller 9, eller tillatt etter vedtak i medhold av § 11».

Unntak – «vanlig forurensning»

Landbruksnæringen er preget av så vel lukt som støy og bruk av plantevernmidler og gjødsel.  Hvordan kan slik forurensing løpende foregå uten at myndighetene griper inn?

Loven har i § 8 en egen bestemmelse som begrenser plikten til å unngå forurensing. Bestemmelsen er begrenset til «vanlig forurensing» fra bl.a. fiske, jordbruk, skogbruk mv. Også midlertidig anleggs-virksomhet er unntatt. Hva som er «vanlig forurensing» vil kunne endre seg over tid i takt med endringer i driftsmåter, tekniske løsninger og levesett. Disse endringene kan medføre så vel økt som redusert forurensing. Ny teknologi har medført at enkelte typer forurensing som tidligere var vanlig, ikke lenger kan vurderes som «vanlig».

Dersom vi begrenser oss til landbruket gjelder unntaket virksomhet som drives som ledd i tradisjonelt jordbruk. Det omfatter så vel vanlig husdyrhold som korndyrking og hagebruk. Mer spesielle næringer som kan være knyttet til landbruket som pelsdyrfarm og gartneri, faller sannsynligvis utenfor unntaket. Men det fremgår ikke av lovforarbeidene.

Hvilken betydning har det at tradisjonelt landbruk er unntatt fra forurensingsforbudet? Den direkte konsekvens er at naboer som utsettes for lukt/stank, støy fra landbruksmaskiner, halmbrenning mv. ikke kan påberope seg forurensingsloven. De vil måtte påberope seg naboloven, hvilket er utfordrende i et landbruksområde – eller appellere til kommunelegen.

Som et eksempel på hva som faller utenfor unntaket «vanlig forurensing» fra landbruk, viser jeg til at Høyesterett i en dom fra 1992 kom til at brenning av flere tonn muggent brød på et jorde ble ansett å falle utenfor unntaket i § 8. Lovens forbud i § 7 fikk dermed anvendelse.

Man kan merke seg at industrielt husdyrholdfaller utenfor unntaket i § 8. For etablering av industrielt dyrehold kreves normalt tillatelse av landbruks- og matdepartementet etter lov av 16.01.2004 som regulerer svine- og fjørfeproduksjon. I sin saksbehandling vurderer myndighetene særlig hensynet til vern mot forurensing. Men det kreves ikke egen tillatelse etter forurensingsloven.

Den tidligere gjødselforskriften samt regler gitt i den tidligere kommunehelsetjenesteloven er nå erstattet av bestemmelser i folkehelseloven, jordloven og matloven.

Forurensingsloven § 8 omfatter videre alle sider ved vanlig skogbruk, herunder sprøyting, gjødsling, opparbeidelse av plantefelt og fløting men ikke videre bearbeiding av trevirke. Større deponier av bark vil kunne forårsake betydelig avrenning som ikke kan anses som «vanlig forurensing», og vil derfor kreve utslippstillatelse.

«Uvanlig forurensning»

Det synes vanlig at man på landbrukseiendommer finner en egen «dumpingplass». Her finner du ødelagt traktor, bilvrak, ulike ødelagte redskaper og kanskje et par gamle oljefat. Man kan trygt legge til grunn at jorden i denne dumpingplassen er forurenset.

Det er heller ikke uvanlig at bonden etablerer seg med en type virksomhet som ligger litt på siden av vanlig landbruksdrift. Han er kanskje maskinelt utdannet, arbeider i Nordsjøen, og har innredet verksted i redskapshuset for reparasjon av eget og andres landbruksutstyr. Kanskje også påhengsmotorer og en og annen eldre personbil. Over tid akkumuleres oljerester, bremsevæske ol på tomten.

Så langt forurenser bonden sin egen jord. Annerledes ville det være dersom redskapshuset leies bort til Ola som driver verksted. Enten i en driftsbygning uten ordinær drift, eller i egen bygning som er etablert med utgangspunkt i en godkjent leieavtale. Virksomheten drives over noen år, før den avsluttes frivillig eller ved konkurs.

