Regningsarbeid – hva må du kjenne til?

Byggmesteren unngår da å være bundet av en fastpris eller enhetspris, som kan være basert på sviktende forhåndsberegninger. At arbeidet utføres etter regning betyr imidlertid ikke at det er fritt fram for byggmesteren. I denne artikkelen presenterer vi seks punkter byggmesteren bør kjenne til ved regningsarbeid.

  1. Skriv kontrakt

I både forbrukerentrepriser og entreprisekontrakter mellom næringsdrivende, er hovedregelen at arbeid utføres på regning med mindre annet er avtalt. Dersom partene er enige om at denne oppgjørsmåten skal benyttes, kan det likevel være en fordel å nedfelle skriftlig hvilket arbeid som er omfattet, særlig om det skal være ulike timerater og/eller ulike fag. Påslagsprosenten bør også fastsettes. Slik reduserer man risikoen for tvist om vederlaget i etterkant. Standard Norges byggblanketter inneholder oversiktlige kontraktformularer som kan benyttes.

2.Prisoverslag kan koste byggmesteren dyrt

Byggherren ønsker ofte å få en tidlig oversikt over kostnadsnivået i prosjektet. Det er derfor vanlig at byggmesteren blir bedt om å gi et prisoverslag. I forbrukerentrepriser er byggmesterens prisoverslag bindende: vederlaget kan ikke overstige prisoverslaget vesentlig, og høyst med 15%. For å unngå å bli bundet gjennom et prisoverslag, må byggmesteren derfor uttrykkelig presisere at prisopplysningen bare er veiledende og uforpliktende, samt forsikre seg om at forbrukeren har forstått dette. I næringsentrepriser er prisoverslaget derimot ikke bindende. Byggmesteren plikter likevel å varsle dersom prisoverslaget ser ut til å briste, og risikerer å bli holdt ansvarlig for konsekvensene av manglende varsling.

3.Kan ta betalt for «nødvendige kostnader» og «rimelig påslag»

Dersom kontrakten ikke angir hvordan arbeidet skal avregnes, skal vederlaget beregnes som regningsarbeid, som er ut fra faktisk medgåtte kostnader. Etter bustadoppføringslova kan byggmesteren kreve dekket sine «nødvendige kostnader» med tillegg av et «rimelig påslag». En tilsvarende regel finnes i Standardkontraktene for næringsentrepriser (NS 8405, NS 8407, osv.), der formuleringen «rimelig påslag» er erstattet med «sedvanlig påslag».

Formuleringen «nødvendige kostnader» krever at byggmesteren utfører arbeidet på rasjonell og forsvarlig måte, uten unødig materialforbruk, timeforbruk, o.l. Regningsarbeid gir ingen rett til å gå med «hendene i lomma»! Byggmesteren kan for eksempel ikke levere markedets dyreste materialer hvis det finnes rimeligere og like gode alternativer tilgjengelig. I vurderingen av om kostnaden er «nødvendig», kan det dessuten være naturlig å sammenligne med hva som er vanlig forbruk og kostnadsnivå for tilsvarende oppdrag i bransjen.

I tillegg kan byggmesteren ta et «rimelig/sedvanlig» påslag for å dekke indirekte kostnader, risiko og fortjeneste. Som tommelfingerregel vil en netto påslagsprosent på 10-15% bli ansett som «rimelig». Dersom byggmesteren ønsker å ta høyere påslagsprosent, bør dette nedfelles i kontrakten for å unngå senere tvist.

4.Dokumenter materialvalg og arbeidstimer

Byggherren skal gis anledning til fortløpende kontroll av utgiftene i prosjektet. Etter næringsentreprisene NS 8405 og NS 8407 plikter byggmesteren ukentlig å sende byggherren spesifiserte oppgaver over påløpte kostnader, heriblant materialforbruk og medgåtte timer med mannskap og maskin. Timelistene må beskrive hva tiden har medgått til (tømrerarbeid, elektrikerarbeid, gravearbeid, o.l.). En tilsvarende regel finnes ikke i bustadoppføringslova eller håndverkertjenesteloven. Men byggmesteren plikter også her å gi den informasjon forbrukeren trenger for å kunne bedømme om betalingskravet er korrekt.

Byggherren må kontrollere kostnadsoppgaven og protestere dersom oppgaven ikke aksepteres. Etter NS 8405 og NS 8407 må byggherren varsle om eventuelle feil innen fjorten dager etter mottak av kostnadsoppgaven. Ved manglende protest anses oppgaven som godkjent. Byggherren er likevel ikke avskåret fra å senere protestere på feil som skyldes forsett eller grov uaktsomhet hos byggmesteren, eller kostnader som har blitt unødvendig høye pga. urasjonell eller uforsvarlig drift.

