Seminar om BIM i Oslo

4. desember inviterer Hammervoll Pind til seminar om BIM i Oslo. På dette seminaret får du større kunnskap om hvordan du «BIMMER» prosjektet på best mulig måte. Foredragsholderne vil blant annet se på hva som bør avtalereguleres om BIM i et byggeprosjekt og hvilke tekniske og praktiske utfordringer som kan oppstå i forbindelse med bruk av BIM i byggebransjen.

Dette seminaret passer for offentlige/private byggherrer, arkitekter, rådgivende ingeniører, entreprenører, forvaltere mm.

Mer informasjon og påmelding her.

Virkningen av nytt regelverk for personvern

Vi vil kortfattet trekke frem noen hovedpunkter i den nye personvernlovgivningen, herunder hvem som omfattes av nytt regelverk, tips til hva man bør foreta seg nå, kravet til personvernombud, hvilke sanksjoner man risikerer dersom man ikke etterlever det nye regelverket og avslutningsvis mulige fordeler ved implementering av det nye regelverket.

De nye reglene vil gjelde for alle bedrifter som behandler og lagrer personopplysninger om europeiske borgere. I dette det ligger at virksomheter utenfor Europa, som behandler slike opplysninger om personer tilhørende land i EU/EØS, også er forpliktet til å følge reglene.

Personopplysninger er informasjon som på en eller annen måte kan knyttes til et individ, både direkte og indirekte. Med andre ord vil omtrent alle virksomheter i Norge, som på en eller annen måte behandler eller oppbevarer personopplysninger (om kunder, ansatte etc.), omfattes av det nye regelverket.

Hva må gjøres?

Med rundt hundre artikler er den nye forordningen nokså omfattende, men vi vil råde alle virksomheter til at man setter av nødvendige ressurser til å sette seg inn i reglene og identifisere hvilke konsekvenser det nye regelverket får for din virksomhet.

Det anbefales at man skaffer seg oversikt over de krav som trer i kraft fra mai 2018, at man gjennomgår egne rutiner og skaffer seg en oversikt over hvilke personopplysninger man behandler og samtidig hvor disse oppbevares og lagres. Det er selvsagt en fordel dersom man har etterlevd dagens regelverk frem til nå. Da vil man allerede ha gode rutiner innarbeidet og dokumentasjon tilgjengelig. Dersom man ikke har oppfylt kravene i dagens lovgivning er det en del mer forarbeid som må gjøres for å komme på et tilfredsstillende nivå.

De nye personvernreglene gjør det nødvendig for offentlige virksomheter å stille krav til sine leverandører med tanke på etterlevelse av regelverket der slike leverandører vil komme i kontakt med eller «behandle» personopplysninger på vegne av virksomheten. For eksempel vil offentlige virksomheter i den forbindelse kunne stille krav til at tilbydere ved offentlige anskaffelser dokumenterer etterlevelse av regelverket. Vi ser også at det er et stadig økende fokus blant privatkunder i forbindelse med virksomheters bruk av kundeinformasjon. Følgelig vil det være et betydelig konkurransefortrinn for din virksomhet om dere har oversikt og kontroll på dette, og kan dokumentere gode rutiner og systemer for håndtering av personopplysninger.

Fra mai 2018 må man ha oversikt over hvor og hvordan man lagrer personopplysninger. For eksempel vil dette være avgjørende i de tilfellene en privatperson tar kontakt med virksomheten for å få alle sine personopplysninger slettet. Retten til å få sine personopplysninger slettet fremgår klarere i det nye regelverket. Det blir også strengere krav til hvordan man håndterer avvik, herunder når det skal varsles, hva varselet skal inneholde og hvem som skal varsles.

Oppgaven med å sørge for at man etterlever og opptrer i samsvar med de nye reglene kan løses på flere måter, men enten man benytter seg av intern eller ekstern kompetanse, er det sentralt at man skaffer seg oversikt, foretar risikovurderinger og implementerer gode rutiner og systemer for etterlevelse av de nye reglene til enhver tid.

Personvernombud

I følge dagens lovgivning er ikke virksomheter pliktet til å ha et personvernombud. Dette endres fra mai 2018, ved at alle offentlige og mange private virksomheter pålegges å ha et personvernombud. Personvernombudet skal påse at virksomheten oppfyller de krav som stilles etter ny lov. Videre skal personvernombudet være et bindeledd mellom virksomheten, de som er registrert med personopplysninger og Datatilsynet. Det er viktig å merke seg at selv om man har et personvernombud, er det virksomhetens ledelse som utad har ansvaret for etterlevelse av regelverket. Ombudet kan være en ansatt eller en ekstern innleid konsulent, og man bør vurdere fordelene ved å opprette en slik stilling selv om man i utgangspunktet ikke plikter det. Personvernombudet skal ha en uavhengig rolle, og fritt kunne påpeke og veilede ledelsen om aktuelle forhold internt i bedriften. Vedkommende skal også involveres i bedriftens prosesser der personvernrettslige forhold aktualiserer seg, for eksempel om man skal igangsette nye former for bruk av en eksisterende kundedatabase, eller at innsamlede personopplysninger skal brukes til nye formål.