Den mest inngripende formen for organisert forurensing, finner vi der kommunen leier jord til etablering av god gammel søppelplass. Slike avtaler inngås neppe i dag, ved at husholdningssøppel er blitt handelsvare og gjenstand for forbrenning. Vi finner likevel slike søppeldepoter på leid grunn mange steder i landet, eksempelvis Stavanger (avviklet i dag) og på Karmøy. Slike gamle fyllinger vil forurense mange år etter at deponeringen avsluttes.

Hvem er ansvarlig?

Forurensing reiser som nevnt sjelden ansvarsspørsmål før problemstillingen aktualiseres. Kanskje finner forurensningsmyndighetene at det er plassert for mange bilvrak på din landbrukseiendom. Alternativt kan en del av eiendommen være solgt til boligfelt, og under gravearbeid blir forurensingen oppdaget.

Myndighetene krever opprydding, eller sørger selv for oppryddingen og sender deretter regning for ryddekostnadene. Hvem skal betale?

Lovens utgangspunkt er at «den ansvarlige» er den som har forestått forurensingen. Det er normalt eieren av det anlegget som forurenser. Bonden som selv har forurenset må selv rydde opp eller ta regningen. Dersom bonden har leid bort sitt redskapshus til firmaet Mek og Lakk AS som er i full drift, vil selskapet måtte ta regningen. Men hva om selskapet er gått konkurs?  Hvem skal da rydde opp?

Et av de viktigste momentene for myndighetene er hvem som har økonomisk interesse i driften. Et annet moment er hvem som har kontroll over selve «forurensingspotensialet» ved virksomheten, og et tredje – økonomisk evne. Flere kan anses å være «ansvarlige» samtidig.

Dersom en forurenset eiendom har vært solgt, kan forurensningsmyndighetene forholde seg både til nåværende eier og til den opprinnelige eieren. Som eksempel kan nevnes Rt-2012 s. 944 (Elverum Treimpregnering AS). Høyesterett slo fast at nåværende eier av grunnen var «den ansvarlige», selv om forurensingen skyldtes en tidligere virksomhet på eiendommen. Høyesterett skrev «Mitt syn er altså at grunneierens ansvar ikke beror på en konkret vurdering av om grunneieren er den nærmeste til å bære ansvaret. Grunneieren er ansvarssubjekt, eventuelt ved siden av andre, og det er bare i helt spesielle tilfeller dette kan tenkes ikke å gjelde». Med andre ord: Grunneieren kan alltid holdes ansvarlig.

Dersom det er flere forurensere, eller myndighetene må velge mellom alternative kandidater til ryddejobben, vil gjennomføringsmuligheten – økonomisk evne – ha stor betydning. Dersom valget står mellom Oslo kommune eller Jørgen Hattemaker, er det sannsynlig at kommunen får regningen.

For å ha nevnt det: Høyesterett avgjorde i 2010 at et morselskap måtte ta regningen for opprydding etter at datterselskapet var konkurs og tomten solgt.

Avtaler

Ved salg av grunn som tidligere har vært benyttet til eksempelvis bensinstasjon eller verksted, er det helt vanlig at man i salgsavtalen regulerer hvem som skal ha ansvaret for forurensing. Det samme kan skje ved salg av landbruksjord til utbyggingsformål, der forholdet til odel, arkeologi og forurensing gjerne reguleres.

Mellom de aktuelle parter vil avtalen gjelde. Men forurensningsmyndighetene behøver ikke å forholde seg til avtalen. De velger den ansvarlige ut fra sine egne vurderinger, jf. ovenfor.

Derfor: Skal du leie bort jord til en virksomhet som forutsetningsvis kommer til å forurense, bør du velge en leietaker med god økonomi.