Etter bustadoppføringslova må forbrukeren protestere på mottatt regning for sluttoppgjør senest én måned etter at regningen er mottatt, mens forbrukeren etter håndverkstjenesteloven må protestere innen «rimelig tid» etter at regning er mottatt. Reaksjonsplikten gjelder derimot ikke hvis partene har avtalt en lavere pris eller hvis prisen er «urimelig høy».

Dersom byggmesteren ukentlig informerer byggherren om forbrukte timer og materiell, vil byggherren ha god kontroll og dermed styring over kostnadspådraget. Det vil også gjøre det vanskeligere for byggherren å klage over kostnadspådraget i ettertid.

6.Endrings-/tilleggsarbeid

Ved endrings- og tilleggsarbeid har byggmesteren rett til å få sitt vederlag justert. Hovedregelen er at byggmesteren må varsle at tilleggsbetaling vil bli krevd. Etter bustadoppføringslova må varselet normalt fremsettes innen 1-2 uker etter at forbrukeren krevde endrings-/tilleggsarbeidet, og senest før arbeidet blir utført. Unnlater byggmesteren å varsle, kan byggmesteren bare kreve ekstra betalt så langt forbrukeren «måtte skjønne» at arbeidene ville føre til et krav på tilleggsbetaling. For eksempel må forbrukeren ofte forstå at det vil koste ekstra å flytte en vegg som allerede er satt opp, mens dette ikke nødvendigvis fremsto like klart dersom endringen ble fremsatt allerede under planleggingsfasen. For å unngå mulig konflikt og tap av penger anbefales byggmesteren derfor alltid å varsle skriftlig om at tilleggsbetaling vil bli gjort gjeldende før arbeidene utføres.

Altfor ofte dropper byggmesteren å varsle om tilleggs-/endringsarbeid når det er gitt prisoverslag. Trolig siden arbeidene avregnes som regningsarbeid. Vårt råd er at byggmesteren også i disse tilfellene varsler i forkant om tilleggs-/endringsarbeid, som gjør forbrukeren i stand til å vurdere om arbeidene skal bestilles. Endrings- og tilleggsarbeid skal faktureres på egne fakturaer, som gir forbrukeren i stand til å kontrollere kostnadspådraget. Uten forutgående varsel vil ofte byggherren avvise kravet om betaling, siden byggherren er blitt fratatt muligheten til å vurdere om arbeidet skal utføres eller ei.

Artikkelen ble først publisert i Optimeras kundeavis, Optimisten.

15 tips til hva du må sjekke i kontrakten

Hva skal leveres?
Hva som skal leveres, hvilke spesifikasjoner som gjelder og hvilken del leveransen utgjør i et prosjekt, må leverandøren sjekke for å kunne vurdere hvilke risikoer han påtår seg ved kontraktsinngåelsen. En presis angivelse av arbeids- eller leveransebeskrivelsen (også hva som ikke omfattes) er derfor helt nødvendig.

Bygger den inngåtte kontrakten på en annen kontrakt?
Det er ikke uvanlig at det i større prosjekt er en rekke leverandører, hvor definerte kontraktbestemmelser føres videre i sin opprinnelige form nedover i kontraktshierarkiet. Dersom det avtales en «back-to-back»-regulering mellom f.eks. hovedleverandør og underleverandør, må underleverandøren sjekke hvilke konsekvenser en slik «back-to-back»-regulering innebærer.

Når skal det leveres?
Leveringsdatoen fremkommer av kontrakten. Det inntas normalt også en overordnet plan som er basert på diverse milepæler, hvorav noen er dagmulktsanksjonerte. Selv om fremdriftsplanen normalt endrer seg i løpet av kontraktstiden, er leverandøren likevel forpliktet til å nå de avtalte milepælene.. Leverandøren må derfor overvåke sin fremdrift kontinuerlig, og om nødvendig iverksette kompenserende tiltak for å nå milepælen.

Hva skjer hvis leverandøren ikke når milepælene?
Hvis milepælen er sanksjonert, plikter leverandøren å betale dagmulkt. Den sentrale dagmulkt sanksjonerte milepæl er mekanisk ferdigstillelse eller endelig levering av kontraktsgjenstanden (den fysiske leveranse, f.eks. kjøleaggregat). Leverandøren må sjekke hvordan dagmulkten beregnes og om dagmulkt er den eneste misligholdsbeføyelsen kjøper kan gjøre gjeldende ved forsinkelse. Er det lagt opp til dagmulktsanksjonerte delmilepæler som inntreffer underveis i prosjektet, må leverandøren sjekke om, og sikre at, disse bortfaller dersom leverandøren oppnår mekanisk ferdigstillelse eller endelig levering av kontraktsgjenstanden til avtalt tid.

Kan kjøper endre bestillingen underveis?
Kjøper står tilnærmet «fritt» til å beordre leverandøren til å gjøre endringer i det opprinnelige avtalte arbeidet/leveransen, i form av økning/reduksjon eller innholdet av arbeidet (karakter, kvalitet eller art). Leverandøren må sjekke at kontrakten har et oversiktlig endringsordresystem som inneholder bestemmelser om beregning av pris- og fremdriftskonsekvenser ved endringer.