Sanksjoner

Ved brudd på reglene, vil man, foruten et omdømmetap, risikere langt strengere sanksjoner fra Datatilsynet enn hva som har vært praktisert frem til nå. Dersom det avdekkes grove brudd på reglementet, vil man i ytterste konsekvens risikere administrative bøter på opptil 20 millioner euro eller 4% av foretakets årlige omsetning i forutgående regnskapsår, der høyeste beløp anvendes.

Det gjenstår selvsagt å se hvilket nivå Datatilsynet vil legge seg på, og om selskaper i tillegg risikerer å bli utestengt fra anbudsprosesser – som i saker hvor et foretak har gjort seg skyldig i korrupsjon.

Fordeler?

Dersom man kan vise til at det er gjennomført risikovurderinger eller andre tiltak for å etterleve de nye reglene, vil man skape både trygghet og tillit til nåværende og fremtidige kunder.

En grundig gjennomgang av selskapets rutiner for etterlevelse av de nye personvernreglene, vil ofte medføre at det etableres standardiserte systemer og arbeidsprosesser som kan gjøre virksomhetens drift mer effektiv og kostnadsbesparende.

Dersom man er usikker på hvilken betydning de nye reglene vil ha for sin virksomhet, og ønsker råd eller veiledning, har advokatfirmaet Hammervoll Pind AS kompetanse til å bistå med dette. 

Medforfatter: Magnus A. Grape Løvdal

Tidlig avklaring – veien til eplehagesuksess

De senere årene har det skjedd endringer i hvordan det bygges i og utenfor storbyene. Endringene knytter seg blant annet til hvordan det fortettes i eksisterende boligområder. Ved siden av mer tradisjonell eiendomsutvikling, som feltutbygging og større reguleringsprosjekter, er denne typen utbygging blitt svært vanlig.

Utbyggingsformen går ofte under betegnelsen eplehageutbygging og gjennomføres hovedsakelig innenfor rammene av eksisterende arealplaner. Store eneboligtomter deles opp i flere mindre eiendommer, eller fortettes og organiseres som eierseksjonssameier. Ikke sjeldent byr denne type fortetting på problemer rent plan- og bygningsrettslig, blant annet i forbindelse med lovens krav til adkomst.

Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomten være sikret adkomst etter plan- og bygningsloven § 27-4. Kravene til adkomst kan oppfylles på følgende alternative måter:

  1. ved at tomten har adkomst direkte ut i vei som er åpen for alminnelig ferdsel
  2. ved et tinglyst dokument som sikrer tomten rett til adkomst over annenmanns grunn, og deretter ut i vei som er åpen for alminnelig ferdsel
  3. eiendommen er på en annen måte sikret veiforbindelse som kommunen godtar

Videre vil de ulike alternative gjennomgås, med hovedvekt på de to siste punktene som erfaringsmessig skaper mest trøbbel for eplehageutbyggeren.

  1. Tomten har adkomst direkte ut i vei som er åpen for alminnelig ferdsel

Dersom tomten grenser direkte til riksvei, fylkesvei eller kommunal vei, vil kravet til adkomstforhold ofte være uproblematisk. I slike tilfeller vil adkomstkravet være begrenset til at avkjørselspunktet fra eiendommen ut i den offentlige veien blir godkjent etter veilovens §§ 40 – 43.

Det er imidlertid ikke uvanlig at private veier fremstår som åpne for alminnelig ferdsel. Beboere har benyttet veiene i fellesskap i en årrekke og har sammen stått for utgifter til løpende vedlikehold som grusing og brøyting. Inn- og utkjøring har videre vært akseptert, uten restriksjoner og begrensninger.

Problemene oppstår i tilfellene hvor et eller flere utviklingsprosjekter etableres i strid med naboers ønsker og naboene isolert, eller i felleskap, viser til at veien er privat uten rett til generell kjøring.