Erstatning

I 1989 fikk forurensingsloven et nytt kapittel 8. Kapittelet regulerer erstatning for forurensingsskade, dvs. at din forurensing skader annen manns eiendeler. I forhold til erstatning skal jeg kun nevne at kapittel 8 fikk virkning «for skadevoldende tilstand som forelå på ikrafttredelsestidspunktet og for skadevoldende begivenheter etter dette tidspunkt». Typisk der en forurensing fant sted før 1989, men der forurensingen først i 1993 nådde naboens borebrønn.

Denne artikkelen har vært publisert i Bondevennen.

Orderud gård – rettighetsforhold og tvist

Gården – gnr. 125 bnr. 3 i Sørum – fremstår som sentral i saksforholdet. Dette fordi uenighet/tvist om rettighetsforhold knyttet til gården, forutsettes å ha medvirket til drapene på Per Kristian Orderuds far, mor og søster den 22.05.1998.

Forholdene rundt gårdstvisten reiser spørsmål vedrørende regelverk knyttet til landbrukseiendommer og generasjonsskifte. Jeg skal i denne artikkelen forsøke å avklare enkelte spørsmål som er fremsatt ved vårt kontor.

Gården Orderud

Landbrukseiendommen 125/3 utgjør til sammen 507 dekar (mål)  fordelt på 210 dekar fulldyrket jord, 250 dekar produktiv skog samt noe annet areal. Eiendommen fremstår som et melkebruk med en kvote på 125 000 liter kumelk. Besetningen på gården bestod på 1990-tallet av 20 melkekyr, 10 ammekyr samt en del ungdyr.

Gården fremstår etter forholdene på stedet som en relativt stor landbrukseiendom.

Forhold som kan prege både drift og verdi av en landbrukseiendom, er nærhet til bolighus og potensiell utbygging. Orderud gård ligger i et tettbygd område med bolig- og næringseiendommer mot sør, vest og nord. Fradeling av landbruksjord til industri (Kværner) var aktuelt i 1997, og er det sikkert fremdeles. Omregulering av jord fra LNF til utbygging trenger imidlertid godkjennelse av kommune og Fylkesmann.

Odel

Ut fra sin størrelse og beskaffenhet har Orderud gård «alltid» fremstått som en odelseiendom.

Odel reguleres i særskilt lov, og fremstår som en løsningsrett. Den odelsberettigede kan kreve gården overført til seg, dersom den overdras til en dårligere odelsberettiget (salg, arv, mv.). Den som har odelsrett kan ikke løse en gård på odel som ikke er overdratt til tredjemann, og heller ikke fra person med bedre odelsrett.

Hvem har slik odelsrett? Etter odelsloven av 1821 satt omtrent hele slektstreet med odel til eiendommen. Odelsloven av 1974 medførte en kraftig reduksjon i odelskretsen. Senere endringer av odelsloven frem til i dag har ytterligere redusert antall odelsrettshavere.

Odelsretten er en slektsrett med en avklart odelsrekkefølge. Frem til 1974-loven trådte i kraft i januar 1975 gikk «kjønn foran alder». Gutt gikk foran jente, selv om jenta var eldst.  Fra og med 1974-loven var alene alder avgjørende for hvem som hadde best odelsrett. Det ble likevel gjort unntak for gutter født før 1965. Disse skulle fortsatt gå foran sine eldre søstre.

Av den grunn hadde Per Orderud født i 1954 bedre odelsrett til slektsgården enn sin søster født i 1952.

Drift og forventning

Per hadde best odelsrett, og med sin store interesse for landbruksdrift ønsket han å overta gården. Sikkert til glede for sine foreldre.

Per skulle overta landbrukseiendommen, og han ble derfor boende på gården. Som i alle slike forhold fungerte han gjennom en del år som billig arbeidskraft. I 1977 var han ferdig med sin landbruks-utdannelse. Hans far ble uføretrygdet i 1980. Da var Per 26 år gammel, men gårdsoverdragelse/ eierskifte var ikke aktuelt.