Kan kjøper stoppe arbeidet underveis?
I de fleste offshorekontrakter har kjøper en ubetinget rett til å suspendere hele eller deler av arbeidet. For leverandøren er det da viktig å sjekke hvilke kostnader han kan få dekket som følge av innstillingen av arbeidet, og hvor lenge kjøper kan innstille arbeidet før leverandøren kan si opp kontrakten for det innstilte arbeid.

Hva skjer hvis leverandøren ikke oppfyller kontrakten?
Manglende oppfyllelse av kontrakten knytter seg normalt til forsinket levering eller mangler ved arbeidet/kontraktsgjenstanden. Ved forsinkelse må leverandøren sjekke hvor stort hans samlede ansvar kan bli. Ved mangler må leverandøren kjenne til reklamasjonsfristene for kjøper og sin egen rettingsadgang. Det må også undersøkes om det er inntatt en total ansvarsbegrensning i kontrakten («cap»).

Hvilke varslingsfrister gjelder ved mangler?
I offshorekontrakter er det korte reklamasjonsfrister for kjøper. Det er vanlig at kjøper må reklamere uten ugrunnet opphold etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Leverandøren må sjekke om det er regulert en absolutt reklamasjonsfrist, f.eks. innen utløpet av garantitiden, og om den er satt lenger enn praksis i bransjen.

Kan kjøper heve kontrakten?
Kjøper har normalt rett til å heve kontrakten med øyeblikkelig virkning ved omfattende kontraktsbrudd fra leverandørens side. Leverandøren må sjekke hvilke konsekvenser hevingen av kontrakten utløser, herunder hvilke krav kjøper kan gjøre gjeldende mot leverandøren. Leverandøren må sikre seg rett til betaling for allerede utført arbeid eller delleveranse.

Kan kjøper avbestille arbeidet?
Kjøper vil normalt også ha rett til å avbestille arbeidet/leveransen for convenience på hvilket som helst tidspunkt mellom kontraktsinngåelsen og dato for ferdigstillelse av arbeidet. Leverandøren må sjekke hvilken rett han har til betaling for allerede utført arbeid og eventuelle utlegg han har pådratt seg ved arbeidet. Leverandøren bør i tillegg sikre seg krav på et avbestillingsgebyr.

Hvem er ansvarlig for skader som oppstår under utførelse av kontrakten?
Offshorekontrakter inneholder en mer eller mindre skjematisk fordeling av ansvar for skade på kontraktspartenes eiendom og personell, uavhengig av skyld. Denne ansvarsfordelingen kalles «knock-for-knock». Leverandøren må sjekke om kontrakten legger opp til overføring av risiko til ham, som avviker fra «knock-til-knock»-prinsippet. Rekkevidden av ansvarsreguleringen er helt sentral, og har betydning for hva partene må forsikre.

Hvilke ansvarsbegrensninger gjelder?
I offshorekontrakter er det normalt med en gjensidig fraskrivelse av ansvar for kontraktspartenes indirekte tap. I ubalanserte kontrakter, vil kjøper søke å overføre risikoen for indirekte tap til leverandøren, så dette må undersøkes. Det vil i så fall normalt utgjøre en uholdbar eksponering. Leverandøren må også sjekke at det er inntatt en begrensning av ansvar i form av fastsettelse av det totale ansvar for kontraktsbrudd – (såkalt «global cap»).

Når og hvordan skal leverandøren betales?
Det viktigste for leverandøren er å få betalt for utført arbeid. Dette kan for eksempel skje etter fastpris eller etter regning. Hvordan leverandøren får betalt, får betydning for hvem som bærer risikoen for at f.eks. materialer ble dyrere enn forutsatt. Leverandøren må også sjekke om kravet på betaling avhenger av forhold utenfor leverandørens egen kontroll. Hva hvis kontraktspartene blir uenige?

Tvister mellom kontraktsparter oppstår. Hvordan kontrakten legger opp til at tvistene skal forsøkes løses, hvilket lands rett som gjelder og hvor tvistesaken skal anlegges, er derfor viktig. Leverandøren må derfor sjekke at kontraktens tvisteløsningsmekanismer er egnet til å sikre at han faktisk kan få det han har krav på ved medhold i tvisten.

Er det virkelig takst- og advokatbransjens skyld?

Det er viktig å ha klart for seg at takstmenn og advokater har vidt forskjellige roller og oppgaver i de aktuelle sakene. Takstmenn skal gjennomføre en objektiv vurdering av den påberopte skaden. Advokaten skal ivareta klientens interesser på best mulig måte i den enkelte sak, uavhengig av om han måtte representere byggherren, entreprenøren eller sluttkunden.