I denne typen tilfeller er utgangspunktet at den private veien ikke anses som en vei som er åpen for alminnelig ferdsel. Det er da tiltakshaver som har bevisbyrden for at veien er åpen for alminnelig ferdsel. Forholdene på stedet, tidligere bruk, eiers holdning, skilting og hvem som har hatt vedlikeholdsansvaret, har ofte vært viktige momenter i vurderingen. Tiltakshaver må kunne vise til et gyldig rettsgrunnlag som begrenser grunneiers rett til å nekte eller begrense kjøring på veien.

Erfaringsmessig ser vi ofte konflikter knyttet til dette forholdet, hvor partene ikke klarer å bli enige.

2.Tomten er sikret adkomst over annenmanns grunn – tinglyst erklæring

Dersom utbyggingstomten ikke grenser til en vei som er åpen for alminnelig ferdsel, og det ligger eiendommer mellom utbyggingstomten og veien, kan adkomstretten sikres med en tinglyst avtale med en eller flere naboeiendommer. Denne retten må være knyttet til selve eiendommen og kan ikke bare gjelde for nåværende eier.

Problemene oppstår når en eller flere eiendommer historisk har benyttet naboeiendommer til adkomst, uten å ha en formell avtale. Det anføres veirett, men det kan ikke dokumenteres på annen måte enn historisk kjøring. Vi kommer tilbake til dette under pkt. 3.

Dersom eksistensen av rett til kjøring over annenmanns grunn kan dokumenteres med tinglyst erklæring, oppstår det ofte spørsmål om omfanget av bruken.

Eiendommer som i dag er bebygget med enebolig og garasje vil eksempelvis i fremtiden utvikles med ti boenheter organisert som et eierseksjonssameie. Det prosjekteres med to parkeringsplasser per boenhet og felles gjesteparkering.

Omfanget og belastningen på adkomsten vil dermed økes betydelig sammenlignet med tidligere bruk, og det oppstår spørsmål om eier av tjenende eiendom må akseptere en slik økning i omfang og belastning.

Erklæringen som dokumenterer selve veiretten inneholder sjeldent opplysninger og restriksjoner om veirettens omfang. Avtalen ble eksempelvis inngått tidlig på 50–tallet og partene tok aldri høyde for den utviklingen som nå er en realitet. Dersom veirettens omfang likevel skulle være avtalefestet mellom partene, vil utbygger måtte respektere dette.

Der den tinglyste erklæringen kun sikrer veiretten og ikke inneholder opplysninger om omfanget av retten, må dette vurderes etter prinsippene i servituttloven § 9, jf. § 2.

Prinsippet bygger på et utgangspunkt om at hverken eier av grunnen hvor veien er lagt, eller rettighetshaver til veien må bruke rådigheten slik at den er til urimelig ulempe eller skade for den andre parten. I vurderingen av om bruken av veien vil være urimelig for en av partene, skal det blant annet legges vekt på hva som er formålet med bruksretten og hva som er i samsvar med tiden og forholdene.

I en offentligrettslig sammenheng vil det være kommunen ved plan- og bygningsmyndighetene som foretar vurderingen. Parten vil dermed måtte overbevise bygningsmyndighetene om at en økt belastning er innenfor det man må forvente, eller motsatt argumentere for at den økte belastningen (omfanget) innebærer ulemper som overstiger det tjenende eiendom må akseptere. Vurderingen må bli konkret i hvert enkelt tilfelle. I praksis har man sett eksempler på at fortetting i form av kjøring til og fra 8-10 nye boenheter er noe tjenende eiendom må akseptere.

Ved inngåelse av nye avtaler om adkomst vil dermed naboer og eiendommer, som i fremtiden skal tjene som adkomst til andre boenheter, ofte være tjent med å presisere omfang i den tinglyste erklæringen. For utbygger vil det være hensiktsmessig at dette ikke er presisert. Muligheten for ytterligere belastning er da tilstede.

Dersom veiretten ikke dekker det omfanget nye boenheter forutsetter, vil veiretten ikke være sikret etter bestemmelsen i plan- og bygningsloven § 27-4. Plan- og bygningsmyndighetene skal da avslå søknaden, eller alternativt anmode en omprosjektering hvor belastningen på adkomsten nedjusteres.

Et betydelig antall konflikter oppstår på bakgrunn av ovennevnte, enten som en uenighet vedrørende eksistensen av veiretten, eller som følge av det omfanget som ønskes realisert.

Erfaringsmessig ser vi ofte at mellomstore utbyggere ender opp i denne type konflikter, og da som en konsekvens av dårlige forundersøkelser på akkvisisjonstidspunktet. Rammesøknaden for prosjektet sendes inn til kommunen med en forventing om snarlig tillatelse og realisering av prosjektet, men realiteten kan være betydelige utfordringer rent tids- og kostnadsmessig. Eiendommen har rett og slett ikke adkomst dokumentert forut for byggesøknaden. På dette tidspunktet er det ofte problematisk å komme i dialog og til enighet med naboene.