Forpaktning

I 1984 inngikk Per og faren en forpaktningsavtale. Forpaktningsavtaler er regulert i særskilt lov. Forpaktning innebærer at man leier jord og bygningsmasse mot årlig betaling. En slik avtale skulle tidligere godkjennes av kommunen. Forpaktningsloven har også bestemmelser om leie av besetning (dyr) og driftsløsøre. Også disse aktivapostene inngikk i forpaktningsavtalen på Orderud.

Forpaktning brukes ofte som en myk overgang til et generasjonsskifte, men anvendes også i andre sammenhenger. Varigheten av et forpaktningsforhold er sjeldent under 5 år – 10 år.

I forpaktningsperioden kjøpte Per Orderud ut så vel besetning som driftsløsøre og var eier av disse aktivapostene.  I perioden gjennomførte han også jusstudiet. I 1994 var det kun landbrukseiendommen som gjenstod vedrørende generasjonsskifte.

Far var i 1994 76 år gammel og generasjonsskiftet kan sies å være noe «på overtid». Det er grenser for hvor gammel odelsgutten skal bli før han overtar som eier. Per var i 1994 blitt 40 år gammel.

Det var minst to årsaker til at generasjonsskiftet ikke ble gjennomført. Den ene grunnen kan kanskje beskrives som forfengelighet, ved at far som nærmet seg 80 år ikke ønsket å fremstå som en «kårkall». Hva er så det?

Ved et generasjonsskifte er det vanlig at generasjonen som gir fra seg landbrukseiendommen betinger seg bolig på gården for sin levetid. Før folketrygden ble innført i 1967, var det også vanlig med krav om leveranse av poteter, melk, ved, mv. De fleste gårdsbruk har eget kårhus. Slik var det også på Orderud. Pers foreldre hadde flyttet til kårboligen på et forholdsvis tidlig tidspunkt. Men far var ifølge det opplyste lite interessert i å sitte «i kår» – som kårkall. Han ville fortsatt være eier.

Forhandlinger og kjøpekontrakt

I desember 1995 forhandlet far og sønn om innholdet i en kjøpekontrakt. Per la frem en ferdig utfylt kjøpekontrakt som han ba faren signere. Det ønsket ikke far, som var klar på at også Pers søster skulle godskrives noe av gårdens verdi. Spesielt forholdet til en mulig utbyggingsverdi så han som relevant.

Hvordan verdsettes en landbrukseiendom som skal overdras? Ved odelsløsning blir gårdens verdi fastsatt ved odelstakst. Reglene rundt odelstakst finner vi i odelsloven § 49.  Loven med rettspraksis gir anvisning på en bruksbestemt salgsverdi, med tillegg av boverdi.

Den vanlige fremgangsmåten ved generasjonsskifter, er at partene inngår en avtale.  For optimal gjennomføring av et generasjonsskifte, bør hele familien gjøres kjent med hva som skjer. Det innhentes en konsesjonstakst basert på landbruksdepartementets rundskriv. Fra takstbeløpet trekkes vanligvis et åsetefradrag som settes til 25 %, samt en stipulert verdi av foreldrenes livsvarige borett på gården. Noen ganger trekkes det også fra et beløp som gave/arveforskudd og til slutt kommer fastsettelsen av et kronebeløp som kjøper skal betale.

En slik transaksjon etterlater normalt intet til andre barn – kjøperens søsken. En løsning på den problemstillingen er at foreldrene utbetaler hele eller deler av kontantbeløpet til sine øvrige barn.

I de tilfeller gården har en mulig utbyggingsverdi – som på Orderud gård – har odelsloven i § 57 bestemmelser om såkalt «etteroppgjør». Bestemmelsen er begrenset til en periode på 10 år. Dersom deler av gården i 10-årsperioden selges til en verdi som overstiger landbruksverdien, kan de øvrige søsken kreve at denne merverdien fordeles mellom alle søsken. Fordi reguleringsplaner tar tid, er det ikke uvanlig at odelslovens 10-års frist i avtalen utvides til både 20 år og 30 år. En slik avtaleregulering ville ivaretatt interessene til Per Orderuds søster – så langt de gjaldt utbygging. Vi vet ikke om slikt etteroppgjør var tema i forhandlingene mellom Per og faren.