Vi er for så vidt helt enig med Fagrådet i at antall unødvendige tvister bør begrenses og ressursbruken bør stå i forhold til sakens tvistesum. Et fremsatt krav skal selvsagt være velfundert. Begrensning av kostnader er viktig, og det bør tilstrebes å søke minnelige løsninger der det er rom for det. Det er likevel ikke advokatens rolle å være dommer i sakene. Fokuset til advokaten skal være til klientens beste.

Strenge krav til ansvarlige foretak
Det er svært viktig at den som bygger, eller etablerer/pusser opp eksisterende våtrom, stiller krav til at prosjekterende- og utførende foretak utfører arbeidet i tråd med gjeldende byggteknisk forskrift (TEK), og får oversendt dokumentasjon på dette. I de tilfeller der badet ikke er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, anbefales det likevel at byggherre krever dokumentasjon på at kravene er oppfylt.

Gjeldende TEK stiller som kjent funksjonskrav til våtrom og rom med vanninstallasjoner. Funksjonskravet angir det overordnede formålet eller oppgaven som skal oppfylles i det ferdige byggverket. For våtrom fremgår det at våtrom skal prosjekteres og utføres slik at det ikke oppstår skade på konstruksjoner og produkter på grunn av bruksvann, vannsøl, lekkesjevann og kondens. Det stilles også øvrige krav til våtrommet, blant annet krav til at rommet skal ha sluk, at gulvet skal ha tilstrekkelig fall til sluk med videre.

Hvordan ytelseskravene nærmere bestemt skal oppfylles, er definert i veilederen til bestemmelsene, gjennom preaksepterte løsninger. Som hovedregel bør preaksepterte løsninger anvendes, da disse utvilsomt oppfyller funksjonskravet i bestemmelsene. Alternativt må foretakene dokumentere at funksjonskravene er oppfylt basert på analyse med tilhørende dokumentasjon.

Dersom våtrom bli prosjektert og utført i samsvar med gjeldende TEK, vil man kunne unngå mangler og reklamasjoner. Vi er enig med fagrådet i at kravene til våtrom er blitt strengere de siste årene. Prosjekterende, utførende og kontrollerende fag må forholde seg til endringene. En stor økning av tilfeller av lekkasje og fuktproblemer på våtrom, med tilhørende tvister, har resultert i skjerpede krav. Viktigheten av godt våtromsarbeid som utføres av kvalifiserte foretak underbygges også med kravet til obligatorisk uavhengig kontroll av søknadspliktige våtrom.

Hvordan redusere konfliktnivået?
Så lenge prosjekterende, utførende og kontrollerende forholder seg til byggteknisk forskrift, også i de tilfellene våtrom ikke er søknadsplikt, bør antall reklamasjonssaker være en synkende trend. Her er det svært viktig at foretakene er påpasselig med å dokumenterer gjennom ansvarsretter,
samsvarserklæringer og kontrollerklæringer, hvilket ansvarsområde det enkelte foretak har ansvar for, samt at det er utført i samsvar med forskriftens krav.

Dersom det er flere foretak som har ansvar innenfor samme fagområde, bør ansvarlig foretak for eksempel i samarbeid med ansvarlig søker, tydelig definere grensesnittet mellom de ulike foretakenes arbeid. Da kan man ved en eventuell mangel kunne se på ansvarsretterklæringene og se hvilket foretak som erklærte ansvar for hva.

Dersom det utføres arbeid i strid med TEK, og det ikke er gitt dispensasjon eller fravik fra kravene, er det på det rene at dette vil genere arbeid for advokater og takstmenn. Viktigheten av å følge forskriften og gjeldende krav er derfor sentralt i arbeidet med å redusere konfliktnivået knyttet til våtrom.

Denne kommentaren ble først publisert i VVS aktuelt.

Forvaltningens plikt til å dekke partens sakskostnader når vedtak blir endret

Blant annet må forvaltningen ved sin saksbehandling gi nødvendig veiledning til parter og andre interesserte, jf. forvaltningsloven § 11, og sørge for at saken er godt nok opplyst før den avgjøres, jf. forvaltningsloven § 17.

En part som er misfornøyd med forvaltningens vedtak kan gjennom reglene om klage og omgjøring forsøke å få vedtaket endret.

Dersom vedtaket blir endret til gunst for parten, er hovedregelen at parten har et rettskrav på å få dekket vesentlige kostnader som var nødvendige for å få endret vedtaket, jf. forvaltningsloven § 36 første ledd:

«Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, med mindre endringen skyldes partens eget forhold eller forhold utenfor partens og forvaltningens kontroll, eller andre særlige forhold taler mot det.»

Det typiske anvendelsesområde for bestemmelsen er krav om dekning av advokatkostnader.