3.Eiendommen er på annen måte sikret adkomst kommunen godtar

Dersom utbyggingstomten ikke grenser til vei som er åpen for alminnelig ferdsel, eller det kan dokumenteres adkomst etter tinglyst erklæring, åpner loven for at kommunen skjønnsmessig kan akseptere annet som dokumenterer veiforbindelse. Eksempler på denne type dokumentasjon kan være rettsavgjørelser som bekrefter veirett, fradelingshistorikk som samlet innebærer at utskilte parsell må ha tilsvarende veirett som hovedbølet, eller annen historikk som sannsynliggjør veiretten. Spørsmål om hevd som grunnlag for sikret adkomstrett har også vært et tema i teori og praksis.

Sammenlignet med tilfellene hvor veiretten fremgår av en tinglyst erklæring, innebærer alternativet få håndfaste kriterier for vurderingen av veiretten. Alternativet kan dermed medføre betydelige utfordringer for bygningsmyndighetene.

Det ligger utenfor bygningsmyndighetenes kompetanseområde å skulle ta stilling til mer utpregede privatrettslige spørsmål. Kommunen tar riktignok stilling til privatrettslige spørsmål ved å vurdere adkomstrettens eksistens og omfang, men dersom vurderingene blir for komplekse, vil partene være henvist til å avklare rettighetene før byggesøknad, da eksempelvis ved domstolsavgjørelse.

Uoversiktlige og kompliserte spørsmål som anførsler om hevdet rett til adkomst, er typiske forhold partene vil måtte avklare ved domstolsavgjørelse eller annet egnet tvisteløsningsorgan.

Kommunens vurderinger av om adkomstrett er sikret etter tredje alternativ, vil dermed ofte begrense seg til de klare tilfellene, for eksempel oversiktlige fradelingshistorikker eller dom som dokumenterer adkomstrett. I andre tilfeller bør og skal bygningsmyndighetene være svært tilbakeholdende med å konkludere med at adkomstretten er sikret. Dette synes også å være praksis i flere kommuner.

Konkluderer kommunen med at adkomstretten ikke er tilstrekkelig dokumentert, må tiltakshaver fremskaffe slik dokumentasjon eller inngå avtale med en eller flere naboer som sikrer eksistensen og omfanget.

Dersom bygningsmyndighetene kommer til at det eksisterer en adkomstrett etter tredje alternativ, må omfanget av adkomstretten vurderes på tilsvarende måte som redegjort for under pkt. 2.

Adkomsten må være tilfredsstillende

I tillegg til kravet om eksistens og omfang som nevnt i pkt. 1-3, er det etter loven et krav om at adkomsten må være tilfredsstillende.

Kravet innebærer at kommunen på skjønnsmessig grunnlag kan stille krav til veiens standard og bredde. Rent privatrettslig kan det dermed oppstå et spørsmål om veiens standard, herunder eventuelle ulemper ved utvidelse og oppgradering. Denne type forhold er sjeldent skriftlig presisert i avtale mellom partene på forhånd.

Loven stiller ikke krav om at veien må være etablert og opparbeidet før det gis tillatelse. Det er tilstrekkelig at utbygger kan dokumentere en rett til fremtidig etablering og opparbeidelse eller oppgradering.

Innhold og bortfall av kårytelser

Selgeren som ved generasjonsskifte betinger seg folge/kår, får normalt denne retten beskrevet i kjøpekontrakt og/eller skjøte. Enkelte kåravtaler fremstår som omfattende med detaljreguleringer. Andre avtaler er begrenset til «livsvarig vederlagsfri rett» til beboelse. Vår erfaring er at partene i generasjonsskifte ikke er garantert at deres gode forhold fortsetter inn i all fremtid. For selgeren som betinger seg folge/kår bør derfor sørge for at hans rettighetsforhold i noen grad detaljeres. Også kjøperen som skal leve med «kårfolket» over lang tid, er det nyttig at kårretten grensesettes. Jeg skal gi enkelte eksempler på forhold som med fordel kan reguleres.