Per mente som utgangspunkt at han skulle overta gården vederlagsfritt. Dette fordi han gjennom sine ungdomsår og senest frem til forpaktningen i 1984, hadde lagt ned et betydelig arbeid på gården. Men den løsningen så ikke far som aktuell. Far ønsket et kontantbeløp som kunne overføres Pers søster.  Per opplyste i straffesaken at han også hadde tilbudt et kontantbeløp.

Sommeren 1996 var far svekket av sykdom. I den situasjonen fikk Per sin far til å signere et skjøte – uten vitner. Et signert og vitnebekreftet skjøte er nødvendig for å overføre det formelle eierskapet (hjemmelen) til en eiendom, fra en person til en annen. Per sørget senere for at vitnebekreftelser ble påført skjøtet. Men Per stanset ikke der. Han utarbeidet også en kjøpekontrakt som han daterte til 15.12.1995. Han signerte selv kjøpekontrakten og forfalsket farens navn.

Per oppsøkte i 1997 sorenskriverkontoret for å tinglyse skjøtet. Han ble imidlertid avvist, ved at hans far via advokat hadde tinglyst en såkalt urådighetsklausul på eiendommen.

Per reiste senere i 1997 sak mot sin far ved Nes herredsrett. Basert på de fremlagte dokumentene, la herredsretten under sterk tvil til grunn at kjøpekontrakten var gyldig. Far anket dommen, men før anken kom til behandling i lagmannsretten ble Pers søster og foreldre drept.

Under lagmannsrettens behandling av straffesaken erkjente Per å ha forfalsket kjøpekontrakten.

Senere tid

Foruten å bli idømt 21 års fengsel, ble Per i henhold til arvelovens § 73 fradømt retten til å ta arv etter søster og foreldre.

Per ervervet likevel Orderud gård med tinglyst hjemmel 02.12.2004. På det tidspunktet satt Per Orderud i fengsel.

I henhold til grunnboken var det ikke andre formelle eiere av landbrukseiendommen mellom far Kristian Orderud med hjemmel fra 1993 og Per Orderud med hjemmel i 2004. Pers eierskap er derfor neppe basert på odelsløsning, men avtale med øvrig slekt som arvet gården.  Kjøpesummen i 2004 er opplyst til 2,9 mill.

Siste ord er neppe sagt i Orderud-saken.

Erstatning ved kontraktsbrudd – når kan byggmesteren bli ansvarlig?

I denne artikkelen drøfter vi hva som skal til for at byggmesteren kan bli erstatningsansvarlig overfor byggherren etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven.

Grunnlaget for erstatning

Byggherrens rett til å kreve erstatning som følge av kontraktsbrudd er regulert i bustadoppføringslova, som regulerer nyoppføring av bolig for en forbruker, samt håndverkertjenesteloven, som regulerer håndverkertjenester for en forbruker. Erstatning med grunnlag i at byggmesteren har garantert for en ytelse behandles ikke nærmere her.

Kontraktsbrudd og økonomisk tap

En forutsetning for at byggherren kan kreve erstatning, er at det foreligger et kontraktsbrudd på byggmesterens side i form av en forsinkelse eller mangel. Dessuten må kontraktbruddet ha påført byggherren et økonomisk tap. Byggherren vil neppe, om noen gang, ha krav på erstatning for ikke-økonomiske ulemper (”tort og svie”), som eksempelvis irritasjon eller tapt livskvalitet som følge av kontraktsbruddet.

Forholdet til andre sanksjoner ved kontraktsbrudd

Det er en forutsetning at byggherren ikke allerede har fått dekket sitt tap gjennom utbedring, prisavslag og/eller dagmulkt.