Bestemmelsen sier ingenting om partens eget arbeid kan kreves dekket. Rettskildene på området tilsier at det vanskelig vil kunne kreves dekke vederlag for eget arbeid, dersom dette ikke har medført et økonomisk tap for parten. Derimot vil parten stå sterkere ved et krav om dekning for tapt arbeidsfortjeneste. For en juridisk person kan dette være aktuelt dersom for eksempel ansatte eller styremedlemmer har utført arbeid med saken og alternativet hadde vært å kjøpe inn tilsvarende tjenester.

Sivilombudsmannen har avsagt en rekke uttalelser om bestemmelsen, som belyser sammenhengen mellom forvaltningens plikt til veiledning og utredning og rimeligheten av at forvaltningen dekker partens sakskostnader ved brudd på denne plikten. Noen av uttalelsene nevnes nedenfor.

I sak 2015/2936 uttalte Sivilombudsmannen at spørsmålet om hvor mye arbeid som er nødvendig å legge i klagen, må vurderes i lys av forvaltningens plikt til å sørge for at saken er godt nok opplyst før den avgjøres. Sivilombudsmannen uttalte at temaet typisk vil være relevant der parten har pådratt seg sakskostnader for å fremskaffe opplysninger som faller inn under forvaltningens utredningsplikt.

I sak 2016/2523 var temaet om parten kunne kreve dekket sine sakskostnader ved ny behandling i førsteinstansen etter at klageinstansen hadde opphevet et vedtak, og sendt det tilbake til førsteinstansen for ny vurdering. Sivilombudsmannen uttalte at også slike  sakskostnader er omfattet av bestemmelsen, dersom parten ved den fornyede behandling oppnår en bedre rettsstilling sammenlignet med det første vedtaket. Dette selv om parten også hadde fått dekket sakskostnader i forbindelse med opphevelsen i klageinstansen.

I en fersk uttalelse fra Sivilombudsmannen i sak 2017/2893 var temaet om forvaltningen kunne avslå krav på dekning av sakskostnader, under henvisning til at endringen av vedtaket hadde skjedd som følge av at parten først for klageinstansen hadde lagt frem nye opplysninger og dokumentasjon, når parten kunne ha lagt frem dette tidligere. Sivilombudsmannen fant at siden det var foretatt manglende saksutredning i førsteinstansen, kunne kravet om dekning av sakskostnader ikke lovlig avslås på dette grunnlag.

Det hender at forvaltningen trår feil også i saker som gjelder krav på sakskostnader etter forvaltningsloven § 36, og et vedtak om avslag på sakskostnader kan som hovedregel påklages til overordnet organ.

Fører ikke klagen frem, kan det i enkelte tilfeller også være grunn til å be om Sivilombudsmannens uttalelse, noe ovennevnte uttalelser viser.

Utbyggingsavtaler og rekkefølgekrav

 Artikkelen kan leses her (krever innlogging).

Hva er en utbyggingsavtale?
En utbyggingsavtale går ut på at kommunen som reguleringsmyndighet inngår en frivillig avtale med en eller flere private utbyggere. Utbyggeren påtar seg å oppfylle betingelser som i medhold av plan- og bygningsloven må være gjennomført for at området skal bli byggeklart. Utbyggingsavtaler inngås oftest med profesjonelle utbyggere i forbindelse med større bolig- og næringsprosjekter, der kommunen har behov for etablering eller oppgradering av infrastruktur som vei, avløp, energiforsyning eller offentlige tjenester.

Hvorfor inngås utbyggingsavtaler?
Kommunens arealplaner (kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner) angir hvilke tiltak som kan settes i verk på den enkelte eiendom. I arealplanen har kommunen mulighet til å innta såkalte rekkefølgebestemmelser (ofte omtalt som «rekkefølgekrav»), hvor kommunen kan bestemme at visse offentlige infrastrukturtiltak må være opparbeidet eller sikret opparbeidet før utbyggeren kan etablere sitt tiltak.

Det kan ta flere år før en rekkefølgebestemmelse blir innfridd. Dette innebærer at private utbyggingsprosjekter ofte blir stående på vent. Ved å inngå en utbyggingsavtale med kommunen, kan utbyggeren sørge for at rekkefølgebestemmelsene innfris: Utbyggeren påtar seg å opparbeide kommunale tiltak som deretter overføres til kommunen, eventuelt å betale et økonomisk bidrag til kommunen som deretter selv opparbeider tiltaket. En utbyggingsavtale kan dermed bidra til at utbyggeren raskere får etablert sitt prosjekt.

Utfordringer – gjeldende regelverk
En utfordring er at kommunen har gyldig grunn til å nekte å gi ramme- eller igangsettingstillatelse så lenge en rekkefølgebestemmelse ikke er oppfylt. Dette kan gi kommunen en nokså sterk posisjon til å diktere hva en utbyggingsavtale skal inneholde. Flere utbyggere opplever tidvis at avtaleinngåelsen ikke er gjenstand for reelle forhandlinger mellom likeverdige parter.