Hvilken bygning(er) omfattes av kåret? Dersom bygningen knyttes til et større hus kan det være greit å presisere at bruksretten er eksklusiv for kårfolket. Omfatter kåret hage som ligger rundt kårboligen? Følger det parkeringsplass og eventuelt garasje med kåret? Skal kårfolket ha rett til å lagre gjenstander i redskapshus/verksted? Som eksempel på behov for detaljering av rettighetsforholdet kan nevnes et eksempel fra Rogaland. Kårboligen var beskrevet som leiligheten i andre etasje i en horisontalt delt bolig på gården. Det oppstod uvennskap mellom kårfolket og datteren som hadde overtatt gården. Da hagen ikke var beskrevet som en del av retten, ble kårfolket nektet bruk av hagen, og vårblomstene de hadde plantet ble revet opp og fjernet. Slik vil man ikke ha det.

Partene i en kåravtale er normalt kjent. Som regel er det tale om foreldre og et barn som overtar gården. Sporadisk har foreldrene fremdeles et barn som bor hjemme og som anses som en del av kåravtalen frem til vedkommende flytter ut. Det forekommer også at eiendommen selges ut av familien og at kårfolket derfor må forholde seg til fremmede. Spesielt i den situasjonen er det nyttig med en detaljert beskrivelse av rettighetsforholdet. Dersom selger er enke eller enkemann, må man akseptere at vedkommende inngår ekteskap eller samboerforhold, og således tar opp en ny person i husholdningen. Kanskje også en sønn som er blitt skilt og som alternativ til hybel flytter hjem til foreldrene.

Om partene velger å avtale brutto eller netto kår er et forhold som sjelden fører til problemer. Dersom kårboligen er av nyere dato og godt vedlikeholdt, velger man vanligvis netto kår, hvoretter kårfolket selv har ansvar for vedlikeholdet.

Varighet

Når bortfaller retten til kår? Når kan gårdens eier rydde kårboligen for møbler og rape og selv ta bygningen i bruk? En ikke uvanlig situasjon er at kårfolket er varig fraflyttet kårboligen og bor på sykehjem. Fordi kårretten er avtalt som «livsvarig», kan gårdens eier oppleve at hans/hennes søsken med foreldrenes samtykke benytter kårboligen som feriebolig, alternativt leier den bort til tyske fisketurister. Dersom kårretten er avgrenset i tid til eksempelvis «varig fraflyttet» ville man unngått denne problemstillingen. Men også en ordinær fortolkning av kåravtalen tilsier at retten bortfaller ved varig fraflytting. Dersom kårfolket på grunn av sykdom eller andre årsaker anses å være midlertidig fraflyttet kårboligen, består naturlig nok retten som før.

Enkelte generasjonsskifter finner sted mens selgerne fremdeles er forholdsvis unge. Det forekommer at kårfolket på et tidspunkt velger å flytte til byen og bosette seg der. Kårboligen beholdes som feriested. Dersom partene i kåravtalen er enige om en slik løsning er det greit. Dersom det oppstår tvist ved vedrørende bortfall av kårretten, er vår erfaring at kårretten henger «i en tynn tråd». En avtale om kår er en langvarig avtale. Jordlovens § 12 er en bestemmelse om delingsforbud. Leieforhold for mer enn 10 år betinger godkjennelse/konsesjon. Kåravtalen er etter sin art spesiell, og gjennom forvaltningspraksis er det avklart at kårfolket ikke trenger konsesjon for langsiktige avtaler. Men dersom du etablerer alternativ bolig et annet sted er du i brudd med det formål kåravtalen normalt skal ivareta – å sikre selgeren en bolig. Kårfolket kan dermed bli tvunget til å søke konsesjon/tillatelse for å opprettholde kåravtalen. Det er ikke gitt at de får den tillatelsen.

Når kårfolket dør bortfaller også retten. Den ene ektefellen dør normalt før den andre, og den gjenlevende gifter seg kanskje på ny eller etablerer samboerskap. Hva er vedkommendes rettslige stilling når rettighetshaveren etter kåret etter noen år dør? Har den nye ektefellen/samboeren rett til å fortsette å disponere kårboligen? Med mindre det foreligger en klar avtale som gir en slik rett, vil svaret forutsetningsvis være negativt. Det er da også naturlig at når en kåravtale inngås for selgernes levetid, så blir det slik. At far har inngått ekteskap eller samboerforhold med en langt yngre kvinne skal ikke belastes gårdens eier i form av fortsatt beslagleggelse av hus nummer to på gården. Gjenlevende ektefelles forhold til særkullsbarn er generelt et problem på landbrukseiendommer, også i odelssammenheng. Odelsloven har en egen bestemmelse som søker å regulere gjenlevende ektefelles rett til å bli boende på eiendommen etter at den overtas av særkullsbarn på odel.

Det er med kåravtaler som med avtaler flest. De skrives gjerne mens relasjonene er gode, men bør hensynta faren for fremtidige uværsdager.

Denne artikkelen ble først publisert i Bondevennen.