Dagmulkt er en form for standarderstatning i forsinkelsestilfeller. Byggherren kan kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18. For håndverkertjenester må dagmulkt avtales særskilt, jf. håndverkertjenesteloven § 31. Byggherren har rett til å kreve erstatning istedenfor dagmulkt dersom erstatningskravet vil gi en høyere kompensasjon, men bare dersom byggherrens tap skyldes at byggmesteren har handlet grovt uaktsomt (sterkt kritikkverdig) eller i strid med redelighet og god tro. Det skal altså mye til for å kreve erstatning fremfor dagmulkt. Dette var et bevisst valg fra lovgiver, som ønsket å unngå konflikter om grunnlaget for erstatning og størrelsen på erstatningskravet.

Ansvarsregelen – ”kontrollansvaret”

Ansvarsgrunnlaget etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven bygger på et såkalt ”kontrollansvar”. Dette innebærer at byggmesteren blir fri for ansvar dersom han sannsynliggjør at kontraktsbruddet skyldes en hindring som var utenfor hans kontroll, jf. bustadoppføringslova §§ 11 og 35 og håndverkertjenesteloven § 28.

For at byggmesteren skal bli ansvarsfri, må kontraktsbruddet med andre ord relatere seg til en faktor som byggmesteren ikke hadde mulighet til å påvirke. Byggmesteren svarer fullt ut for feil som foretas av egne ansatte, egne maskiner, mv. i forbindelse med prosjektering, sikring og kontroll med arbeider, o.l. På den annen side er uvær en typisk hindring som byggherren ikke kan kontrollere. I følge lovforarbeidene skal også feil ved byggematerialer som byggmesteren har valgt, anses som en faktor utenfor byggherrens kontroll, såfremt feilen ikke var synlig ved overtakelsen og materialvalget forøvrig var forsvarlig.

For å bli fri for ansvar må byggmesteren i tillegg påvise at hindringen som forårsaket kontraktsbruddet verken var noe byggherrenkunne regne med på avtaletidspunktet, eller kunne forventes å unngå eller overvinne følgene avfør leveringstiden var kommet. Dette innebærer at byggmesteren må sørge for å ta forholdsregler mot tenkelige risikofaktorer, eksempelvis sørge for å ha nok materialer på lager i tilfelle det oppstår produksjonssvikt hos leverandøren.

Byggmesteren hefter også for feil som begås av sine underentreprenører, med mindre byggmesteren kan bevise at også underentreprenørene ville vært fritatt for ansvar etter det samme kontrollansvaret.

Fjerntliggende skader – uaktsomhetsansvar

Kontrollansvaret omfatter skader på selve kontraktarbeidet og på gjenstander som har nær og direkte sammenheng med dette. Skade på mer fjerntliggende gjenstander kan bare kreves erstattet dersom byggmesteren har handlet uaktsomt, dvs. i strid med det man normalt må forvente av en byggmester i den gitte situasjon. Rørleggeren som feilmonterer et vannrør, er ansvarlig etter kontrollansvarsregelen for vannskader på gulvet, men kan også tenkes å være ansvarlig for skader på elektrisk anlegg i huset dersom han har handlet uaktsomt. Utførelser i strid med offentligrettslige krav eller bransjenormer vil ofte betegnes som uaktsomt.

Hva kan kreves erstattet?

Byggmesteren er som hovedregel ansvarlig for ethvert økonomisk tap byggherren lider som følge av kontraktsbruddet, jf. bustadoppføringslova § 36 første avsnitt og håndverkertjenesteloven § 30 første avsnitt. Tapet kan eksempelvis dreie seg om utlegg i forbindelse med opprydning av uferdig arbeid, verdireduksjon på kontraktsgjenstanden som følge av en mangel, tapte leieinntekter som følge av forsinket ferdigstillelse, økte utgifter til oppvarming på grunn av mangelfull isolering, pådratte leieutgifter i forbindelse med utflytting i en utbedrings-/forsinkelsesperiode, utgifter til sakkyndig hjelp, advokatbistand mm.