Plan- og bygningslovens kapittel 17 regulerer hvor omfattende forpliktelser utbyggeren kan påta seg i en utbyggingsavtale. Reglene er imidlertid skjønnsmessige og ikke helt klare. Praksis viser at utbyggere tidvis påtar seg tyngre forpliktelser enn kommunen har lov til å kreve. Vår erfaring er at utbyggere som kjenner sine rettigheter, står vesentlig sterkere i forhandlinger med kommunen enn utbyggere som ikke kjenner regelverket.

Vår kompetanse
Vi har bred erfaring med å bistå grunneiere og utbyggere med eiendomsutviklingsprosjekter. Vår tunge kompetanse på området gjør at vi kan bistå med strategiske veivalg i forbindelse med bl.a. planprosesser, grunnerverv, inngåelse av utbyggingsavtaler og entreprisekontrakter. Vi bistår også med valg av selskapsstrukturer og gir avklaringer på skatte- og avgiftsmessige spørsmål.

Er forretningsmodellen i oljeservice i endring?

Oljeservice har gjennomgått en rekke endringer de siste årene, i takt med et skrikende behov for omstilling etter hvert som oljeprisen og lønnsomheten sank. Blant annet samarbeider en del av de større oljeserviceselskapene tettere med oljeselskapene
og har tatt på seg større ansvar og risiko for prosjekter og drift.

Vi har i en tidligere artikkel skrevet om hvordan de mindre aktørene kan posisjonere seg til å ta en større del av verdikjeden.

I en nylig publisert rapport fra EY tas det til orde for at hele forretningsmodellen i oljeservice må endres og at det er store gevinstmuligheter gjennom nye måter å samhandle på og nye tanker rundt hvordan kontrakter inngås.

Leverandørene må tilpasse seg endrede forventninger og ta de nødvendige grep for å tilby attraktive modeller. Faktisk går rapporten så langt som å si at operatørselskapene ikke har gjort tilstrekkelige strukturelle grep for å redusere kostnader, og at derfor leverandørene må ta ansvaret med å sikre at olje- og gassindustrien forblir attraktiv.

Onde tunger vil kanskje derfor hevde at operatørselskapene er bedre til å kreve endringer enn å gjøre endringer?

Ifølge rapporten vektlegger kundene standardisering, lavere totalpris, alternative kommersielle modeller, risikodeling og integrerte tjenester.

Når bunnen i markedet nå er passert for denne gang, blir spørsmålet om det er gjort tilstrekkelige grep i tide og om viljen til endring hos leverandørene fortsatt er like sterk. Mantraet de siste par årene har gått ut på skape varige endringer, men forbedringer er ofte lettest å jobbe med når man «må».

De som også i fortsettelsen er mest offensive og endringsvillige vil bli vinnerne. Får vi en utvikling hvor leverandører i større grad påtar seg å levere pakkeløsninger og tjenester i stedet for produkter («equipment-as-a-service») så ligger det potensiale i at leverandøren som kan utstyret best har ansvar for driften mens kunden kan redusere sin oppfølging av leveransen.

Leverandørene kan ikke ta ansvar for denne endringen alene. De gode løsningene må utvikles i fellesskap, da er det også lettere for leverandørene å påta seg mer risiko. Gode og balanserte kontrakter, med nye insentivmodeller og nytenkning rundt eierskap og ansvar vil være en del av dette.

Denne kommentaren ble først publisert i Petro.  

Ny oljeopptur med nye ansatte? Husk fortrinnsretten!

Etter flere års nedtur i offshore- og oljeservicemarkedet – med påfølgende nedbemanninger – ser pilene endelig ut til å peke oppover. I media meldes det om økt oppdragsmengde, og flere selskaper begynner å ansette folk igjen. Både E24 og Sysla.no omtaler i dag de såkalte Vestlandsindeksen utarbeidet av Sparebanken Vest. Indeksen viser at bedrifter med mer enn 50 prosent av omsetningen knyttet til olje- og gassvirksomhet er på nivå med før oljeprisfallet i 2014.Særlig bidrar økt sysselsetting og økte investeringer til oppgangen i resultatindeksen for disse bedriftene.

For arbeidsgivere er det i denne situasjonen viktig å huske på arbeidsmiljølovens regler om tidligere arbeidstakeres fortrinnsrett til ny ansettelse. Det kan fort bli kostbart om arbeidsgiver ikke tar hensyn til fortrinnsretten, en forbigått tidligere ansatt kan kreve dom for ansettelse i selskapet og/eller erstatning dersom arbeidsgiver ikke har respektert fortrinnsretten.

Fortrinnsretten gjelder for arbeidstaker som har vært ansatt i virksomheten i til sammen minst 12 måneder i de to siste år, og som er sagt opp på grunn av virksomhetens forhold. Virksomhetens forhold omfatter typisk driftsinnskrenkninger og nedbemanninger. Fortrinnsretten gjelder også for arbeidstaker som har akseptert tilbud om redusert stilling i stedet for oppsigelse.