Erstatningsansvaret omfatter ikke personskader, tap som forbrukeren lider i næringsvirksomhet, og andre skader som ikke skyldes kontraktsbrudd. Men for ordens skyld nevnes at byggmesteren kan bli holdt ansvarlig etter andre erstatningsregler. Byggmesteren kan eksempelvis risikere å bli ansvarlig overfor en tilfeldig person som pådrar seg skade ved at byggverket ikke er tilfredsstillende sikret.

Avslutning

Byggmesterens erstatningsansvar etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven er strengt. Byggherren har imidlertid en alminnelig plikt til å begrense sitt tap gjennom rimelige tiltak. Overholder ikke byggherren tapsbegrensningsplikten, så risikerer han å selv måtte bære deler av tapet. Dersom erstatningskravets størrelse fremstår urimelig høyt, kan kravet undertiden nedjusteres (”lempes”) etter en konkret vurdering. Terskelen for å lempe erstatningskravets størrelse er imidlertid høy.

Artikkelen ble først publisert i Optimeras kundeavis, Optimisten.

Jaktrett – hvem har det?

Grunneieren

I historisk perspektiv var retten til jakt uten hund fri for alle, dog med unntak av jakt på elg, hjort og bever. Den frie jaktretten ble på slutten av 1800-tallet et problem for bl.a Heiberg som gjennom oppkjøp av grunn søkte å etablere et jaktområde av enorm størrelse i Ryfylke- og Setesdalsheiene. Dette for å kunne tilby jakt fra ferdig oppsatte hytter til velstående mennesker i hele Europa. Vi fikk jaktloven av 1899 som slo fast at retten til jakt lå til grunneieren. Innholdet i denne bestemmelsen ble videreført i jaktloven av 1951 og til viltloven av 1981 som gjelder i dag.

Dette grunneierprinsippet gjør seg også gjeldende der eiendommen ligger i sameie. Som regel vil slike sameier være realsameier, der sameieren er en landbrukseiendom.   Men vi finner også tilfeller der jaktretten varig ble skilt fra eiendommen før jaktloven av 1899 trådte i kraft. I de tilfellene får vi en blanding av realsameie og personlig sameie.

bortleid eiendom/jakt

Viltlovens § 28 regulerer det tilfellet der landbrukseiendommen er bortleid. Slik bortleie av eiendom finner vanligvis sted ved forpaktning. Med mindre eieren uttrykkelig holder jaktretten tilbake, er det forpakteren som disponerer jakten på eiendommen,

Det er for øvrig slik at grunneieren kan leie bort jaktretten for opptil 10 år. Ikke lenger. Dersom slik utleie gjøres for mer enn 5 år, plikter både leier og utleier å gi melding om leieforholdet til kommunen.

Hvem er grunneier?

Der utmarksområdet ligger i ene-eie har grunneieren rett til alle funksjoner i marken, det være seg beite, skog, fiske, vann/fall og jakt. Der eiendommen ligger i sameie har samtlige sameiere rett til å nyttiggjøre seg alle disse funksjonene, men da etter et forholdstall vi kaller «skyld». I realsameie er det hovedeiendommens skyld som er avgjørende for forhåndstallet – skylden.

Ved siden av grunneieren(e) vil vi oppleve at også andre har rett til å bruke deler av eiendommen, f.eks at Pål beiter sine sauer der. Vi sier da at Pål har en beiterett.  En annen gårdbruker Per, kan ha rett til å hugge ved til husbehov. Per og Pål har da bruksretter på grunneierens eiendom.  Bruksretten er en mer begrenset rett enn eiendomsretten.

I henhold til § 27 og grunneierprinsippet, burde det være klart at den som har en beiterett til noen sauer ikke er grunneier, og derfor heller ikke har rett til jakt. Noen ganger oppstår likevel tvister knyttet til hvorvidt vi står ovenfor en sameier eller en ordinær bruksrett.