Fortrinnsretten gjelder fra oppsigelsestidspunktet og i ett år fra oppsigelsesfristens utløp.

Fortrinnsretten gjelder ikke for arbeidstakere som er sagt opp grunnet eget forhold (brudd på arbeidsavtalen) eller arbeidstakere som har sagt opp selv.

Fortrinnsretten gjelder kun for stillinger som arbeidstakeren er kvalifisert for. Det er tilstrekkelig at arbeidstakers kvalifikasjoner tilsvarer det som normalt kreves for stillingen. Fortrinnsretten gjelder selv om nyansettelser er aktuelt for en annen type stilling enn den arbeidstakeren hadde før oppsigelsen, det kan være tale om et annet arbeidsfelt, andre arbeidsoppgaver og andre lønnsvilkår.

Er det flere fortrinnsberettigede til en stilling plikter arbeidsgiver å følge de samme regler for utvelgelse som de som gjelder ved oppsigelser på grunn av driftsinnskrenkning eller nedbemanning. Dette kan innebære at det ikke nødvendigvis er den best kvalifiserte som får stillingen. Personlige forhold, ansiennitet og andre faktorer kan spille inn i vurderingen, som ved oppsigelser.

Fortrinnsretten faller bort dersom arbeidstaker ikke har akseptert et tilbud om ansettelse i en passende stilling senest 14 dager etter at tilbudet ble mottatt. Det er viktig at arbeidsgiver kan dokumentere når arbeidstakeren ble mottatt, gjerne ved rekommandert post. Dersom arbeidstakeren ikke aksepterer tilbudet faller fortrinnsretten bort, også for senere nyansettelser.

Det gjelder videre tilsvarende fortrinnsrettsbestemmelser for arbeidstaker som er midlertidig ansatt (men ikke vikarer) og som på grunn av virksomhetens forhold ikke får fortsatt ansettelse. Deltidsansatte har fortrinnsrett til utvidet stilling fremfor at arbeidsgiver foretar ny ansettelse i virksomheten, men tidligere heltidsansatte har prioritet foran deltidsansatte til ny stilling.

Arbeidsgiver er bundet av regelverk både ved ned- og oppbemanninger. Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS har medarbeidere med nødvendig arbeidsrettslig kompetanse som kan bistå i disse prosessene.

Velkommen til frokostseminar i Oslo!

Torsdag den 14. juni holder Tone Kaarbø og Per Christian Grant-Carlsen seminar om opsjonsavtaler som verktøy i eiendomsutvikling. De vil også gjennomgå skattekonsekvenser man må ta hensyn til.

Seminaret passer for eiendomsbesittere, eiendomsutviklere og andre som har befatning med eiendomsutvikling.

Det serveres frokost fra klokken 08:00. Seminaret starter 08:30.

Seminaret er gratis.

Meld deg på her.

Hvem har ansvar for tekniske anlegg i utmark?

Den norske befolkning er etterhvert blitt godt kjent med sine rettigheter etter friluftsloven. Det følger av friluftslovens § 2 at i utmark kan enhver ferdes til fots hele året når det skjer hensynsfullt og med tilbørlig varsomhet.

I den urmark som turgåere med hjemmel i friluftsloven benytter, har bonden sin arbeidsplass. Her har han etablert gjerdeklyvere til eget bruk,  en brygge ved et fiskevann, eller en liten bro over elven basert på innsamlede tømmerstokker fra trær i nærheten.

For bonden fungerer de aktuelle innretninger tilfredsstillende. Han kjenner deres svakheter, og faller han ned er det hans eget ansvar. Det er han klar over.

Problemet oppstår når en turgåer under ferdsel i bondens utmark tar dennes innretninger i bruk og blir skadet ved at gjerdeklyveren velter, eller broen bryter sammen.

Som utgangspunkt kan vi legge til grunn at bonden som andre folk må opptre forsvarlig. Den gårdbruker som er kjent med at hans eiendom lovlig trafikkeres i henhold til friluftslovens regler, og kjenner til at det vil innebære betydelig konkret risiko å benytte seg av en eller flere av de innretninger han har anbrakt i skogen for egen bruk, bør varsle om faren. Han kan ikke stå og se på at turgåeren skader seg på gjerdeklyveren der det øverste trinnet er løst, uten å komme i ansvar. Vi kaller det skyldansvar – culpa. Gårdbrukeren må ikke opptre uaktsomt.

Et vel så interessant spørsmål er hvorvidt gårdbrukeren kan bli ilagt såkalt objektivt ansvar – dvs. ansvar uten hensyn til utvist skyld. Bonden opptrer som en forsvarlig og ryddig mann/kvinne, som søker å holde alle sine innretninger i orden. På tross av dette oppstår skade.  Er gårdbrukeren i en slik situasjon ansvarlig for skaden med den konsekvens at han står ansvarlig for turgåerens eventuelle økonomiske tap? Jeg har søkt etter tilfeller fra rettspraksis uten å finne noen. Heller ikke andre kilder gir en løsning på spørsmålet. Så skal det nok også svært meget til for at gårdbrukeren skal bli ilagt ansvar i en slik sammenheng.