Utgangspunktet er at i det tilfelle din eiendom ved fradelingen er gitt rett i utmarken i henhold til skyld, står vi ovenfor et sameie. I de tilfeller der din eiendom ved delingen ble gitt rett til å beite 20 sauer, står vi imidlertid ovenfor en bruksrett. Der beiteretten er angitt som rett til å beite det antall sauer du kan vinterfø på bruket, står vi tilsvarende ovenfor en bruksrett. Men formuleringen i den enkelte skylddelingsforretning kan noen ganger være uklar. Selv om det i forretningen er krysset av for at «nytt sameie ikke har oppstått» kan det bli tvist. Men utgangspunktet er klart. Grunneieren har jaktrett – bruksrettshaveren har ikke jaktrett.

«Rett til jakt i sameierstrekning»

Viltlovens § 29 regulerer «rett til jakt i sameiestrekning». Bestemmelsen er en videreføring av jaktloven 1951 § 14 som igjen var en fortsettelse av jaktloven fra 1899 § 3.

Dette bestemmelsen har fra 1900 gitt grunnlag for en rekke tvister, hvorav flere har vært behandlet i Høyesterett. Bestemmelsens ordlyd er en klar kilde til uenighet, ved at den sier:

«i sameie har alle med eiendomsrett eller bruksrett til skog, havnegang, slått eller grunn rett til jakt og fangst med mindre annet følger av avtale eller annet rettsgrunnlag».

Med utgangspunkt i den lovteksten er det ikke underlig at bonden med beiterett for 50 sauer påberoper seg jaktrett til så vel småvilt som hjortevilt.

Det reelle innholdet i denne bestemmelsen er imidlertid annerledes. Jeg har ved ulike anledninger i denne spalten beskrevet «kløyvd eigedomsrett». Mens romerne opererte med et prinsipp der en person var eier og de andre brukerne bruksrettshavere innenfor et område, praktiserte vi i Norge frem til slutten av 1800 tallet «kløyvd eigedomsrett». I det ligger at de ulike funksjonene innenfor et areal er fordelt på ulike eiendommer. Eksempelvis slik at Ola har rett til beite, Per har rett til lauvskog, Petter har rett til barskog, Marit har rett til vann, Knut har rett til torv osv. Det var med andre ord ikke tale om ordinære bruksretter, men rent eierskap til den angitte funksjon, f.eks barskogen.

Det er for slike spesielle sameiestrekninger § 29 har sin anvendelse. Vi finner fremdeles en del sameiestrekninger med kløyvd eigedomsrett, med til dels meget detaljerte oppdelinger. Men det er ikke mange av dem.

Relevante dommer vedrørende § 29 finner vi i Rt. 1916 s. 689 (Høyesterett), Rt. 1959 s. 1161 (Høyesterett) samt LG-2003-4498 (Gulating lagmannsrett).

Oppsummert synes rettspraksis å kreve at retten til å drive skogbruk, havnegang, slått eller grunn må være særskilt fordelt på eiendommene, og dessuten eksklusivt benyttet av rettighetshaveren.  Da har han jaktrett. Begrenset bruksrett til beite eller ved til husbehov (ordinære bruksretter) faller klart utenfor § 29.

Det er å forvente at Stortinget om ikke alt for lang tid finner grunn til å presisere og dermed klargjøre lovteksten i § 29.

Andre grunnlag

Av rettspraksis fremgår det forøvrig at den som klart ikke er eier/hjemmelshaver til en eiendom men likevel påberoper seg rett til jakt, ofte påberoper seg § 29 som et subsidiært grunnlag. Det subsidiære grunnlaget kommer til anvendelse der domstolen kommer til at den påstått jaktberettigede ikke har eiendomsrett eller særskilt jaktrett på annet grunnlag. Som eksempler på slikt annet rettsgrunnlag, ser vi at saksøkere påberoper seg lokal sedvane, festnede rettsforhold samt alders tids bruk. Disse anførslene fører normalt ikke frem. Terskelen for å få medhold i slike påstandsgrunnlag viser seg gjennom rettspraksis å være høy.