Problemstillingen angitt ovenfor kan illustreres med følgende eksempler:

En jente ble skadet av en stein som løsnet da hun gikk over et gjerde på vei ned til en bekk. Kommunen (som eide gjerdet og grunnen) ble pålagt erstatningsansvar på grunnlag av utvist skyld, som følge av plasseringen av steinen og bruken av denne som støtte for gjerde ned mot bekken.  Her burde kommunen forstått at anlegget fremstod som farlig, og valgt en annen løsning ved festing av gjerdepålen.

Tilsvarende finner vi en nylig avsagt dom vedrørende skade i et alpinanlegg. En alpinist ble skadet i en preparert løype ved fall mot en stein. Alpinanlegget ble pålagt økonomisk ansvar for skaden som følge av uforsvarlig varsling/sikring av stein.

Det er imidlertid forskjell på en gårdbruker som kanskje motvillig aksepterer ferdsel gjennom sin utmark, og det alpinanlegg som lokker turister til seg i en kommersiell sammenheng. Kravet til skyld vil bli vurdert forskjellig i de to sakene.

Men budskapet er klart. Gårdbruker må opptre forsvarlig. Dersom han for sin egen del ikke gidder å besørge nødvendig vedlikehold, men er kjent med at andre bruker anlegget, får han ta seg bryet med å varsle om at anlegget (bro, gjerdeklyver, brygge m.v.) kan være farlig i bruk.

Denne artikkelen ble først publisert i Bondevennen.

Avhendingsloven eller bustadoppføringsloven?

Avhendingsloven har et vidt anvendelsesområde. Den gjelder overdragelse av fast eiendom ved frivillig salg, bytte eller gave.

Bustadoppføringsloven har et snevrere anvendelsesområde. Den gjelder avtaler mellom entreprenør og forbruker om «oppføring» av ny bolig eller hytte.

Både avhendingsloven og bustadoppføringsloven kan gjelde ved salg av ny bolig eller hytte. Det avgjørende for hvilken lov som skal anvendes er om boligen er ferdig på avtaletidspunktet. Dette er et enkelt utgangspunkt som i praksis kan by på vanskelige problemstillinger.

Det er viktig å merke seg at avtaletidspunktet er det avgjørende skjæringstidspunktet for når arbeidet med boligen skal anses å være fullført.

Hvis arbeidet er fullført på avtaletidspunktet, gjelder avhendingsloven.

Hvis arbeidet ikke er fullført, gjelder bustadoppføringsloven. Det gjøres unntak fra dette når forbrukeren er ansvarlig for å utføre det resterende arbeidet. Entreprenøren har i slike tilfeller fullført sitt arbeid, og salget vil normalt være regulert av avhendingsloven.

Begrepet «fullført» jf. bufl § 1 (1) bokstav b), skal tolkes strengt. Arbeidet er først fullført når det ikke gjenstår tradisjonelt håndverksmessig arbeid. Innvendig og utvendig maling, innsetting av kjøkkeninnredning eller legging av gulv er eksempler på håndverksmessig arbeid – som må være ferdig – hvis boligen skal anses «fullført».

Dersom det gjenstår arbeid av ubetydelig og ikke håndverksmessig karakter, vil boligen likevel anses som fullført. Eksempler på slikt arbeid er skilting, opprydding og rengjøring.

Et spørsmål som ofte oppstår, er om boligen kan anses å være fullført når det gjenstår arbeid med uteareal og/eller fellesareal. Denne problemstillingen vil kun oppstå i de tilfellene hvor ferdigstillelse av arealet er en del av entreprenørens ytelse.

Domstolen har foreløpig ikke tatt stilling til hvorvidt uteareal må være ferdig før boligen kan anses fullført. Forarbeidene gir ikke svar, og det er delte meningen innen juridisk teori.

For eierseksjoner der det kun gjenstår arbeid på uteareal og fellesareal, er det i juridisk teori uenighet om hvorvidt boligen skal anses å være fullført.

For boliger der det følger med eksklusivt uteareal, er det derimot enighet i juridisk teori om at arbeidet med dette må være ferdigstilt før boligen kan anses å være fullført i bustadoppføringslovens forstand.

En av de største fordelene med å avvente salg til etter at boligen er fullført, er at entreprenør kan selge etter avhendingsloven – og unngå garantikravet i bustadoppføringsloven. Denne fordelen kan snart forsvinne. Det er foreslått en ny regel i avhendingsloven som innebærer et garantikrav for boliger som selges innen seks måneder etter ferdigstillelse. Denne nye regelen i avhendingsloven kan trå i kraft allerede sommeren 2018.

Denne artikkelen er skrevet til bruk i Nordvik & Partners-skolen.